Tipps für Mieter zur Verjährung, Betriebskosten- Abrechnung und Sozialwohnungsmiete

Verjährung: Ansprüche sichern – Stichtag 31.12.2004
Betriebskostenabrechnung: Ausschluss- und Einwendungsfrist beachten
Sozialwohnungsmieten: Erhöhung kommt

(dmb) Nach dem Jahreswechsel 2004 / 2005 sind tausende von Mieter- oder Vermieteransprüchen nicht mehr durchsetzbar, neue Forderungen werden entstehen.
Der Deutsche Mieterbund (DMB), Dachorganisation von 350 örtlichen Mietervereinen in Deutschland, hat die wichtigsten Fristen und Termine für Mieter und Vermieter zusammengefasst:

Verjährung / Wohnfläche
Hat der Mieter in der Vergangenheit zu viel Miete gezahlt, weil die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, kann er diese Überzahlung von seinem Vermieter zurückfordern.
Achtung: Am 31.12.2004 verjähren Rückzahlungsansprüche aus den Jahren 2000 und 2001. Das bedeutet: Jetzt mit Hilfe des Mietervereins klären, ob Forderungen bestehen, notfalls noch einmal nachmessen und dann gegebenenfalls die notwendigen rechtlichen Schritte einleiten, um den Verjährungseintritt zu verhindern (Hemmung).

Verjährung / Kaution
Ist das Mietshaus oder die vermietete Eigentumswohnung vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) verkauft worden, muss der neue Eigentümer eine Mietkaution nur auszahlen, wenn er die Mietsicherheit vom Voreigentümer erhalten hat.
Achtung: Am 31.12.2004 verjähren Mieteransprüche gegen den alten Eigentümer auf Weitergabe der Mietkaution an den neuen Eigentümer. Das bedeutet: Jetzt mit Hilfe des Mietervereins klären, ob der aktuelle Eigentümer die Mietkaution erhalten hat. Wenn nicht, müssen gegen den früheren Eigentümer gerichtliche Schritte bis zum 31.12.2004 eingeleitet werden, um die Verjährung zu hemmen.

Verjährung: Stichtag 31.12.2004
Ist ein Mieter- oder Vermieteranspruch verjährt, bedeutet das, der Anspruch kann nicht mehr durchgesetzt werden. Die andere Seite muss nicht mehr zahlen, bzw. die gewünschte Leistung muss nicht mehr erbracht werden. Die so genannte Regelverjährung beträgt seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nur noch 3 Jahre (früher 30 Jahre). Die Verjährungsfrist beginnt ab Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vertragspartner davon erfahren hat. Beispiele:

– Vermieteranspruch auf Mietzahlung;
– Zahlungsanspruch des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen;
– Anspruch des Vermieters auf Kautionszahlung;
– Mieteranspruch auf Rückzahlung der Mietkaution;
– Mieteranspruch auf Gestattung der Untermietung;
– Mieteranspruch auf Durchführung einer eigenen Modernisierungsmaßnahme;
– Ansprüche des Mieters aus oder auf Betriebskostenabrechnungen.

Wichtig: Es gibt eine Reihe von gesetzlichen Sondervorschriften mit abweichenden Verjährungsregelungen:

– Rückzahlung zu Unrecht oder zu viel gezahlter Maklerprovision: 4 Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt sofort mit Zahlung der Provision zu laufen.
– Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache: 6 Monate ab Rückerhalt der Mietsache.
– Mieteransprüche auf Verwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme: 6 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Betriebskostenabrechnung
Abrechnungs- und Ausschlussfrist: Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode für Betriebskosten muss der Mieter die Vermieterabrechnung erhalten haben. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter im Regelfall keine Nachzahlungen mehr fordern: Beispiel: Läuft die Abrechnungsperiode vom 1.1. bis 31.12.2003, müssen die Betriebskostenabrechnungen spätestens Silvester 2004 beim Mieter eingetroffen sein. Kommt die Ab-rechnung erst im Januar 2005 oder noch später, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern.

Achtung: Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 115/04) hat jetzt entschieden, dass die zwölf-monatige Abrechnungsfrist eingehalten ist, wenn der Vermieter in dieser Zeit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Eventuelle inhaltliche Fehler in der Abrechnung können auch noch nach Fristablauf, das heißt nach den 12 Monaten, korrigiert werden. Das darf aber nicht zu Mehrbelastungen für den Mieter führen.
Die Gefahr, dass der Vermieter kurz vor Silvester eine „Alibi-Abrechnung“ versendet, die er dann in den Folgemonaten Stück für Stück richtig stellt, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur – so das höchste deutsche Zivilgericht – wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben mit folgenden Mindestangaben enthält: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Sozialwohnungen: Erhöhung kommt
Zum 1. Januar 2005 können Vermieter von Sozialwohnungen die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten-Pauschalen um 4,51 Prozent anheben. Diese Erhöhungsspielräume ergeben sich aus entsprechenden Veränderungen des Verbraucher-Preisindexes seit Oktober 2001.
Durch die Erhöhung der Verwaltungskosten-Pauschale ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung pro Wohnung (mit Garage) von 0,98 Euro für den Mieter. Die 4,51-prozentige Erhöhung bei der Instandhaltungskosten-Pauschale führt bei einer 70 Quadratmeter großen, 1970 fertig gestellten Wohnung zu einer monatlichen Mieterhöhung von 3,03 Euro.