Verwalter sollten sich hüten, von vornherein nichtige Beschlüsse zur Beschlussfassung zu stellen. Liegen Anträge von Wohnungseigentümern zur Tagesordnung vor, die eine erkennbare nichtige Beschlussfassung zum Inhalt haben, muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung hierauf ausdrücklich hinweisen.
Mangels Beschlusskompetenz sind z.B.lt. Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein, Köln folgende Beschlüsse nichtig:
- dauerhafte Änderungen hinsichtlich Form und Frist der Einberufung von Eigentümerversammlungen;
- Ladungsfiktionen im Widerspruch zu § 130 BGB;
- modifizierte Stimmberechtigung in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG;
- Stimmrechtsvertretungsbeschränkungen entgegen gesetzlicher Bestimmungen oder der Teilungserklärung;
- Änderungen im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung im Gegensatz zu § 25 Abs. 3 WEG;
- generelle gemeinsame Eigentümerversammlungen benachbarter Wohnanlagen wegen der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen. Dies gilt auch für den Fall, dass Verwalteridentität besteht und die Wohnanlagen Leistungen durch identische Versorgungsunternehmen beziehen;
- benachteiligende Änderungen von Einsichts- und Kontrollrechten der Eigentümer in Abweichung von § 24 WEG sowie § 28 Abs. 1 und Abs. 4 WEG;
- grundsätzliche und generelle Haftung des Rechtsnachfolgers (Neueigentümers) für Wohngeldschulden seines Rechtsvorgängers;
- Haftungsbeschränkungen oder -erweiterungen der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern;
- nachträgliche Einführung oder Aufhebung einer Veräußerungs- oder Vermietungszustimmung;
- gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über Mieteinnahmen eines Sondereigentümers auch nicht als Aufwandspauschale";
- generelle Abweichung der Anzahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern entgegen § 29 Abs. 1 WEG;
- generelle Mitgliedschaft auch von Nichtwohnungseigentümern im Verwaltungsbeirat;
- grundsätzliche Haftungsbeschränkung der Beiratsmitglieder;
- Zweckbestimmungsänderungen des Gemeinschaftseigentums;
- dauerhafter Gebrauchsentzug von Gemeinschaftseigentum zulasten einzelner Wohnungseigentümer;
- grundsätzliche und generelle Änderung der Kostenverteilung entgegen § 16 Abs. 2 WEG oder der Bestimmungen in der Teilungserklärung;
- grundsätzliche und generelle Änderung von Aufbau und Zusammensetzung der Jahresabrechnung;
- grundsätzliche generelle und dauerhafte Änderungen an die Mindestanforderung eines Wirtschaftsplans entgegen § 28 WEG;
- dauerhafte Änderung der Wohngeldzahlungsfälligkeit entgegen entsprechender Vereinbarungen;
- Verzinsung fälliger Wohngeldraten über den gesetzlichen Verzugszins hinaus;
- abweichende Kontenführung entgegen § 27 Abs. 4 Satz 1 WEG;
- Einsetzung eines "Arbeitskreises" zur Entscheidung über das "Ob" und "Wie" von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen;
- Verpflichtung des Verwalters, Mieten bei vermietetem Wohnungseigentum einzuziehen;
- Eigentümerbeschluss, durch den eine Ermächtigung oder Vollmacht zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder umgekehrt erteilt wird.
Nichtkeit von Beschlüssen
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