Weitere Auflockerung der Verwaltungshoheit des Sondereigentümers über sein Sondereigentum.

Der Fall: In einer Münchener Wohnungseigentumsanlage mit rd. 200 Wohnungen sind die Holzdoppelfenster sanierungsbedürftig. Nach der Teilungserklärung sind die Innenfenster Sondereigentum, die Außenfenster Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerversammlung beschließt den Austausch aller Holzfenster zugunsten von Kunststofffenstern. Mehrere Wohnungseigentümer fechten an. Begründung: Mit diesem Beschluss würde in ihre Verwaltungshoheit über ihr Sondereigentum eingegriffen.

Das Problem: Für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums ist jeder Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. Was zum Sondereigentum gehört, regelt die Teilungserklärung. Tut sie das nicht, richtet sich die Bestimmung nach dem Gesetz; hiernach gehören zum Sondereigentum die Wohnungsräume an sich sowie die zu diesen Räumen gehörenden Gebäudebestandteile, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums verändert werden können. Die Innenfenster bei Holzdoppelfenstern gehören daher auch ohne entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung stets zum Sondereigentum. Nur die Außenfenster gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, da sie das Fassadenbild prägen.

Was sagt das LG München? Die Gemeinschaft ist befugt, über die Instandsetzung der Fenster zu entscheiden. Die Beschlusskompetenz sei zwar fraglich, weil die Innenfenster nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören, für dessen Instandsetzung grundsätzlich die einzelnen Sondereigentümer selbst zuständig seien. Im konkreten Fall gelte jedoch eine Ausnahme: Denn Grund für den Austausch war die Verwitterung der Fenster von außen. Da ein Fensteraustausch ohne Austausch der Innenseite nicht möglich ist, muss der Sondereigentümer den Eingriff hinnehmen (LG München, Beschl. v. 28.6.2007 – 1 T 2063/07).

Fazit für die WEG: Das LG München greift eine neuere Tendenz in der Rechtsprechung des OLG München auf, dass im Zusammenhang mit der Instandsetzung der Heizungsanlage (Gemeinschaftseigentum) die gleichzeitige Instandsetzung der Heizkörper in den Wohnungen (Sondereigentum) als ebenfalls von der gemeinschaftlichen Beschlusskompetenz gedeckt ansah (siehe dazu die gesonderte Besprechung auf unserer BNS-homepage).

Fazit für den Sondereigentümer: Holzdoppelfenster (»Kastenfenster«) sind in der Praxis der Ausnahmefall. Einteilige Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch bei einer Zuordnung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung. Hier gibt es keine Probleme mit der Beschlusskompetenz der WEG. (Rechtsanwalt J.-H. Schmidt)

Quelle: http://www.bns-rechtsanwaelte.de/