WEG: OLG München bricht in Verwaltungshoheit des Sondereigentümers ein.

Worum es geht: In der Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnungsanlage über die Erneuerung der Heizungsanlage. Ein unabhängiger Gutachter soll prüfen, ob eine Erneuerung der Gesamtanlage notwendig ist. Falls ja, soll er den Auftrag an die günstigste Firma vergeben sowie die Thermostatventile und defekten Heizkörper in den Wohnungen austauschen. Ein Eigentümer ficht die Beschlüsse an. Er meint, über die laut Teilungserklärung in seinem Sondereigentum befindlichen Heizkörper hätte die WEG nicht beschließen dürfen.

Problem: Zu unterscheiden ist stets zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Für die Instandhaltung/Instandsetzung seines Sondereigentums ist der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich. Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist hingegen die WEG zuständig, veranlasst durch den Verwalter.

OLG München: Die Beschlussanfechtung scheitert. Nach Ansicht des Gerichts sind die Beschlüsse ordnungsgemäß. Die Gemeinschaft durfte auch über den Austausch der defekten Heizungskörper in den einzelnen Wohnungen beschließen, obwohl diese Sondereigentum seien. Das ergebe sich daraus, dass die Beschlüsse auf das Funktionieren der (gemeinschaftlichen) Heizungsanlage abzielten. Einzelne defekte Heizkörper könnten die gesamte Heizungsanlage beeinträchtigen. Im Rahmen der Gesamtsanierung der Anlage sei es daher erforderlich und von der Beschlusskompetenz gedeckt, auch den Austausch einzelner Heizkörper zu beschließen, selbst wenn diese im Sondereigentum stehen (OLG München, Beschl. v. 20.3.2008 – 34 Wx 46/07).

Fazit für Sondereigentümer: Über dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller dienende Anlagen oder Einrichtungen, die teilweise auch aus Sondereigentum bestehen, z.B. Heizungsanlagen, hat der Sondereigentümer nicht die alleinige Verwaltungshoheit.

Fazit für Verwalter und Gemeinschaft: Die Entscheidung ist ein erstes Einfalltor in die Verwaltungshoheit der Sondereigentümers, sofern und soweit es um gemeinschaftliche Anlagen oder Einrichtungen geht.

Ausblick: Hält man zentrale Heizungsanlagen entgegen der herrschenden Meinung insgesamt zwingend für Gemeinschaftseigentum, gibt es keine Probleme mit der Beschlusskompetenz. Die derzeit herrschende Meinung differenziert nach Gemeinschaftseigentum (Steige- und Fallleitungen, Thermostatventile, Messeinrichtungen, Hausanschluss, Heizkessel, Brenner usw.) und Sondereigentum (Unterverteilungsleitung ab Abzweigung, Heizkörper usw.). (Rechtsanwalt J.-H. Schmidt).

Quelle: http://www.bns-rechtsanwaelte.de/