Maximilianstr. 16
53111 Bonn
Telefonzeiten:
Mo. - Do.: 9-12 u. 14-16 Uhr
Fr.: von 9-12 Uhr
Bürozeiten:
Mo. - Do.: 9-17
Fr.: von 9-15 Uhr
Worum geht es?
Der Käufer eines Mehrfamilienhauses möchte die Wohnungen modernisieren. Er lässt sich vom Verkäufer bevollmächtigen, bis zu seiner Eintragung als Eigentümer sämtliche Erklärungen bezüglich der Mietverhältnisse im eigenen Namen abzugeben, also
Ankündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen
Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter
Gestützt auf diese Vollmacht kündigt der Käufer schon vor seiner Eintragung im Grundbuch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an und klagt schließlich auf Duldung.
Was ist das Problem?
Das Gesetz spricht in § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB davon, dass der Vermieter die Modernisierung ankündigen muss. Aus diesem Wortlaut wird häufig geschlossen, dass der Grundstückskäufer erst nach seiner Eintragung im Grundbuch die Modernisierung ankündigen darf, weil er dann erst im Rechtssinne Vermieter ist.
Was sagt der BGH?
Der BGH sieht das anders: Der Grundstückskäufer darf eine beabsichtigte Modernisierung auch dann ankündigen, wenn die Grundbuchumschreibung noch nicht erfolgt ist. Voraussetzung: Er muss vom Vermieter also dem noch im Grundbuch eingetragenen Verkäufer bevollmächtigt sein. Nach Ansicht des BGH hat der Käufer ein anerkennenswertes Interesse an der baldigen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Eine Benachteiligung für den Mieter sieht der BGH nicht. Der Mieter wird dadurch nicht beeinträchtigt. Wird er durch die Mod.-Maßnahmen gestört, darf er mindern. Auch dem Wortlaut der zitierten Vorschrift lässt sich so der BGH nicht entnehmen, dass der eingetragene Vermieter höchstpersönlich tätig werden muss. Der BGH sinngemäß: Wenn er Architekten bevollmächtigen darf, kann er auch den Käufer bevollmächtigen. Und schl ießlich darf die Vollmacht auch so formuliert sein, dass der Käufer im eigenen Namen tätig werden, ja sogar klagen darf. Auch das belaste den Mieter nicht unangemessen. (BGH, U. v. 13.02.2008 VIII ZR 105/07)
Was sagt Ihr Anwalt?
Die Ermächtigung zur Ankündigung und Duldungsanforderung darf in keinem Kaufvertrag mehr fehlen. Besonders vorteilhaft ist es, wenn der Käufer im eigenen Namen tätig werden kann. Denn anders als der Verkäufer hat der Käufer ja ein vitales Interesse daran, dass das Verfahren zügig durchgezogen werden kann. Auch einen bekanntermaßen lästigen Duldungsprozess führt er besser im eigenen Namen. Fehlt eine Vollmacht im Kaufvertrag, benötigt der Erwerber eine gesonderte Vollmacht vom Verkäufer. Diese Vollmacht muss nicht notariell beglaubigt, aber der Modernisierungsankündigung unbedingt und zwar im Original beigelegt werden!
Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de
Wir sind fachkompetent und kennen die Gesetze…
Wir verwalten seit 1969 Eigentums- und Mietwohnungen, Miet- und Geschäftshäuser zur vollen Entlastung der Eigentümer zu günstigen Konditionen, mit Kompetenz, Professionalität und Engagement. Profitieren Sie von unserer Erfahrung – wir stellen uns Ihren Ansprüchen.
Wir nutzen Cookies auf unserer Website. Einige von ihnen sind essenziell, während andere uns helfen, diese Website und Ihre Erfahrung zu verbessern. Wenn Sie unter 16 Jahre alt sind und Ihre Zustimmung zu freiwilligen Diensten geben möchten, müssen Sie Ihre Erziehungsberechtigten um Erlaubnis bitten. Wir verwenden Cookies und andere Technologien auf unserer Website. Einige von ihnen sind essenziell, während andere uns helfen, diese Website und Ihre Erfahrung zu verbessern. Personenbezogene Daten können verarbeitet werden (z. B. IP-Adressen), z. B. für personalisierte Anzeigen und Inhalte oder Anzeigen- und Inhaltsmessung. Weitere Informationen über die Verwendung Ihrer Daten finden Sie in unserer Datenschutzerklärung. Sie können Ihre Auswahl jederzeit unter Einstellungen widerrufen oder anpassen.
Wenn Sie unter 16 Jahre alt sind und Ihre Zustimmung zu freiwilligen Diensten geben möchten, müssen Sie Ihre Erziehungsberechtigten um Erlaubnis bitten. Wir verwenden Cookies und andere Technologien auf unserer Website. Einige von ihnen sind essenziell, während andere uns helfen, diese Website und Ihre Erfahrung zu verbessern. Personenbezogene Daten können verarbeitet werden (z. B. IP-Adressen), z. B. für personalisierte Anzeigen und Inhalte oder Anzeigen- und Inhaltsmessung. Weitere Informationen über die Verwendung Ihrer Daten finden Sie in unserer Datenschutzerklärung. Hier finden Sie eine Übersicht über alle verwendeten Cookies. Sie können Ihre Einwilligung zu ganzen Kategorien geben oder sich weitere Informationen anzeigen lassen und so nur bestimmte Cookies auswählen.