Newsletter April 2009

BFW-Newsletter 04/09   „Wohnungseigentum Aktuell“ Informationen für Verwalter, Beiräte, WohnungseigentümerZusammengestellt von Ingo Dittmann   NEU! Kostenzuweisung an den Verwalter- Abschluss Versicherung für Verwalter gemäß § 49.2 Wohnungseigentumsgesetz möglich Seid dem in Kraft treten der Novelle des Wohnungseigentumsgesetztes wird die Kostenzuweisung an den Verwalter als nicht Verfahrensbeteiligter bei WEG-Verfahren stark diskutiert und erhitzt die Gemüter. Viele […]

„Der fristgerechte Zugang der Betriebskostenabrechnung kann nicht dadurch bewiesen werden, dass ein Zeuge bestätigt, das Abrechnungsschreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben zu haben.“

BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08     Der Fall:   Die Abrechnungsvorlagefrist des § 556 Abs. 3 BGB ist nur gewahrt, wenn dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig vor Fristablauf zugeht. Im entschiedenen Fall berief sich der Mieter darauf, die Abrechnung niemals erhalten zu haben. Der Mietverwalter versuchte den Zugang des Abrechnungsschreibens im […]

„Ist in einem Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart und wird anlässlich der Wohnungsübergabe im Übergabeprotokoll eine individuelle Schönheitsreparaturverpflichtung vereinbart, so kann diese wirksam sein.“

                                     BGH, Urt. v. 14.1.2009 – VIII ZR 71/08   Das Problem: In den letzten Jahren hat der BGH seine im Jahre 2004 begründete Rechtsprechung zur Frage der Wirksamkeit einer formularvertraglich erfolgten Überwälzung der sog. Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Wohnungsmieter verfeinert und ausgebaut. Nach der Auffassung des VIII. Senats des BGH ist nicht […]

„Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband) handelt es sich grundsätzlich um einen Verbraucher i.S.d. § 13 BGB.“

    OLG München, Beschl. v. 25.9.2008 – 32 Wx 118/08   Das Problem: Nach der „Entdeckung“ der Teil-Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (des Verbandes der Wohnungseigentümer) durch den BGH (Beschl. v. 2.6.2005) sowie nach der ausdrücklichen Anerkennung der Teil-Rechtsfähigkeit durch die Bestimmungen der WEG-Novelle (§ 10 Abs. 6 WEG) war umstritten, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt Verbraucher […]

„Der Vermieter darf bei beendeten Mietverhältnis grundsätzlich auf die Kaution zurückgreifen, auch im Falle der Verpfändung eines Sparguthabens.“

  OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.8.2008 – 8 W 34/08   Der Fall:   Für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Ansprüche des Vermieters verpfändete der Mieter dem Vermieter ein Kautionssparbuch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gab es Streit über den Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Der Vermieter monierte verschiedene Mängel und betrieb nach fruchtloser Aufforderung an […]

„Die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, wonach der Verwalter berechtigt ist, ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung Verträge im Rahmen der laufenden Verwaltung abzuschließen, ist nichtig.“

  OLG München, Beschl. v. 20.3.2008 – 34 Wx 46/07   Das Problem: Der WEG-Verwalter ist nach der ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers in § 27 Abs. 1 S. 1 WEG nur berechtigt, gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Eine eigene Vertretungsmacht im Sinne einer gesetzlichen Organkompetenz kommt ihm ausdrücklich nicht zu. Dies führt dazu, dass der […]

Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen

  Bei der Barzahlung einer Handwerkerleistung, die an der selbstgenutzten Immobilie durchgeführt wird, entfällt die Möglichkeit, die Ausgaben steuerlich im Rahmen des § 35a EStG geltend zu machen. Dies hat jetzt endgültig der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urteil vom 20. November 2008, Az. VI R 14/08).   Die Münchner Richter bestätigten damit die Auffassung des Finanzgerichts […]

KfW-Förderung nun praxisnäher

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat zum 1. April 2009 ihr Förderprogramm den Bedürfnissen der wohnungswirtschaftlichen Realität angenähert. Bisher konnten zum Beispiel für die energetische Sanierung von Gebäuden nur ganze Maßnahmenpakete mit einem Investitionsvolumen von mehreren zehntausend Euro gefördert werden. Nun sind auch Einzelmaßnahmen, wie die Erneuerung der Fenster, förderfähig. Der Vorteil ist, dass einzelne […]

Beschluss-Sammlung

Nach der Novellierung des WEG hat der Verwalter seit dem 01.07.2007 eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung dient der Information der Eigentümer und von Kaufinteressenten.   Auch der Verwalter kann sich anhand der Sammlung leicht einen Überblick über die aktuelle Beschlusslage der Gemeinschaft verschaffen. Die Beschluss-Sammlung ersetzt jedoch keinesfalls die schon bereits bestehende Pflicht der […]

Keine Lüge beim Arbeitseinkommen

Fragt der Vermieter vor Mietvertragsabschluss nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens und sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, hat der zukünftige Mieter diese wahrheitsgemäß zu beantworten. Alternativ darf er die Auskunft auch verweigern. Macht der Mieter jedoch bewusst falsche Angaben, indem z.B. sein Arbeitgeber in der Verdienstbescheinigung eine Pfändung des Arbeitseinkommens verschweigt, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten, zumindest aber […]

Begründung einer Anfechtungsklage Innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung müssen die Gründe, auf welche eine Anfechtungsklage gestützt wird, vollständig vorgetragen sein. Dabei muss sich der Sachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe erg

Innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung müssen die Gründe, auf welche eine Anfechtungsklage gestützt wird, vollständig vorgetragen sein. Dabei muss sich der Sachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben sollen zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den eingegangenen Schriftsätzen ergeben. Es genügt nicht, dass er aus Anlagen ersichtlich ist. Ein Nachschieben von Gründen nach […]

Aufschlüsselungspflicht bei Modernisierungskosten

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind nur insoweit zulässig, als die vom Vermieter aufgewendeten Kosten notwendig waren, so der BGH mit Urteil vom 17. Dezember 2008. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen sind danach nicht umlagefähig. Der BGH weist darauf hin, dass Umfang und Ausführung der baulichen Maßnahme durch den Vermieter bestimmt würden und daher dessen […]