Wasserverbrauch – nicht zugeordnet führt zur Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Abrechnung des Wasserverbrauchs; Erstattung außergericht­licher Kosten im Beschwerdeverfahren

35. WEG §§ 16, 21, 28:

1. Nicht zuzuordnender Wasserverbrauch führt zur Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

2. Die bestmöglichen Daten zur Erstellung der Abrech­nung sind vom Verwalter zu benutzen.

3. Kein Wohnungseigentümer sollte durch mehr als ein Mitglied im Beirat vertreten sein.

4. Bei mutwilliger Rechtsmitteleinlegung sind auch außergerichtliche Kosten erstattungsfähig.

LG Bonn, Beschluss vom 11.8.2004 8 T 285/03

Sachverhalt:

1. Die Beteiligten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Am 21.5.2003 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der u. a. unter TOP 3 c) die Genehmigung der Jahres-/Einzelabrechnung/-en beschlossen wurde.

Betreffend TOP 3 c) haben sich die Antragsteller gegen die nach Miteigen­tumsanteilen erfolgte Abrechnung des Wasserverbrauchs gewandt, der nicht einem bestimmten Eigentümer zugeordnet werden konnte und der für das Jahr 2002 insgesamt 78,74 qm betragen hat. Die Ursache sehen sie u. a. in nicht mehr ausreichend funktionstüchtigen Wasserzählern, die trotz wiederholter Erinnerung nicht rechtzeitig ausgewechselt worden seien. Zudem vermuten sie, dass der tatsächliche Verbrauch nicht abgelesen, sondern teilweise geschätzt worden sei.

Weiter haben die Antragsteller beanstandet, dass dem Beirat ein Mitglied (Herr P., Vorstandsvorsitzender der Miteigentümerin R.-Bank) angehöre, welches selbst nicht Wohnungseigentümer sei.

In der mündlichen Verhandlung vom 23.3.2004 haben sie die in der Beschwerdeinstanz zunächst in vollem Umfang weiterverfolgten Anfech­tungsanträge mit Ausnahme der Beanstandung der Mitwirkung von Herrn P. im Beirat und der Abrechnung des Wasserverbrauchs für das Jahr 2002 zurückgenommen.

Aus den Gründen:

II. Die zulässige sofortige Beschwerde ist – soweit sie noch anhängig ist – ohne Erfolg.

Die von der Verwalterin vorgenommene und von den An­tragsgegnern beschlossene Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten entspricht den Grundsätzen ordnungsge­mäßer Verwaltung, so dass der Anfechtungsantrag der An­tragsteller zurückzuweisen war.

Die von den Antragstellern auch nicht weiter beanstande­te Art der Abrechnung entspricht der in einem Vorverfah­ren beschlossenen Verfahrensweise. Ein Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt sich vorliegend nicht aus dem Umstand, dass überschüssiges Wasser, d. h. Wasser, welches keinem konkreten Eigen­tümer zugeordnet werden konnte, das im Abrechnungs­jahr 2002 angefallen ist, dann auf die einzelnen Eigen­tümer nach Miteigentumsanteilen verteilt wurde. Nach dem Inhalt der Teilungserklärung sind die für dieses Was­ser angefallenen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, was unstreitig auch geschehen ist.

Aber auch der Umstand, dass im Abrechnungsjahr 2002 etwa 78 qm an so genanntem überschüssigen Wasser ange­fallen sind, führt nach Ansicht der Kammer nicht zur Un­wirksamkeit der beschlossenen Abrechnung. Die Ursachen für den nicht konkret zuzuordnenden Wasserverbrauch sind nicht weiter bekannt. In Betracht käme etwa die feh­lende Genauigkeit einer oder einiger der installierten Was­seruhren. Eine genauere Überprüfung ist aber heute nicht mehr möglich, da die überwiegende Anzahl der in der Ge­meinschaft installierten Wasseruhren im Laufe des Jahres 2003 auf Veranlassung der Verwalterin ausgetauscht wur­den. Eine andere Möglichkeit könnte unter Bezug auf den Vortrag der Antragsteller in der Beschwerdeinstanz in ei­ner den tatsächlichen Verbrauch unberücksichtigt gelas­sene bloßen Schätzungen des Wasserverbrauchs durch die Fa. V. zu sehen sein. Hierbei handelt es sich jedoch auch lediglich um eine an gewissen, aber nicht sehr aussagekräf­tigen Indizien gestützte Vermutung. So enthält die von der Firma V. erstellte und von der Verwalterin der Abrech­nung zugrunde gelegte Aufstellung in 7 der insgesamt 20 Einheiten einen „runden Betrag”, d. h. mit der Angabe „00” hinter dem Komma. Die von, den Antragstellern gehegte Vermutung, dass es sich hierbei um Schätzungen des Wasserverbrauchs handelt, ist jedoch nicht belegt. So ist in der von der Firma V. erstellten Abrechnung für das Jahr 2002 zunächst an zwei Stellen dokumentiert, dass eine Schätzung erfolgt sei. Die Verwalterin hat hierzu ausge­führt, dass dies mangels Erreichbarkeit der Bewohner erfolgt sei. Es wäre daher bereits außergewöhnlich, wenn auch in anderen Fällen, ohne dass dies entsprechend kenntlich gemacht wäre, ebenfalls nur eine Schätzung und keine Ablesung vorgenommen worden sein sollte. Auch die durchaus recht hohe, wenn auch statistisch nicht ausgeschlossene Zahl der gerundeten Beträge lässt nicht den sicheren Schluss zu, dass der mitgeteilte Verbrauch tatsäch­lich nicht abgelesen worden wäre. Näher liegt eher, auch wenn dies ebenfalls nicht sicher feststeht und im nachhi­nein aller Voraussicht nach auch nicht mehr festzustellen sein dürfte, dass allenfalls eine Rundung der hinter dem Komma stehenden Zahlen erfolgt sei.

Die Fragen konnten letztlich jedoch offen bleiben, da die Verwalterin bei Erstellung der Abrechnung an der Ermitt­lung der durch die Firma V. dokumentierten Werte keine derart erheblichen Zweifel haben musste, dass sie diese Zahlen nicht in die Jahres- und Einzelabrechnung einstel­len konnte und durfte. Die Differenz des im Jahr 2002 nicht einem einzelnen Eigentümer zugewiesenen Wassers i. H. v. 78,74 qm (871 qm Gesamtverbrauch abzgl. der ein­zelnen Eigentümern zugewiesenen 792,46 qm) konnte nach der berechtigten Ansicht der Verwalterin auf die – auch nach Angaben der Antragsteller – insoweit (mit-) verantwortlichen Wasserzähler, die zwischenzeitlich zumindest ganz überwiegend ausgetauscht wurden, zurückzuführen sein. Konkrete Zweifel an einer unzulässigen Schätzung oder unsachgemäßen Ablesung der einzelnen Fälle brauchte die Verwalterin daher nicht zu haben. Auch hinsichtlich der von den Antragstellern namentlich ange­führten Wohnungen K und A, die nach der Abrechnung 36 qm bzw. 54 qm Wasser verbraucht haben, gilt nichts anderes, zumal sich auch die in den beiden Vorjahren abgerechneten Werte von 34,53 qm (2000) und 34,00 qm (2001) bzw. von 42,80 qm (2000) und 50,66 qm (2001) von den für das Jahr 2002 ermittelten Werten einerseits unterscheiden, anderseits aber doch auf einen vergleichba­ren Verbrauch schließen lassen. Die Verwalterin hat daher die ihr zum Abrechnungszeitpunkt zur Verfügung stehenden bestmöglichen Daten zur Erstellung der Abrechnung benutzt. Eine genauere Feststellung des Wasserverbrauchs war ihr zudem auch kaum möglich, da die von der Firma V. erstellte Rechnung das Datum vom 31.3.2003 trägt und der Verwalterin daher erst im April 2003 zuging. In diesem Zeitraum wäre durch den zusätzlichen dreimonatigen Ver­brauch auch durch eine ggf. zu veranlassende erneute Ab­lesung keine exakte Feststellung des Wasserkonsums im Jahr 2002 möglich gewesen.

Auch die als Feststellungsantrag aufzufassende Beanstan­dung der Mitwirkung des Vorstandsvorsitzenden der R.-Bank, Herrn P., im Beirat ist ohne Erfolg. Nach dem aus­drücklichen Vortrag der Antragsteller soll nicht die durch den Beirat vorgenommene Prüfung der Jahresabrechnung 2002 angegriffen werden, so dass die Wirksamkeit der Jah­resabrechnung hier nicht Prüfungsgegenstand ist. Das Anliegen der Antragsteller ist vorliegend jedoch ohne Erfolg, da die von ihnen aufgeworfene Frage der Berechtigung des

Herrn P. im Rahmen einer Anfechtung der Beiratswahl hätte erfolgen müssen. Zudem kann Herr P. als vertretungsberechtiges Organ der R.-Bank grundsätzlich dem Beirat angehören, wobei allein zu prüfen wäre, ob ein Eigentümer durch mehr als ein Mitglied im Beirat vertreten sein dürfte. Selbst dies würde aber nicht zwangsläufig bedeuten, dass Herr P. zur Un­recht dem Beirat angehören würde.

Den Antragstellern waren die Gerichtskosten des Be­schwerdeverfahrens gemäß § 47 Satz 1 WEG aufzuerlegen, da die sofortige Beschwerde ohne Erfolg war bzw. die mit ihr verfolgten Ansprüche zuvor zurückgenommen wur­den. Gemäß §47 Satz 2 WEG war vorliegend auch von dem Grundsatz, dass jeder Beteiligter seine außergerichtli­chen Kosten selbst zu tragen hat, abzusehen. Die sofortige Beschwerde betreffend der vom AG zurückgewiesenen An­fechtung zu TOP 7 der Versammlung vom 21.5.2003 ist mutwillig erfolgt, was sich bereits daraus ergibt, dass sie von den Antragstellern nicht begründet wurde. In der Be­schwerdebegründung heißt es insoweit nur, dass zur Wahl des Verwalters „hier nicht Stellung genommen wird”. Ne­ben dem Umstand, dass die sofortige Beschwerde insoweit keinen Erfolg gehabt hätte, ist die Beschwerdeeinlegung insoweit auch unter Berücksichtigung von Rechtsschutzge­sichtspunkten nicht nachvollziehbar. Es war daher ange­messen, die Antragsgegner von den hierdurch verursachten außergerichtlichen Kosten freizustellen. Da die auf diesen Antrag entfallenden Kosten den ganz überwiegenden Teil der au­ßergerichtlichen Kosten ausmachen, waren den Antragstel­lern unter Berücksichtigung des Gedankens des § 92 Abs.2 ZPO die gesamten außergerichtlichen Kosten der Antragsgeg­ner im Beschwerdeverfahren aufzuerlegen.

Quelle: ZMR 8/2005, Einsender: Immobilien Dittmann KG, Bonn