Wohnungseigentum: Wem obliegt die Pflege und der Beschnitt von Bäumen in Sondernutzungsrechtsbereichen (Gärten) ?

Wohnungseigentum: Wem obliegt die Pflege und der Beschnitt von Bäumen in Sondernutzungsrechtsbereichen (Gärten) ?

In einer Teilungserklärung folgendes geschrieben:

 „Den jeweiligen Eigentümern der Erdgeschoßwohnungen wird das ausschließliche Recht zur Nutzung der Gärten gemäß dem beigefügten Gartenplan gegen Übernahme der Unterhaltungskosten zugewiesen.

Frage:

Obliegt in diesem Fall (Übernahme der Unterhaltungskosten) die Pflege des zugewiesenen Sondernutzungsbereiches inkl. Beschnitt der Gehölze und der Bäume den Eigentümern des Sondernutzungsbereiches oder Wohnungseigentümergemeinschaft; muss der Verwalter den Auftrag vergeben und der Eigentümer wird dann mit den Kosten belastet?

Antwort:

1. Ungeachtet der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts verbleibt die Grundstücksfläche im zwingenden Gemeinschaftseigentum, weshalb zunächst grundsätzlich die Gemeinschaft auf Gemeinschaftskosten zu deren Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet ist (vgl.: §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG).

2. Möglich sind aber im Rahmen der Gemeinschaftsordnung niederzulegende Vereinbarungen, die die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht in Ansehung von Sondernutzungsrechten abweichend regeln.

Dabei ist zu unterscheiden zwischen Vereinbarungen, welche lediglich die Kostentragung im Sinne eines vereinbarten besonderen Kostenverteilerschlüssels für die Jahresabrechnung regeln, wodurch es bei der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung durch die Gemeinschaft verbleibt und solchen Vereinbarungen, welche darüber hinaus den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten verpflichten, selbst und auf eigene Kosten die Instandhaltung und Instandsetzung durchzuführen, wodurch eine Beschluss- und Handlungskompetenz der Gemeinschaft ausgeschlossen wird.

3. Im vorliegenden Fall ergibt der Wortlaut der genannten Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, dass eine Vereinbarung im oben erstgenannten Sinne getroffen wurde, denn es heißt ausdrücklich, dass gegen Übernahme der Unterhaltungskosten das Sondernutzungsrecht eingeräumt wird.

Dabei ist zwar unklar und gegebenenfalls auszulegen, was „Unterhaltungskosten“ sind, da das WEG diesen Begriff nicht kennt, die üblichen Pflegearbeiten sind hiervon aber sicherlich umfasst, weshalb diese von der Gemeinschaft zu veranlassen und nur die (für verschiedene Sondernutzungsrechte gesondert) zu ermittelnden Kosten hierfür im Rahmen der Jahresabrechnung auf den sondernutzungsberechtigten Eigentümer alleine umzulegen sind. Baumschnittarbeiten dürften daher als übliche Pflegekosten dem Begriff der „Unterhaltung“ unterfallen (vgl.: KG, Beschl. v. 25.2.2009, 24 W 362/08, ZMR 2009, 573).

Quelle: RA. R. Fritsch