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oder
Je größer die Bedeutung eines Beschlussgegenstandes, desto
genauer seine Beschreibung im Einberufungsschreiben!
Was ist geschehen? In einer Wohnungseigentumsanlage soll das Gebäude für rund
400.000 saniert werden. Die Verwalterin beruft eine Versammlung ein. Im
Einladungsschreiben heißt es unter Top 9: Beschluss über ergänzende und
weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung. In der Versammlung wird zu Top 9
eine Balkonsanierung beschlossen, die mehr als 35.000 kosten soll. Auf Antrag
eines Eigentümers, der an der Versammlung nicht teilgenommen hat, erklärt das
Landgericht den Beschluss für ungültig. Das Einladungsschreiben sei nicht detailliert
genug gewesen.
Was sagt das Gericht? Das Oberlandesgericht München ist derselben Auffassung.
Nach § 23 Abs. 2 WEG muss der Beschlussgegenstand in der Tagesordnung genau
bezeichnet werden, damit die Wohnungseigentümer sich auf die Versammlung
vorbereiten können und nicht von Beschlussgegenständen überrascht werden. Auch
soll der einzelne Eigentümer entscheiden können, ob eine Teilnahme an der
Versammlung für ihn sinnvoll ist. Deshalb gilt: Je größer die (wirtschaftliche)
Bedeutung der Sache und je geringer der Wissenstand der Eigentümer ist, desto
genauer muss der Beschlussgegenstand bezeichnet sein. Nur so wird dem
Informationsbedürfnis der Eigentümer Genüge getan. Im vorliegenden Fall konnte
der Wohnungseigentümer nicht erkennen, dass über konkrete einzelne
Sanierungsmaßnahmen entschieden werden sollte. Deshalb hatte er keine
Möglichkeit, sich umfassend auf das Thema Balkonsanierung vorzubereiten. Der
Beschluss ist auch von erheblicher Bedeutung. Das ergibt sich schon allein aus den
erheblichen Kosten, die für die beschlossenen Arbeiten anfallen. (OLG München,
Beschl. v. 14.9.2006 34 WX 049/06)
Was sagt ihr Anwalt? Die Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, die Ladung zur
Wohnungseigentümerversammlung so sorgfältig und ausführlich wie möglich zu
formulieren. Ansonsten droht die Gefahr, dass der Beschluss hochgeht, also für
ungültig erklärt wird. Der Verwalter läuft Gefahr, die Verfahrenskosten tragen zu
müssen, wenn er für den Fehler des aufgehobenen Beschlusses verantwortlich ist
(vgl. BayObLG, U. v. 25.7.2005 2Z BR 230/05).
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