Werbungskosten bei vermieteter ETW: Sind Beiträge zur Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Bis zur WEG-Reform stand fest: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn sie tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums verwandt werden. Dabei bleibt es auch nach der WEG-Reform, also nach der gesetzlichen Regelung zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft.

Darum geht es:

Ein Wohnungseigentümer überweist an den Verwalter seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. In demselben Jahr macht er diesen Betrag in seiner Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend und argumentiert: Die Zahlungen sind für ihn endgültig. Er kann sie nicht zurückholen. Das Finanzamt lehnt trotzdem ab.

Hintergrund:

Bis zur WEG-Novelle am 01.07.2007 hatte der Bundesfinanzhof geklärt: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verausgabt. Doch was gilt, nachdem die WEG-Novelle festgeschrieben hat, dass die Eigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist?

Das sagt der BFH:

as Finanzamt gewinnt den Prozess beim BFH. Der Eigentümer darf seinen an den Verwalter überwiesenen Beitrag zur Instandsetzungsrücklage auch nach neuem Recht nicht als Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Grund: Für die Einstufung der geleisteten Beiträge als Werbungskosten kommt es nicht darauf an, wie die Rechtsbeziehungen des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft zivilrechtlich ausgestaltet sind. Erst wenn die Gelder aus der Instandsetzungsrücklage ausgegeben werden, lässt sich beurteilen, wofür sie verwandt wurden

als sofort abzugsfähige Werbungskosten

als nachträgliche, aktivierungspflichtige Herstellungskosten oder

als steuerlich unbeachtliche Rückzahlung an die Eigentümer, sog. „Abschmelzen der Rücklage bis zur eisernen Reserve“

(BFH, 09.12.2008 – IX B 124/08)

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam:

Vorsicht ist beim Verkauf einer ETW geboten. Hier muss stets geprüft werden, ob bestimmte laufende Zahlungen „aus“ der Instandhaltungsrücklage noch den Verkäufer oder schon den Käufer treffen. Nur derjenige, der die Kostenlast trägt, darf die Kosten steuerlich geltend machen. Doppelte Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer „die Braut schmückt“, also nach dem Auszug des letzten Mieters den Maler kommen lässt, um die Wohnung besser verkaufen zu können. Solche Aufwendungen dienen nicht der Erzielung von künftigen Mieteinnahmen. Deshalb können sie bei der Anlage „VuV“ auch nicht berücksichtigt werden!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de