Merkblatt für Eigentümer und Mieter – Balkone im Wohnungseigentumsrecht (WEG) – Was ist erlaubt, wer ist wofür zuständig und wie lassen sich Streitigkeiten vermeiden?

 

Stand: 2025 – 

1. Wem gehört was? – Eigentum und Abgrenzung

Was ist überhaupt „Sondereigentum“ und „Gemeinschaftseigentum“?

• Sondereigentum bedeutet: Der Teil gehört ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer (z. B. die Wohnung selbst).
• Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam (z. B. Hausfassade, Dach, tragende Wände).

1.1 Der Balkon: Raum ja – Bauteile oft nein

Ein Balkon gehört in der Regel zum Sondereigentum, wenn:

• er nur von einer Wohnung zugänglich ist,
• er klar im Aufteilungsplan als Teil dieser Wohnung dargestellt ist.

Wichtig: Nur der Raum („Luftraum“) des Balkons kann zum Sondereigentum gehören – viele Bauteile bleiben trotzdem Gemeinschaftseigentum!

Beispiel:

Wohnung A hat einen Balkon, der nur durch das Wohnzimmer erreichbar ist. → Der Nutzungsraum des Balkons gehört der Eigentümerin allein.

1.2 Welche Bauteile gehören wem?

Bauteil	Eigentumsform	Einfach erklärt
Bodenplatte	Gemeinschaft	Sie trägt den Balkon und ist Teil der Hauskonstruktion.
Abdichtung & Estrich	Gemeinschaft	Schützt das Haus vor eindringender Nässe – betrifft alle.
Lose Fliesen / Beläge	Sondereigentum	Nur oberflächlich – wie ein Teppich, den man austauschen kann.
Geländer / Brüstung	Gemeinschaft	Sichtbar von außen → betrifft das Erscheinungsbild des Hauses.
Innenanstrich / Putz	Sondereigentum	Wird vom einzelnen Bewohner gestaltet, keine bauliche Funktion.
Balkontrennwand	Gemeinschaft	Dient der Abgrenzung und Einheitlichkeit zum Nachbarbalkon.

 

Hinweis für Eigentümer:
Auch wenn Sie sich um „Ihren“ Balkon kümmern möchten: Nicht alles dürfen Sie selbst reparieren oder umbauen! Änderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen immer Zustimmung der Gemeinschaft.

2. Wer bezahlt was? – Instandhaltung und Reparaturen

Im Wohnungseigentumsrecht ist klar geregelt, wer für welche Kosten aufkommen muss:

Bauteil	Wer zahlt?	Warum?
Fliesenbelag	Sondereigentümer	Gehört zum persönlichen Bereich, wenn nicht Teil der Abdichtung.
Abdichtung	Gemeinschaft	Schützt das Gebäude – alle profitieren davon.
Balkonplatte / Geländer	Gemeinschaft	Tragende oder sichtbare Teile → für das gesamte Haus wichtig.

 

Beispiel:

Ein Balkonbelag (Fliesen) ist locker → Eigentümer zahlt.
Aber: Wenn Fliesen Teil der Abdichtung sind und das Haus vor Wasser schützen → zahlt die Gemeinschaft oder anteilig.

💡 Tipp für Verwalter und Eigentümergemeinschaften:
Führen Sie eine klare Balkon-Zuständigkeitsliste („Balkonmatrix“) in der Beschlusssammlung, damit bei Schäden nicht gestritten wird.

3. Was darf man auf dem Balkon tun – und was nicht?

3.1 Pflanzen und Kübel

✅ Erlaubt:

• Zierpflanzen in Kästen und Kübeln
• Hängende Blumen an der Innenseite der Brüstung

Problematisch:

• Große Kübel mit Bäumen (z. B. Kirschbaum)
• Tiefwurzelnde Pflanzen → können Abdichtung beschädigen!

Beispiel:

Ein Mieter pflanzt einen kleinen Baum in einem Kübel. Die Wurzeln drücken durch die Balkonabdichtung → Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung → hohe Reparaturkosten für alle!

Empfehlung:
Gemeinschaft kann beschließen: „Nur Pflanzen bis 1,20 m Höhe und keine tiefwurzelnden Gehölze.“

3.2 Grillen

✅ Erlaubt:

• Elektrische Tischgrills
• Raucharme Geräte

🚫 Nicht erlaubt (wenn andere gestört werden):

• Holzkohlegrills → Rauch, Qualm und Geruch belästigen Nachbarn → kann verboten werden!

Beispiel:

Rauch vom Holzkohlegrill zieht regelmäßig in das Schlafzimmer der Nachbarn → diese haben das Recht, das Grillen untersagen zu lassen.

Empfehlung:
Beschluss fassen: „Grillen ist nur mit Elektrogrills erlaubt.“

3.3 Wäsche trocknen

✅ Erlaubt:

• Wäscheleinen innerhalb des Balkons, unterhalb der Brüstung

🚫 Nicht erlaubt:

• Wäsche sichtbar über das Geländer hängen → stört das Erscheinungsbild der Wohnanlage

Formulierungsvorschlag für Hausordnung:
„Wäsche darf nur so aufgehängt werden, dass sie von außen nicht sichtbar ist.“

3.4 Beleuchtung

✅ Erlaubt:

• Dezente, saisonale Beleuchtung (z. B. Lichterkette im Advent)

🚫 Nicht erlaubt:

• Dauerhaft blinkende oder sehr helle Lampen, besonders nachts → kann als Ruhestörung gelten

Beispiel:

Eine grelle Lichterkette blinkt die ganze Nacht → Nachbar kann verlangen, dass sie abgeschaltet wird.

Regelvorschlag:
„Ab 22 Uhr dürfen Balkone nicht dauerhaft beleuchtet oder blinkend erleuchtet sein.“

3.5 Rauchen

✅ Erlaubt:
Rauchen auf dem Balkon ist grundsätzlich erlaubt.

🚫 Aber:
Wenn regelmäßig starke Rauchschwaden in Nachbarwohnungen ziehen → kann untersagt werden!

Hinweis:
Rücksichtnahme ist das A und O – keine generellen Rauchverbote, aber Empfehlung zu Zeitfenstern (z. B. nicht nachts oder bei gekipptem Fenster der Nachbarn).

3.6 Tiere und Fütterung

✅ Erlaubt:

• Kleine Haustiere (Hamster, Kaninchen etc.)
• Vögel im Winter mit Maß füttern

🚫 Nicht erlaubt:

• Taubenfütterung → zieht Schwärme an, Kot verschmutzt Balkone und Fassade → gesundheitliche Risiken!

Empfehlung für Hausordnung:
„Die Fütterung von Tauben ist auf Balkonen und in der gesamten Wohnanlage untersagt.“

4. Empfehlungen für Eigentümergemeinschaften und Verwaltung (2025)

✅ Teilungserklärung regelmäßig prüfen

• Was gehört zum Sondereigentum, was zur Gemeinschaft?
• Wer ist für welche Instandhaltungen zuständig?
• Sondernutzungsrechte für Balkone möglichst vermeiden

✅ Hausordnung klar und verständlich gestalten

Empfohlene Themenbereiche:

• Möblierung (z. B. keine sperrigen Schränke)
• Bepflanzung (Größe, Gießen)
• Sichtschutz (z. B. nur neutrale Farben erlaubt)
• Lärm, Grillen, Beleuchtung, Rauchen

✅ Klare Beschlüsse fassen

• Einheitlicher Bodenbelag bei Sanierung?
• Erlaubte Pflanzarten?
• Maximalhöhe für Kübel?

✅ Konflikte vermeiden – Kommunikation fördern

• Protokollieren Sie Verstöße sachlich
• Bieten Sie Mediation statt sofortiger Abmahnung
• Nutzen Sie Eigentümerversammlungen zur Aufklärung

Wichtige Gerichtsurteile (Auswahl)

Gericht / Jahr	Aktenzeichen	Was wurde entschieden?
BGH 2010	V ZR 114/09	Fliesen auf dem Balkon können Sondereigentum sein
OLG Düsseldorf	3 Wx 348/01	Belag darf nicht ohne Zustimmung des Betroffenen geändert werden
AG Hannover	70 II 414/99	Rauchen kann verboten werden, wenn Belästigung vorliegt
LG Düsseldorf	25 T 435/90	Grillen mit Kohle darf untersagt werden, wenn Nachbarn leiden
BayObLG 2003	2Z BR 218/03	Geländer gehört zum Gemeinschaftseigentum

📌 Dieses Merkblatt dient zur Orientierung. Es ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.