Wem obliegt die Baupflegearbeit im Sondernutzungsbereich (Garten)?

Leserbrief:

Im Gartensondernutzungsbereich der WEG B…………..befinden sich Bäume. An diesen wurden Pflege- und Fällarbeiten durchgeführt. Der Eigentümer der Parterrewohnung, dem dieser Sondernutzungsbereich zugeordnet ist, möchte diese Kosten nun von der WEG erstattet bekommen. Wir als Verwalter haben die Begleichung dieser Rechnungen mit dem Verweis auf das Sondernutzungsrecht abgelehnt, sprich dieser Garten kann nur über die Parterrewohnung betreten werden und wird auch ausschließlich von dieser Einheit genutzt. In der Teilungserklärung wurde diesbezüglich keine Regelung getroffen.

In der Teilungserklärung wurde diesbezüglich keine Regelung getroffen.

Wem obliegt nun tatsächlich die Baumpflege?

Mit freundlichen Grüßen

gez. Wohnungsverwaltung D.

Antwort von RA. Rüdiger Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

1. Im Falle einer jeden eigentlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließenden und zu bezahlenden Maßnahme, die ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Beschlussfassung individuell durchführt und sodann die entsprechend verauslagten Kosten von der WEG erstattet haben will, stellt sich die Frage nach einer Anspruchsgrundlage.

a)

Soweit der betreffende Eigentümer aufgrund Gesetzes oder aufgrund Vereinbarung zur Durchführung der Maßnahme auf eigene Kosten verpflichtet war, scheidet ein Ersatzanspruch bereits aus.

Vorliegend trifft die Gemeinschaftsordnung sehr wohl eine Regelung, nämlich unter Ziff. II. „Gemeinschaftsordnung“, § 2 Nr. 2, wonach die Gartensondernutzung dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gegen Instandhaltung und Pflege des Gartens auf eigene Kosten übertragen ist. Wir vermuten (!), dass es sich beim vorbenannten Eigentümer um den Anspruchsteller handeln könnte.

b)

Mit Instandhaltung und Pflege sind die zur Aufrechterhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands erforderlichen Maßnahmen gemeint, weshalb hier vertretener Auffassung nach (bitte durch Fachmann prüfen lassen) die in der Rechnung vom 28.09.2009 enthaltenen Arbeiten vom jew. Eigentümer selbst zu tragen sein dürften.

c)

Soweit die Rechnung vom 29.11.2009 Kosten für das Fällen eines Baumes enthält, so handelt es sich entweder um eine der unter der ZIff. 1. b) genannten Maßnahmen (was zu prüfen wäre) oder möglicherweise (was ebenfalls zu prüfen wäre, da der konkrete Sachverhalt hier nicht bekannt / mitgeteilt ist) um eine Maßnahme der Instandsetzung, weil u.U. der Baum gefällt werden musste.

Da der Sachverhalt insoweit hier nicht mitgeteilt / bekannt ist, können wir im weiteren nur Vermutungen äußern.

2. Soweit es sich um eine zwingende Baumfällmaßnahme handelte, hätte die WEG dies beschließen müssen, da Instandsetzungsarbeiten vom Eigentümer nicht zu bezahlen sind.

War die Maßnahme nicht zwingend, handelte es sich möglicherweise um eine bauliche zustimmungspflichtige Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG, zu der keine Zustimmung der WEG vorliegt, von dieser auch nicht zu bezahlen wäre; es kommt u.U. ein Anspruch auf Wiederherstellung in Betracht.

Dies hängt jedoch von den konkreten örtlichen und fachlich zu beurteilenden botanischen Verhältnissen ab, die wir insoweit per „Ferndiagnose“ nicht beurteilen können.

Mit freundlichen Grüßen

Fritsch Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de