Darf der Käufer noch vor seiner Eintragung ins Grundbuch die Modernisierung ankündigen?

Worum geht es?
Der Käufer eines Mehrfamilienhauses möchte die Wohnungen modernisieren. Er lässt sich vom Verkäufer bevollmächtigen, bis zu seiner Eintragung als Eigentümer sämtliche Erklärungen bezüglich der Mietverhältnisse im eigenen Namen abzugeben, also

• „Ankündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen“
• „Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter“

Gestützt auf diese Vollmacht kündigt der Käufer schon vor seiner Eintragung im Grundbuch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an und klagt schließlich auf Duldung.

Was ist das Problem?
Das Gesetz spricht in § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB davon, dass der Vermieter die Modernisierung ankündigen muss. Aus diesem Wortlaut wird häufig geschlossen, dass der Grundstückskäufer erst nach seiner Eintragung im Grundbuch die Modernisierung ankündigen darf, weil er dann erst im Rechtssinne „Vermieter“ ist.

Was sagt der BGH?
Der BGH sieht das anders: Der Grundstückskäufer darf eine beabsichtigte Modernisierung auch dann ankündigen, wenn die Grundbuchumschreibung noch nicht erfolgt ist. Voraussetzung: Er muss vom Vermieter – also dem noch im Grundbuch eingetragenen Verkäufer – bevollmächtigt sein. Nach Ansicht des BGH hat der Käufer ein „anerkennenswertes Interesse“ an der baldigen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Eine Benachteiligung für den Mieter sieht der BGH nicht. Der Mieter wird dadurch nicht beeinträchtigt. Wird er durch die Mod.-Maßnahmen gestört, darf er mindern. Auch dem Wortlaut der zitierten Vorschrift lässt sich – so der BGH – nicht entnehmen, dass der eingetragene Vermieter höchstpersönlich tätig werden muss. Der BGH sinngemäß: „Wenn er Architekten bevollmächtigen darf, kann er auch den Käufer bevollmächtigen.“ Und schl ießlich darf die Vollmacht auch so formuliert sein, dass der Käufer im eigenen Namen tätig werden, ja sogar klagen darf. Auch das belaste den Mieter nicht unangemessen. (BGH, U. v. 13.02.2008 – VIII ZR 105/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Die Ermächtigung zur Ankündigung und Duldungsanforderung darf in keinem Kaufvertrag mehr fehlen. Besonders vorteilhaft ist es, wenn der Käufer im eigenen Namen tätig werden kann. Denn anders als der Verkäufer hat der Käufer ja ein vitales Interesse daran, dass das Verfahren zügig „durchgezogen“ werden kann. Auch einen bekanntermaßen lästigen Duldungsprozess führt er besser im eigenen Namen. Fehlt eine Vollmacht im Kaufvertrag, benötigt der Erwerber eine gesonderte Vollmacht vom Verkäufer. Diese Vollmacht muss nicht notariell beglaubigt, aber der Modernisierungsankündigung unbedingt – und zwar im Original – beigelegt werden!
Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de