Achtung: Kurze Verjährungsfrist im Mietrecht

Kurze Verjährungsfrist im Mietrecht

Im Mietrecht gelten für bestimmte Ansprüche besondere Verjährungsregeln, die in der Praxis häufig unterschätzt werden. Während allgemein von einer dreijährigen Verjährungsfrist ausgegangen wird, sieht das Gesetz für ausgewählte mietrechtliche Ansprüche eine deutlich kürzere Frist von nur sechs Monaten vor (§ 548 BGB). Diese Regelung betrifft sowohl Wohnraum- als auch Gewerberaummietverhältnisse und ist insbesondere für Vermieter von großer Bedeutung.

Die kurze Verjährung erfasst vor allem Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Dazu zählen unter anderem Schäden an den Mieträumen, nicht oder mangelhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen sowie nicht zurückgebaute bauliche Veränderungen. Nicht betroffen sind hingegen Ansprüche auf Zahlung der laufenden Miete oder von Mietrückständen; hierfür gelten die allgemeinen Verjährungsfristen.

Für Vermieter ist entscheidend, wann die Verjährungsfrist beginnt. Maßgeblich ist nicht zwingend das Ende des Mietverhältnisses, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache tatsächlich zurückerhält – etwa durch Schlüsselübergabe. Ab diesem Moment läuft die sechsmonatige Frist taggenau. Wird innerhalb dieses Zeitraums keine verjährungshemmende Maßnahme ergriffen, können bestehende Ersatzansprüche nicht mehr durchgesetzt werden.

Diese Rechtslage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29. Januar 2025 nochmals klargestellt. Danach kann die Verjährung auch dann beginnen und sogar ablaufen, wenn das Mietverhältnis formal noch nicht beendet ist, der Vermieter aber bereits die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Mietsache zurückerlangt hat. Voraussetzung ist ein vollständiger Besitzwechsel, von dem der Vermieter Kenntnis hat.

Für die Verwaltungspraxis bedeutet dies erhöhte Aufmerksamkeit: Gehen Schlüssel vorzeitig ein oder werden sie kommentarlos zurückgegeben, sollte der Zustand der Mietsache umgehend geprüft und dokumentiert werden. Gleichzeitig ist zu beachten, dass der Mieter bis zum rechtlichen Vertragsende weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet bleibt. Ersatzansprüche sollten frühzeitig vorbereitet und innerhalb der sechsmonatigen Frist rechtlich gesichert werden.

Fazit:
Die kurze mietrechtliche Verjährung birgt erhebliche finanzielle Risiken. Eigentümer und Verwaltungen sind gut beraten, Rückgaben der Mietsache ernst zu nehmen und mögliche Ansprüche unverzüglich zu prüfen und durchzusetzen. Nur so lassen sich vermeidbare Verluste sicher ausschließen.