Stimmrechtsausschluss bei der Verwalterwahl – Haftungsfalle

Haftungsfalle – Stimmrechtsausschluss bei der Verwalterwahl

von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Bei der Verwalterwahl und der Abstimmung über den Abschluss des Verwaltervertrags (bzw. Verwalterabwahl und Vertragskündigung) lauert eine Anfechtungsfalle auf den Verwalter, nämlich das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG.

1. Fallkonstellation: Der Verwalter ist selbst Wohnungseigentümer

Da es bei der Beschlussfassung über die Wahl und den Abschluss des Verwaltervertrags um den Abschluss von Rechtsgeschäften mit dem Verwalter geht, stellt sich für den Fall, dass der Verwalter selbst Miteigentümer ist, stets die Frage nach dem Verbot der Stimmrechtsausübung gem. § 25 Abs. 5 WEG.

Die Rechtsprechung steht dabei ausgehend von der sog. Trennungstheorie (Trennung von Verwalteramt und Verwaltervertrag) auf Standpunkt, dass die Wahl zum Verwalter als solche wegen ihres organschaftlichen Charakters kein Rechtsgeschäft sei, dass einem Stimmverbot für den Verwalter unterliege. Hingegen darf der Verwalter beim Abschluss des Verwaltervertrags nicht mit abstimmen, da in diesem Falle der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist. Entsprechendes gilt auch für die Verwalterabwahl und die Vertragskündigung.

Der BGH geht jedoch neuerdings davon aus, dass im Falle einer außerordentlichen Beendigung des Verwaltungsverhältnisses nicht nur der Kündigungsbeschluss ein zum Stimmrechtsausschluß führendes Geschäft gem. § 25 Abs. 5 WEG ist, sondern auch der die Kündigung nach h.M. beinhaltende Abwahlbeschluss, weshalb bei dieser Fallgruppe der Verwalter in beiden Fällen von der Stimmabgabe ausgeschlossen ist.

Fraglich kann im Falle der Wahl oder Abwahl des Verwalters eine Unwirksamkeit der Beschlussfassung aufgrund des Einsatzes des absoluten Stimmübergewichts eines Eigentümers (Majorisierung) sein. Das Abstimmungsverhalten eines Eigentümers ist jedoch nicht allein aufgrund des Stimmübergewichts als majorisierend anzusehen. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die gem. § 242 BGB die konkrete Ausübung des Stimmübergewichts als rechtsmißbräuchlich erscheinen lassen.

2. Fallkonstellation: Der Verwalter ist Bevollmächtigter

Oftmals wird der Verwalter von Wohnungseigentümern mit einer Vollmacht für die Eigentümerversammlung ausgestattet. Steht die Verwalterwahl /-abwahl auf der Tagesordnung, so ist hierbei Vorsicht geboten!

Nach der herrschenden Rechtsprechung und Lehre überträgt sich nämlich das in der Person eines Bevollmächtigen bestehende Stimmverbot auf die Vollmacht, d.h. wer selbst nicht stimmberechtigt ist, kann auch eine ihm erteilte Vollmacht (eines Stimmberechtigten) nicht ausüben.

Der bevollmächtigte Verwalter kann also nicht in Ausübung einer ihm erteilten Eigentümervollmacht für den Abschluss des Verwaltervertrags mit ihm selbst stimmen!

Auch die „Weitergabe“ der Vollmacht an einen anderen Wohnungseigentümer durch deren Übertragung auf einen vom Stimmrechtsausschluss nicht betroffenen anderen Wohnungseigentümer ist nicht zulässig, da hierin eine Umgehung des Stimmrechtsverbots gesehen wird.

Soll der Verwalter in einer solchen Versammlung als Bevollmächtigter eines Eigentümers auftreten, so kann das Problem nur dadurch gelöst werden, dass der Eigentümer dem Verwalter zwar eine umfassende Vollmacht erteilt, die Frage des Abschlusses des Verwaltervertrags dabei jedoch ausspart und mittels einer separaten, nur für diesen Punkt gültigen Vollmacht sein Stimmrecht insoweit auf einen anderen Wohnungseigentümer überträgt.

Quelle: RA. Fritsch- Solingen