Stimmrechtsverbote ergeben sich z.B. aus § 25 Abs. 5 WEG. In eigener Sache darf ein Eigentümer nicht mitstimmen. Danach ist ein Wohnungseigentümer u.a. nicht stimmberechtigt, wenn es um ein ihm Rechtsgeschäft mit ihm geht, das die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft. Das kann auch Auswirkungen auf die Frage haben, ob die Versammlung für diesen Gegenstand beschlussfähig ist.
Das LG Berlin hatte Ende 2018 zu entscheiden, wie weit ein Stimmverbot reicht (55 S 84/17).
Sachverhalt: Die WEG besteht aus 10 Einheiten. W ist Eigentümer der Einheiten 1 bis 6 und verfügt insgesamt über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile. Mit seiner Einheit 1 sind zwei Sondernutzungsrechte verbunden. Diese will er an die Gemeinschaft verkaufen. Bei der Beschlussfassung über den Verkauf stimmt er zwar nicht mit seiner Stimme für die Einheit 1 ab (da ist das Stimmverbot flagrant), er stimmt aber mit seinen Stimmen für die Einheiten 2 bis 5 für den Verkauf.
Entscheidung: Der Beschluss ist ungültig, weil er nicht mit der nach § 21 Abs. 3 WEG erforderlichen Mehrheit gefasst wurde.Der Erwerb der Sondernutzungsrechte ist ein Fall des § 25 Abs. WEG. W ist hierbei insgesamt nicht stimmberechtigt. Der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG stellt nicht auf Wohneinheiten, sondern auf die Person des Eigentümers ab. Obwohl die auf die Einheit Nr. 1 entfallenden Miteigentumsanteile nicht mitgestimmt haben, gaben die Stimmen des W für die Einheiten 2 bis 5 in Höhe von 5.000/10.000 MEA den Ausschlag. Ohne die Stimmen des W wäre der Beschluss mit 1.000/10.000 Ja-Stimmen (von einem anderen Eigentümer) und 3.000/10.000 Nein-Stimmen abgelehnt worden.
Hinweis: Es stellt sich dann aber die Frage, ob die Versammlung in diesem Punkt überhaupt beschlussfähig war. Eine Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG). Ist eine Versammlung danach nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 WEG). Das spielte im Fall aber wohl keine Rolle.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte
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