Zwangsverwalter muss Hausgeld zahlen

Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung hat ab Beschlagnahme des Grundstücks (= Wohnung) das laufende Hausgeld zu zahlen. Falls keine Mieteinnahmen vorhanden sind, aus denen er das Hausgeld bestreiten kann, hat er einen Vorschuss auf das Hausgeld zu verlangen. Verlangen kann er den Vorschuss von der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigerin. Seit der Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) haben Zwangsverwalter immer wieder behauptet, sie müssten keine Vorschüsse anfordern und zahlten folglich für leerstehenden Eigentumseinheiten nicht. Der BGH hat jetzt die bisherige Handhabung der Vorschusspflicht auch unter dem aktuellen ZVG bestätigt und damit einen in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führenden Streit beendet.

Praxistipp

Der BGH hat jedoch nichts zu der Frage von Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen gesagt. Da Sonderumlagen als Bestandteil des Wirtschaftsplanes gelten und bei gesondertem Finanzbedarf im Laufe des Wirtschaftsjahres als Ergänzung zum jeweiligen Wirtschaftsplan beschlossen werden sollten, bezieht sich die besprochene Entscheidung des BGH auch auf solchermaßen beschlossene Sonderumlagen. Da die Abrechnung über die von der WEG aufgewendeten Kosten jährlich erfolgt und damit auch Nachzahlungen nicht einmalig, sondern (wenn auch nicht immer jährlich) wiederkehrend sind, handelt es sich um laufende Beträge und zwar auch bei der sog. Abrechnungsspitze, also den Betrag, um den die tatsächlichen Ausgaben höher sind, als die im Wirtschaftsplan veranlagten, vgl. auch AG Langenfeld, Urteil vom 15. April 2009, 64 C 156/08, ZMR 2009, 879 f.. Damit ist auch insoweit nötigenfalls ein Vorschuss anzufordern. Wird im Übrigen der Vorschuss nicht gezahlt, kann das Zwangsverwaltungsverfahren eingestellt werden.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15. Oktober 2009, V ZB 43/09 – www.bundesgerichtshof.de