Kaution und neuer Eigentümer: Schuldet der Erwerber die Kautionsrückzahlung in jedem Fall?

Der Grundstückserwerber schuldet nur dann die Rückzahlung einer Kaution, die er vom Veräußerer nicht erhalten hat, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.08.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) abgeschlossen wurde.

Der Fall:

Der Mieter zahlt eine Kaution von rd. 48.000,00 DM. Im Mai 2001 wird das Grundstück verkauft. Im März 2002 wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter vom Käufer die Rückzahlung der Kaution. Der Käufer protestiert: „Ich habe die Kaution vom vormaligen Eigentümer gar nicht erhalten und kann sie daher auch nicht herausgeben.“

Hintergrund:

Nach altem Recht musste der Käufer eine Kaution nur dann zurückzahlen, wenn er sie vom Verkäufer auch erhalten hat. Anders nach der Mietrechtsreform zum 01.09.2001. Mit dem neuen § 566a BGB haftet der Käufer für die Rückzahlung auch dann, wenn er sie nicht bekommen hat. Aber auf welches Rechtsgeschäft kommt es an? Hier stand zur Auswahl:

Zeitpunkt des Kaufvertrags (Mai 2001). Folge: Anwendung altes Recht – Erwerber haftet nicht für Kaution oder

Zeitpunkt Eigentumsumschreibung im Grundbuch (März 2002). Folge: Anwendung neues Recht – Erwerber haftet für Kaution

Die Entscheidung des BGH:

Der Erwerber haftet nicht! Maßgeblicher Zeitpunkt für den Stichtag 01.09.2001 ist der Vertragsschluss (hier: Kaufvertrag im Mai 2001). Daher ist altes Recht anzuwenden mit der Folge, dass der Erwerber nur haftet, wenn er die Kaution auch tatsächlich erhalten hat. Da vorliegend der Erwerber die Kaution nicht ausgehändigt bekommen hat, muss er sie also auch nicht dem Mieter zurückgeben. Dieses Ergebnis begründet der BGH mit dem gesetzgeberischen Willen: Der Gesetzgeber wollte das berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers schützen. Wenn aber der Kaufvertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde, hatte der Erwerber keinen Anlass, die Kautionen zum Thema der Vertragsverhandlungen zu machen. (BGH, 08.07.2009 – VIII ZR 205/08)

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Der neue Eigentümer muss die nicht erhaltenen Kautionen also nur unter zwei Voraussetzungen zurückzahlen:

Das Mietverhältnis muss nach dem 01.09.2001 beendet worden sein

Der Kaufvertrag muss nach dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sein

Vorteilhaft ist es, beim Kaufvertrag eine Haftentlassung des Verkäufers zu vereinbaren. Die erforderliche Zustimmung der Mieter wird meist problemlos erteilt.

Quelle: www.friesrae.de