Versicherungsschäden im Wohnungseigentum – Rechtssichere Abwicklung und Zuständigkeiten – Merkblatt

Ein Versicherungsschaden – sei es durch einen Wasserrohrbruch, einen geplatzten Heizkörper oder eine undichte Fuge – ist stets eine unerfreuliche Angelegenheit. Neben dem unmittelbaren Ärger ist jedoch eine juristisch fundierte und klare Abwicklung unerlässlich. Insbesondere bei Wasserschäden ist die saubere Unterscheidung der Zuständigkeiten zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum von entscheidender Bedeutung. Um Ihnen einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen und Ihre Handlungspflichten zu geben, haben wir die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst und mit rechtlichen Hinweisen versehen.

1. Zuständigkeiten: Wer ist wofür verantwortlich? – Eine rechtliche Einordnung

Die Abwicklung eines Versicherungsschadens im Wohnungseigentum richtet sich maßgeblich nach der Lage des Schadens und der Art der betroffenen Sache, die dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zugeordnet ist. Die Abgrenzung ist oft komplex und entscheidet über die Zuständigkeit.

1.1 Gebäudeversicherung der WEG und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die primäre Versicherung für das gesamte Gebäude. Sie deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG) sowie an bestimmten, fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteilen des Sondereigentums, die nach § 5 Abs. 1 WEG zu den dem Sondereigentum zugehörigen Gebäudebestandteilen zählen.

Grundsatz der Abgrenzung:

• Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit notwendig sind, oder die dem gemeinsamen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Hierzu gehören insbesondere:
  • Tragende Wände, Decken, Dach, Fassade.
  • Fenster und Wohnungseingangstüren (oftmals, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen und dessen Sicherheit beeinflussen; BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 222/12).
  • Zentrale Versorgungsleitungen (Wasser-, Abwasser-, Heizungs-, Gas-, Stromleitungen) bis zu dem Punkt, an dem sie in das Sondereigentum eintreten und nur noch der Versorgung einer einzelnen Einheit dienen (BGH, Urteil vom 08.07.2011, V ZR 176/10).
  • Steigleitungen im Mauerwerk, Fallrohre.
• Sondereigentum umfasst die dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesenen Räume sowie die zu seiner Wohnung gehörenden Bestandteile des Gebäudes, an denen Sondereigentum begründet werden kann (§ 5 Abs. 1 WEG). Hierzu gehören typischerweise:
  • Nichttragende Innenwände innerhalb der Wohneinheit.
  • Bodenbeläge, Tapeten, Anstriche.
  • Sanitäre Einrichtungen, Heizkörper, Armaturen innerhalb der Wohnung (sofern sie nach dem Eintritt der Versorgungsleitung in die Wohnung der alleinigen Versorgung dieser Einheit dienen).
  • Elektroinstallationen und Steckdosen innerhalb der Wohneinheit.

Zuständigkeiten aus Sicht der Gebäudeversicherung:

• Hausverwaltung (im Auftrag der WEG): Primär zuständig, wenn der Schaden am Gemeinschaftseigentum entstanden ist (z.B. Rohrbruch in der Steigleitung im Mauerwerk, Dachschaden, Fassadenschaden). Die Verwaltung ist der vertretungsberechtigte Ansprechpartner der WEG gegenüber der Versicherung.
• Eigentümer (im eigenen Namen): Verantwortlich für die Abwicklung des Schadens, wenn er ausschließlich das Sondereigentum betrifft und dort seinen Ursprung hat (z.B. geplatzter Duschschlauch, undichte Fuge an der Badewanne, Wasseraustritt aus einem Gerät im Sondereigentum). Auch wenn die Gebäudeversicherung Schäden am Sondereigentum als Folge eines Gemeinschaftseigentumsschadens deckt, bleibt die Abwicklung durch den Sondereigentümer hinsichtlich seiner eigenen Sachschäden notwendig.

Beispielhafte Einordnung aus der Praxis:

• Versichert durch Gebäudeversicherung (bei Gemeinschaftseigentumsursache): Ein Rohrbruch in einer im Mauerwerk verlaufenden Wasserzuleitung vor dem Eintritt in die Sondereigentumseinheit. Die dadurch verursachten Nässefolgeschäden an Tapeten, Bodenbelägen und fest verbauten Einrichtungsgegenständen im Sondereigentum sind ebenfalls gedeckt, da sie Folgeschäden aus dem Gemeinschaftseigentum sind. Die Trocknungsmaßnahmen sind ebenfalls versichert.
• In der Regel nicht versichert durch Gebäudeversicherung (Kosten trägt der Eigentümer): Die Ursache eines Wasserschadens, wenn sie auf einem Mangel oder Verschulden im Sondereigentum beruht (z.B. eine undichte Silikonfuge in der Dusche, ein defekter Flexschlauch am Waschbecken, ein verstopfter Ablauf, unsachgemäß angeschlossene Geräte). Die Behebung der Ursache ist in diesen Fällen Sache des Sondereigentümers. Auch Schäden durch „Planschwasser“ (z.B. übergelaufene Badewanne, offener Wasserhahn) oder grobe Fahrlässigkeit sind häufig ausgeschlossen, es sei denn, die Police enthält explizite Erweiterungen oder eine Kulanzregelung greift.
• Wichtig: Der Verwalter ist grundsätzlich nicht befugt, die Ursache eines Schadens im Sondereigentum auf Kosten der WEG zu beheben, es sei denn, es handelt sich um eine Notmaßnahme zur Abwendung größerer Schäden am Gemeinschaftseigentum.

1.2 Hausratversicherung

Die Hausratversicherung des jeweiligen Eigentümers ist für bewegliches Inventar innerhalb der Wohnung zuständig. Dies umfasst alle Gegenstände, die bei einem Umzug mitgenommen werden könnten und nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind (z.B. Möbel, Teppiche, Elektrogeräte, Bücher, Kleidung). Im Falle eines Wasserschadens, der auch Ihr bewegliches Inventar beschädigt, reguliert Ihre eigene Hausratversicherung diesen Schaden.

2. Aufgaben der Hausverwaltung im Schadensfall: Rechtliche Grenzen und Pflichten

Die Hausverwaltung handelt als gesetzlicher Vertreter der WEG (§ 27 Abs. 3 WEG) und ist somit primär für Schäden am Gemeinschaftseigentum zuständig. Ihre Aufgaben umfassen:

• Schadensmeldung: Unverzügliche Meldung des Schadens an die Gebäudeversicherung im Namen der WEG.
• Koordination von Sofortmaßnahmen: Organisation und Beauftragung von Notmaßnahmen zur Abwendung oder Minderung von Schäden am Gemeinschaftseigentum (z.B. Wasser absperren, Leckortung bei unbekannter Ursache, Notreparaturen). Hierbei kann eine Eilzuständigkeit bestehen.
• Einholen und Beauftragung von Fachfirmen: Einholung von Kostenvoranschlägen und Beauftragung von Handwerksfirmen für die Reparatur des Gemeinschaftseigentums.
• Korrespondenz und Abrechnung mit der Versicherung: Die Verwaltung führt die gesamte Kommunikation mit der Gebäudeversicherung bezüglich der Regulierung des Gemeinschaftseigentumsschadens und wickelt die Abrechnung ab.

Rechtliche Grenzen der Verwaltungstätigkeit: Die Verwaltung ist nicht befugt, Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen im Sondereigentum zu beauftragen oder Kosten hierfür aus dem Gemeinschaftsvermögen zu tragen, selbst wenn der Schaden von der Gebäudeversicherung gedeckt ist. Dies ergibt sich aus der klaren Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und der Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens durch die WEG (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Das BayObLG, Beschluss vom 03.04.1996, Az.: 2 Z BR 5/96, hat dies für die Beauftragung von Instandsetzungsarbeiten an Sondereigentum durch den Verwalter klar bestätigt. Auch das OLG Düsseldorf (Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WUM) 2023, S. 248) hat in Kommentaren die Auffassung vertreten, dass eine direkte Zahlung aus der WEG-Kasse für Sondereigentumsschäden nicht zulässig ist, selbst bei Versicherungsfällen.

3. Was Sie als Eigentümer tun müssen: Pflichten und Rechte

Liegt der Schaden im Sondereigentum oder ist das Sondereigentum von einem Gemeinschaftseigentumsschaden betroffen, sind Sie als Eigentümer für die Abwicklung der Schäden an Ihrem Eigentum verantwortlich.

1. Unverzügliche Schadensmeldung an die Hausverwaltung: Informieren Sie die Hausverwaltung umgehend und detailliert über den Schaden. Dokumentieren Sie den Schaden umfassend mit Fotos und Videos, bevor Sie Veränderungen vornehmen. Dies ist für die Beweissicherung gegenüber der Versicherung unerlässlich. Fügen Sie der Meldung eine detaillierte Beschreibung des Hergangs bei.
2. Notmaßnahmen zur Schadensminderung: Leiten Sie sofort Maßnahmen ein, um eine Ausweitung des Schadens zu verhindern oder zu mindern (z.B. Wasserzufuhr abstellen, betroffene Bereiche absperren, bewegliches Inventar in Sicherheit bringen, Fenster schließen). Diese Pflicht zur Schadensminderung (§ 82 VVG) ist essenziell und kann bei Vernachlässigung zur Kürzung der Versicherungsleistung führen.
3. Beauftragung von Fachfirmen – nach Freigabe: Beauftragen Sie niemals umfangreiche Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen in Ihrem Sondereigentum ohne vorherige schriftliche Freigabe durch die Gebäudeversicherung oder die Hausverwaltung (sofern diese die Kommunikation übernimmt). Versicherungen bestehen oft auf einer eigenen Begutachtung des Schadens vor Beginn der Arbeiten. Andernfalls riskieren Sie, dass die Kosten nicht oder nur teilweise erstattet werden.
4. Rechnungslegung und Erstattung: Sie sind in der Regel der direkte Auftraggeber und somit der primäre Schuldner der von Ihnen beauftragten Firmen. Begleichen Sie die Rechnungen und reichen Sie diese anschließend, in der Regel über die Hausverwaltung als Schnittstelle zur Gebäudeversicherung, zur Erstattung ein.

Wichtig: Die Abwicklung erfolgt meist nach dem „Zug-um-Zug-Prinzip“. Jeder wesentliche Schritt (z.B. Leckortung, Trocknung, Sanierung) bedarf der vorherigen Genehmigung durch die Versicherung. Eine enge Kommunikation und Geduld sind hier entscheidend.

4. Warum die Verwaltung keine Reparaturen in Ihrer Wohnung zahlt: Die rechtliche Begründung

Die gesetzliche Grundlage für die Tätigkeit der Verwaltung ist § 27 WEG. Die Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Vermögen der WEG. Eine Zahlung für Reparaturen im Sondereigentum, selbst wenn diese von der Gebäudeversicherung reguliert werden, wäre eine unzulässige Verwendung von Gemeinschaftsgeldern. Eine solche Direktzahlung durch die Verwaltung an Handwerker, die im Sondereigentum tätig waren, ist gesetzlich nicht vorgesehen und widerspräche dem Prinzip der getrennten Vermögensverwaltung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Der Sondereigentümer ist für sein Sondereigentum selbst verantwortlich.

5. Einbauküchen: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Eine Abgrenzungsfrage

Die Zuordnung einer Einbauküche ist oft strittig und hängt von ihrer Ausgestaltung ab:

• Modulare Küchen (z.B. von Möbelhäusern): Diese gelten in der Regel als Hausrat und sind somit über die private Hausratversicherung des Eigentümers abgedeckt. Sie sind nicht fest mit dem Gebäude verbunden und könnten bei einem Auszug ohne Beschädigung des Baukörpers entfernt werden.
• Maßgefertigte, fest verbaute Küchen: Hier kann die Abgrenzung schwierig sein. Wenn die Küche derart fest und dauerhaft mit dem Gebäude verbunden ist, dass ihre Entfernung zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Gebäudes führen würde (z.B. bauliche Anpassungen, eigens für die Küche verlegte Fliesen oder Leitungen, die eine feste Integration darstellen), könnte sie unter Umständen als fester Bestandteil des Sondereigentums und damit über die Gebäudeversicherung mitversichert sein. Die Rechtsprechung hierzu ist nicht einheitlich und hängt stark vom Einzelfall ab (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2007, 307 S 132/07, das eine feste Einbauküche als zum Sondereigentum gehörend und damit von der Gebäudeversicherung umfasst ansah).

Empfehlung: Um rechtliche Unsicherheiten und langwierige Auseinandersetzungen im Schadensfall zu vermeiden, ist es dringend ratsam, Einbauküchen immer in der eigenen Hausratversicherung mitzuversichern. Prüfen Sie hierfür die genauen Bedingungen Ihrer Hausratpolice und klären Sie ggf. mit Ihrem Versicherer, ob „fest eingebaute“ Küchenbestandteile explizit eingeschlossen sind.

6. Wie die Verwaltung dennoch unterstützen kann: Serviceleistungen

Auch wenn die Verwaltung keine direkten Reparaturen im Sondereigentum beauftragen oder bezahlen darf, kann sie Sie auf verschiedene Weisen unterstützen, um die Abwicklung zu erleichtern:

• Bereitstellung von Versicherungsdaten: Aushändigung der Kontaktdaten der Gebäudeversicherung (Name des Ansprechpartners, Versicherungsnummer) zur direkten Kommunikation.
• Ausstellung einer Vollmacht an den Eigentümer: Die Verwaltung kann Ihnen eine schriftliche Vollmacht erteilen, die Sie berechtigt, direkt mit der Gebäudeversicherung über die Schäden an Ihrem Sondereigentum zu kommunizieren und notwendige Schritte einzuleiten. Dies beschleunigt oft die Kommunikation.
• Vollmacht des Eigentümers an den Verwalter: Umgekehrt können Sie als Eigentümer dem Verwalter eine spezielle Vollmacht zur Abwicklung des konkreten Schadens in Ihrem Sondereigentum erteilen. Dies ist oft der von Versicherern bevorzugte Weg, da er die zentrale Kommunikation und Koordination über eine Stelle vereinfacht.

7. Praktische Hinweise zur Schadensvermeidung und -abwicklung

• Sofortige und detaillierte Schadensmeldung: Eine unverzügliche und präzise Meldung des Schadens mit umfassender Dokumentation (Fotos, Videos, Datum, Uhrzeit) ist entscheidend für eine reibungslose Abwicklung.
• Keine eigenmächtigen Maßnahmen: Vermeiden Sie eigenmächtige, kostspielige Reparaturen ohne vorherige Abstimmung und Freigabe durch die Versicherung. Dies kann den Versicherungsschutz gefährden.
• Enger Kontakt: Halten Sie engen Kontakt zur Hausverwaltung und zur Versicherung. Fragen Sie bei Unsicherheiten nach.
• Regelmäßige Prüfung der Hausratversicherung: Überprüfen Sie regelmäßig die Deckungssumme und die Bedingungen Ihrer Hausratversicherung, insbesondere bei Neuanschaffungen oder Änderungen des Inventars.

8. Zeitliche Orientierung: Typische Phasen bei Wasserschäden

Die Abwicklung eines Wasserschadens durchläuft in der Regel mehrere Phasen:

1. Notmaßnahmen & Leckageortung: Bei aktiven Schäden oder unklarer Ursache ist die schnelle Behebung der Ursache und oft eine professionelle Leckageortung erforderlich.
2. Ursachenbehebung: Die eigentliche Reparatur der Schadensursache, sei es am Gemeinschafts- oder Sondereigentum.
3. Strukturierte Schadensaufnahme: Begutachtung des Schadens durch einen Sachverständigen der Versicherung zur Feststellung des Umfangs und der Schadenhöhe.
4. Trocknung: Professionelle Trocknung von Mauerwerk, Estrich oder anderen feuchten Bauteilen. Diese Phase kann je nach Schadenumfang 2 bis 6 Wochen dauern.
5. Wiederherstellung/Sanierung: Nach Abschluss der Trocknung erfolgt die Reparatur und Wiederherstellung der betroffenen Bereiche (z.B. Malerarbeiten, Verlegen von Bodenbelägen). Diese Phase kann zusätzlich 2 bis 8 Wochen in Anspruch nehmen, wobei es zu Wartezeiten bei Materialbeschaffung oder Handwerkerterminen kommen kann.

9. Wer trägt die Selbstbeteiligung? Eine wichtige Rechtsfrage

Die Frage der Selbstbeteiligung (oder des „Eigenanteils“) in der Gebäudeversicherung der WEG ist ein häufiger Streitpunkt.

• Grundsatz: Die Selbstbeteiligung im Rahmen der Gebäudeversicherung der WEG ist ein Bestandteil der Versicherungsleistung und somit grundsätzlich von der gesamten WEG zu tragen. Sie mindert den Versicherungsanspruch der Gemeinschaft.
• Umlage auf einzelne Eigentümer: Es ist jedoch zulässig, dass die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung einen wirksamen Beschluss fasst, wonach die Selbstbeteiligung im Schadensfall ganz oder anteilig auf den Wohnungseigentümer umgelegt wird, dessen Sondereigentum vom Schaden betroffen war oder in dessen Sondereigentum der Schaden seinen Ursprung hatte. Dies kann beispielsweise durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder eine Mehrheitsentscheidung (einfache Mehrheit) der Eigentümer erfolgen. Das AG Lemgo, Urteil vom 13.11.2017, Az. 16 C 17/17, hat die Zulässigkeit eines solchen Beschlusses bejaht, sofern er nicht willkürlich ist und einen sachlichen Grund hat. Ein solcher Beschluss muss jedoch die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachten und darf nicht zu einer unbilligen Benachteiligung führen.

Fazit zur Selbstbeteiligung: Ohne einen expliziten, wirksamen Umlagebeschluss trägt die WEG die Selbstbeteiligung. Ein solcher Beschluss muss genau prüfen, ob er rechtlich haltbar ist und auf sachlichen Kriterien basiert.

Wir hoffen, dass diese detaillierteren rechtlichen Ausführungen Ihnen helfen, im Schadensfall im Wohnungseigentum noch strukturierter und rechtssicherer zu handeln. Bei komplexen Fällen oder rechtlichen Zweifeln ist stets die Konsultation eines auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts ratsam.