BGH: Wenn die Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Einschränkung enthält, umfasst die Überwälzung der Instandsetzungslast auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel.

Eine Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, nach der einzelne Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im Bereich ihres Sondereigentums tragen, bezieht sich grundsätzlich auch auf die Kosten für die Beseitigung bereits von Anfang an vorhandener Baumängel – sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist.

BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 36/24

Sachverhalt

Die Käufer neu errichteter Wohnungseigentumseinheiten stritten darüber, wer für die Kosten der Beseitigung anfänglicher Baumängel einzustehen hat. In der Gemeinschaftsordnung war geregelt, dass jeder Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung

• seines Sondereigentums sowie

• solcher Gebäudeteile trägt, die sich im räumlichen Bereich seines Sondereigentums befinden,

und zwar unabhängig davon, ob diese Bauteile rechtlich Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind. In der Teilungserklärung waren die betroffenen Bauteile konkret bezeichnet, insbesondere nichttragende Innenwände, Bodenbeläge und Fenster. Für das übrige Gemeinschaftseigentum sollte die Kostentragung nach Miteigentumsanteilen erfolgen.

In einer Eigentümerversammlung wurde anschließend beschlossen, Baumängel am Gemeinschaftseigentum – vor allem an den Fenstern – zu beseitigen. Zur Finanzierung sollte eine Sonderumlage von 875.000 € erhoben werden, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Ein Wohnungseigentümer focht den Beschluss an, weil er den Verteilungsmaßstab (MEA statt Zuordnung nach Gemeinschaftsordnung) für falsch hielt.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die Gemeinschaft verfolgte mit der Revision das Ziel, das erstinstanzliche Urteil wiederherzustellen.

Entscheidung des BGH

Die Revision blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar: Es ging hier nicht um die Frage, ob und wie Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG die Kostenverteilung per Beschluss ändern dürfen. Denn die Eigentümer wollten gerade nicht von der Teilungserklärung abweichen, sondern den dort vorgesehenen Maßstab anwenden. Streitpunkt war daher allein die Auslegung der Gemeinschaftsordnung.

Ein Beschluss über eine Sonderumlage ist ungültig, wenn er auf einem unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssel beruht.

In Rechtsprechung und Literatur war bislang umstritten, ob eine in der Gemeinschaftsordnung geregelte Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf einzelne Eigentümer auch anfängliche Baumängel umfasst:

• Teilweise wurde dies bejaht (u.a. in der Instanzrechtsprechung),

• teilweise verneint mit dem Argument, die Kostentragung knüpfe an Einfluss- und Nutzungsmöglichkeiten des jeweiligen Eigentümers an; bei anfänglichen Herstellungsfehlern fehle diese Grundlage.

Der BGH entscheidet die Frage nun eindeutig: Wenn die Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Einschränkung enthält, umfasst die Überwälzung der Instandsetzungslast auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel.

Zur Begründung verweist der Senat auf die objektive Auslegung grundbuchbezogener Vereinbarungen: Maßgeblich sind Wortlaut und Zweck der eingetragenen Regelung, nicht außerhalb liegende Umstände. Der Wortlaut lasse keine Unterscheidung zwischen „anfänglichen“ und „später entstandenen“ Mängeln erkennen. Zudem würde eine solche Differenzierung die Abgrenzung in der Praxis erheblich erschweren: Mängel werden oft erst später entdeckt, und auch später auftretende Schäden können ihre Ursache bereits in der Errichtung haben.

Auch der Hinweis, der betroffene Eigentümer habe auf die Entstehung des Mangels keinen Einfluss gehabt, führe aus Sicht des BGH nicht zu einer anderen Auslegung.

Ergänzend merkt der BGH an, dass mit dieser Entscheidung nicht abschließend geklärt wird, ob und in welchem Umfang die Gemeinschaft (beschlussrechtlich) zuständig ist, Maßnahmen zur Beseitigung anfänglicher Baumängel zu beschließen. Diese Frage sei Gegenstand eines anderen Verfahrens. Im konkreten Streit ging es ausschließlich um die Kostenverteilung, nicht um die Zulässigkeit der Maßnahme als solcher.

Fazit / praktische Bedeutung

Wer eine neu errichtete Wohnung erwirbt, trägt bei einer solchen Klausel das Risiko, dass bei Ausfall des Bauträgers die Mängelbeseitigung – jedenfalls soweit die Kostenlast in der Gemeinschaftsordnung einzelnen Eigentümern zugewiesen ist – in voller Höhe beim jeweiligen Wohnungseigentümer hängen bleiben kann. Das kann innerhalb der Gemeinschaft zu deutlichen Ungleichgewichten führen, wenn Mängel nur einzelne Einheiten oder bestimmte Bauteile betreffen.

Für die Praxis bedeutet das: Bei Sanierungen und bei Beschlüssen über Sonderumlagen muss der Verwalter bzw. die Gemeinschaft sehr genau prüfen, welcher Kostenmaßstab aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung tatsächlich gilt, damit Beschlüsse nicht wegen fehlerhafter Verteilung angreifbar sind.