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oder
Eigentümer müssen selbst über Verwaltervertrag entscheiden!
Was ist geschehen? In der Eigentümerversammlung soll ein neuer Verwalter
gewählt werden. Der Kandidat legt den Eigentümern einen Formular-
Verwaltervertrag vor. Die Versammlung bestellt den Verwalter durch
Mehrheitsbeschluss, der auch die Vertragslaufzeit und das Grundhonorar
nennt. Die Eigentümer ermächtigen zudem den Verwaltungsbeirat durch
Mehrheitsbeschluss, den vorgeschlagenen Verwaltervertrag für die
Gemeinschaft abzuschließen. Der Verwaltungsbeirat unterzeichnet noch
während der Versammlung den Verwaltervertrag. Ein Eigentümer ist mit der
Verwalterwahl nicht einverstanden. Da er dagegen aber keine rechtliche
Handhabe hat, versucht er es durch die Hintertür: Er ficht den Beschluss
über die Bevollmächtigung zum Vertragsschluss an. Wenn dieser nämlich für
ungültig erklärt würde, wäre kein wirksamer Vertrag geschlossen, so dass man
wenigsten die Vertragsbedingungen noch einmal neu aushandeln könnte.
Was sagt das Gericht? Laut OLG Düsseldorf durften die Eigentümer den
Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltungsvertrages bevollmächtigen.
Zwar gehören das Aushandeln und der Abschluss des Verwaltervertrages zu
den ureigensten Aufgaben der Eigentümerversammlung. Diese Kompetenz
kann aber auch ausnahmsweise durch Mehrheitsbeschluss dem
Verwaltungsbeirat übertragen werden. Wichtig ist dann aber, dass die
Kernkompetenz bei den Eigentümern verbleibt. Sie müssen über
Vertragsdauer, Grundvergütung und die wesentlichen Eckdaten des Vertrags
entschieden haben. Das war hier aber der Fall. Denn der Beirat war nur
ermächtigt, auf der Basis des angebotenen Formularvertrags einen Vertrag
abzuschließen. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.5.2006 – I-3 Wx 51/06)
Was sagt Ihr Anwalt? Delegationsbeschlüsse nennt man die Beschlüsse, die
den Verwaltungsbeirat bevollmächtigen, umfangreiche Verträge im Detail
auszuhandeln. Sie sind in der Praxis häufig. Das gilt insbesondere bei größeren
Gemeinschaften. Wenn die Gemeinschaftsordnung keine entsprechende
Kompetenz vorsieht, ist zumindest beim Verwaltervertrag große Vorsicht
geboten. Zweckmäßig ist es in solchen Fällen, über das Verhandlungsergebnis
von den Eigentümern noch einmal abstimmen zu lassen. Auf diese Weise
vermeidet der Beirat das Risiko, dass er ohne ausreichende Vertretungsmacht
handelt.
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