Rückgabepflicht des Mieters

Der Auszug aus einer Mietwohnung ist oft stressig genug. Umso problematischer wird es, wenn der Vermieter den Übergabetermin absagt, nicht erscheint oder die Annahme der Schlüssel verweigert. Viele Mieter fragen sich dann, ob sie weiter Miete zahlen müssen, wie sie die Wohnung wirksam zurückgeben und wie sie sich gegen spätere Forderungen absichern können.

Rückgabepflicht des Mieters

Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben. Dafür sollte er dem Vermieter rechtzeitig konkrete Übergabetermine anbieten und die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt vollständig geräumt bereithalten.

Die Wohnung muss grundsätzlich leer und zumindest besenrein sein. Das bedeutet: grobe Verschmutzungen entfernen, Böden kehren oder saugen und offensichtlichen Müll beseitigen. Eine professionelle Reinigung ist nur geschuldet, wenn dies wirksam vereinbart wurde.

Sind noch größere Möbelstücke, eine nicht entfernte Einbauküche oder andere Gegenstände in der Wohnung, kann die Rückgabe problematisch sein. Denn der Vermieter muss die Wohnung tatsächlich wieder in Besitz nehmen können.

Wenn der Vermieter nicht erscheint

Erscheint der Vermieter trotz vereinbartem Termin nicht oder verweigert er ohne berechtigten Grund die Annahme der Schlüssel, kann er in Annahmeverzug geraten. Das gilt besonders dann, wenn der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß geräumt und die Übergabe rechtzeitig angeboten hat.

Für den Mieter ist das wichtig: Ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter in der Regel keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn die Rückgabe nur wegen seines eigenen Verhaltens scheitert. Außerdem haftet der Mieter nach Eintritt des Annahmeverzugs nur noch eingeschränkt, nämlich grundsätzlich nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Auch zusätzliche Kosten, etwa für eine vergebliche Anfahrt oder notwendige Zwischenlagerung, können unter Umständen vom Vermieter zu ersetzen sein.

Bei einem vereinbarten Termin sollte der Mieter nicht sofort wieder gehen. Eine Wartezeit von etwa 30 bis 60 Minuten gilt in der Praxis meist als angemessen, vor allem wenn der Termin zeitlich nicht ganz genau festgelegt war.

Darf der Vermieter wegen Mängeln die Rücknahme verweigern?

Viele Vermieter verweigern die Schlüsselannahme, wenn sie Schäden, Verschmutzungen oder nicht erledigte Schönheitsreparaturen feststellen. Rechtlich ist das meistens nicht zulässig.

Der Vermieter muss die Wohnung grundsätzlich auch dann zurücknehmen, wenn sie Mängel aufweist oder renovierungsbedürftig ist. Seine möglichen Ansprüche wegen Schäden oder unterlassener Arbeiten bleiben bestehen. Er kann diese also später geltend machen, darf aber die Rücknahme der Wohnung in der Regel nicht einfach verweigern.

Nur in Ausnahmefällen kann eine Weigerung berechtigt sein, etwa wenn die Wohnung so stark zugestellt oder vermüllt ist, dass eine Inbesitznahme praktisch unmöglich ist.

Auch fehlende einzelne Schlüssel rechtfertigen meist keine vollständige Ablehnung der Übergabe. Der Vermieter kann dann gegebenenfalls Ersatz für neue Schlüssel oder eine notwendige Schließanlage verlangen.

Vorzeitige Rückgabe vor Vertragsende

Mieter ziehen oft schon vor Ablauf der Kündigungsfrist aus. Auch dann dürfen sie dem Vermieter grundsätzlich die Rückgabe der Schlüssel anbieten. Nimmt der Vermieter die Schlüssel nicht an, nur weil das Mietverhältnis noch läuft, kann auch dies Annahmeverzug auslösen.

Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Mietzahlungspflicht früher endet. Der Mieter muss die Miete bis zum Vertragsende grundsätzlich weiterzahlen. Er kann sich durch die vorzeitige Rückgabe aber von seinen Obhutspflichten für die leere Wohnung entlasten.

Schlüssel in den Briefkasten werfen?

Wenn der Vermieter jeden Übergabetermin verweigert oder nicht erreichbar ist, werfen manche Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters. Das kann rechtlich wirksam sein, wenn die Schlüssel tatsächlich in den Machtbereich des Vermieters gelangen.

Wichtig ist: Der Einwurf sollte beweissicher erfolgen, am besten mit Zeugen oder durch dokumentierte Zustellung. Nicht ausreichend ist es, die Schlüssel einfach in den Briefkasten der leeren Mietwohnung zu werfen, wenn der Vermieter darauf keinen direkten Zugriff hat.

Auch eine Übergabe an Nachbarn oder Nachmieter ist riskant, solange diese nicht ausdrücklich vom Vermieter bevollmächtigt wurden.

Beweise sichern

Wenn keine gemeinsame Wohnungsübergabe stattfindet, sollte der Mieter den Zustand der Wohnung selbst sorgfältig dokumentieren. Dazu gehören:

• Fotos oder Videos aller Räume
• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
• Zustand von Türen, Fenstern, Böden und Sanitäranlagen
• ein eigenes Übergabeprotokoll
• möglichst ein unabhängiger Zeuge

Der Zeuge sollte die Wohnung mit begehen und das Protokoll unterschreiben. So lässt sich später besser nachweisen, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich hinterlassen wurde.

Fazit

Lehnt der Vermieter die Wohnungsrückgabe ohne berechtigten Grund ab oder erscheint er nicht zum Termin, ist der Mieter nicht schutzlos. Entscheidend ist, dass die Wohnung geräumt ist, die Übergabe rechtzeitig angeboten wurde und alle Vorgänge gut dokumentiert werden.

Mieter sollten Termine schriftlich anbieten, beim Übergabetermin ausreichend lange warten und den Zustand der Wohnung umfassend festhalten. Verweigert der Vermieter weiterhin die Annahme, kann auch eine beweissichere Schlüsselrückgabe in seinen Machtbereich in Betracht kommen.