Urteil des Bundesarbeitsgerichts (BAG) vom 06.03.2025 – 2 AZR 115/24 – Klärung der Vertretungsmacht von WEG-Verwaltern im Arbeitsrecht. 

„Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.“

Hintergrund:

Nach der WEG-Reform 2020 ist in § 9b Abs. 1 WEG geregelt, dass der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Satz 3 konkretisiert: Eine Beschränkung dieser Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.

Das Urteil stellt klar, dass dies auch für Arbeitsverhältnisse gilt, wenn die betreffende Person (z. B. ein Hausmeister) nicht als Eigentümer, sondern als Arbeitnehmer gegenüber der WEG auftritt.

Relevanz des Urteils:

1. Stärkung der Verwalterkompetenz:
   Der Verwalter ist berechtigt, Arbeitsverträge mit Angestellten der WEG – wie z. B. einem Hausmeister – allein und wirksam zu kündigen, ohne dass es einer ausdrücklichen Zustimmung der Eigentümerversammlung oder einer Beschlusslage bedarf.

2. Schutz Dritter (z. B. Arbeitnehmer):
   Wenn ein Eigentümer auch Arbeitnehmer der WEG ist (z. B. als angestellter Hausmeister), darf er sich nicht auf interne Einschränkungen der Verwaltervollmacht berufen. Er gilt in seiner Rolle als Arbeitnehmer nicht als Teil der Eigentümergemeinschaft, sondern als außenstehender Dritter.

3. Rechtsklarheit und Praktikabilität:
   Das Urteil schafft Rechtssicherheit für Verwalter und Dritte, indem es bestätigt, dass interne Beschränkungen der Vertretungsmacht – etwa durch Teilungserklärung, Beschlüsse oder Verträge – nicht gegenüber außenstehenden Vertragspartnern gelten, auch wenn diese zufällig ebenfalls Eigentümer sind.

Kritische Würdigung:

• Positiv:
  Das Urteil entspricht dem Zweck des § 9b Abs. 1 S. 3 WEG, der gerade verhindern soll, dass Dritte durch interne Regelungen benachteiligt oder überfordert werden. Es trägt zur Effizienz der Verwaltung bei und verhindert Streit über vermeintlich „formunwirksame“ Kündigungen.

• Problematisch:
  Die Trennung der Rollen – Eigentümer vs. Arbeitnehmer – kann in der Praxis zu Unsicherheiten führen, etwa wenn eine Person in doppelter Funktion handelt. Auch besteht die Gefahr, dass Eigentümer, die zugleich Dienstleister für die WEG sind, sich benachteiligt fühlen, wenn ihnen der Schutz interner Beschränkungen versagt bleibt.

Fazit:

Das BAG bestätigt eine konsequente Auslegung des WEG-Rechts: Der Verwalter handelt wirksam im Namen der WEG auch bei Kündigungen von (Hausmeister-)Arbeitsverträgen – selbst dann, wenn der gekündigte Arbeitnehmer zugleich Eigentümer ist. Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit für alle Beteiligten und klärt ein bislang umstrittenes Praxisproblem.