„Der fristgerechte Zugang der Betriebskostenabrechnung kann nicht dadurch bewiesen werden, dass ein Zeuge bestätigt, das Abrechnungsschreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben zu haben.“

BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08

Der Fall:

Die Abrechnungsvorlagefrist des § 556 Abs. 3 BGB ist nur gewahrt, wenn dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig vor Fristablauf zugeht.

Im entschiedenen Fall berief sich der Mieter darauf, die Abrechnung niemals erhalten zu haben. Der Mietverwalter versuchte den Zugang des Abrechnungsschreibens im Prozess dadurch unter Beweis zu stellen, dass seine langjährige Mitarbeiterin als Zeugin dafür benannt wurde, dass diese das Schreiben rechtzeitig persönlich bei der Post aufgegeben hatte, was sich im übrigen auch aus dem Postausgangsbuch ergebe.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH ließ den Vermieter abblitzen.

Die Aufgabe eines Schreibens bei der Post sei kein tauglicher Nachweis dafür, dass das betreffende Schreiben dem Empfänger auch jemals zugegangen sei.

Fazit:

Die Entscheidung hat auch Bedeutung für die WEG-Verwaltung. Kommt es doch immer häufiger vor, dass Anfechtungsklagen u.a. damit begründet werden, dass der Kläger behauptet, das Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung oder sonstige Briefe nie erhalten zu haben. Der Verwalter sollte daher tunlichst seine Verwaltungs- bzw. Abrechnungspraxis auf das Erfordernis des Zugangsnachweises einstellen. Ein bloßer einfacher Postversand (u.U. mit Postausgangsbuch) wird in der Regel nicht geeignet sein, den Zugangsnachweis im Bestreitensfalle zu erfüllen. Bei bekannt „kritischen“ Mietern / Eigentümern sollte daher der Weg der Gerichtsvollzieherzustellung gewählt oder auf Botenzustellung umgestellt werden. durch Zugriff auf die Kaution Fakten zu schaffen und den Mieter zu zwingen, Rückforderungsansprüche geltend zu machen.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de