Verwalterhonorar: Welche Grenzen gelten für die Vereinbarung von Sondervergütungen?

Der konkrete Fall:
In einer – vom Bauträger verfassten – Teilungserklärung findet sich zum Verwalterhonorar folgende Sondervergütungsregelung:

„Säumige Wohnungs-/Teileigentümer zahlen für den Mehraufwand des Verwalters für die Dauer der Säumnis die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die dreifache Verwaltergebühr jährlich“.

Diese Regelung wird in den Verwaltervertrag übernommen. Da es sich um eine sehr große Wohnanlage handelt, führt sie allein in den Jahren 2002 bis 2005 zu Mehreinnahmen des Verwalters von rd. 310.000,00 €.

Ein Wohnungseigentümer möchte diese Sondervergütung nicht mehr hinnehmen. Er beantragt vor Gericht die Feststellung, dass diese Klausel in der Teilungserklärung unwirksam ist.

Worum es geht:
Sondervergütungen, z. B. für das Bearbeiten von Gerichtsverfahren, sind grundsätzlich zulässig. Fraglich ist nur, in welcher Höhe. Ein Pauschalbetrag von 120,00 € wurde für unbedenklich gehalten.

Wie entscheidet das OLG Hamm?
Das Gericht gibt dem klagenden Wohnungseigentümer Recht und stellt die Nichtigkeit der betreffenden Regelung in der Teilungserklärung fest.

Die in der Teilungserklärung bestimmte Sondervergütung ist „grob unbillig“. Zwar dürfen die Wohnungseigentümer durchaus Vereinbarungen treffen, in welcher Weise der Verwaltervertrag auszugestalten ist, das kann auch – wie hier – durch Bestimmungen in der Teilungserklärung geschehen. Die Grenze ist jedoch dort überschritten, wo Bestimmungen grob unbillig oder sittenwidrig sind. Die grobe Unbilligkeit der Sondervergütungsregelung ergibt sich hier nach Ansicht des Gerichts aus Folgendem:

Sie berücksichtigt ausschließlich die Interessen des Bauträgers.
Sie ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft „in keiner Weise von Vorteil“, da die sie gegenüber dem Verwalter für die doppelte und dreifache Gebühr haftet, ohne dass sie sich im Zahlungsrückstand befinden muss (Zusatzvergütungen schuldet immer nur die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer),
Dies bedeutet eine „finanzielle Knechtschaft der Wohnungseigentümer“, was man auch an der dadurch erzielten Mehrvergütung des Verwalters von rd. 310.000,00 € sieht. (OLG Hamm, Beschl. v. 06.12.2007 – 15 W 224/07)
Was sagt Ihr Anwalt?
Laut Rechtsprechung darf auch eine Zusatzvergütung vereinbart werden, die sich an den Anwaltsgebühren ausrichtet. (BGH, 06.05.1993 – V ZB 9/92)

Quelle: www.friesrae.de