„Die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, wonach der Verwalter berechtigt ist, ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung Verträge im Rahmen der laufenden Verwaltung abzuschließen, ist nichtig.“

OLG München, Beschl. v. 20.3.2008 – 34 Wx 46/07

Das Problem:

Der WEG-Verwalter ist nach der ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers in

§ 27 Abs. 1 S. 1 WEG nur berechtigt, gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Eine eigene Vertretungsmacht im Sinne einer gesetzlichen Organkompetenz kommt ihm ausdrücklich nicht zu. Dies führt dazu, dass der Verwalter bei allen Maßnahmen, insbesondere dem Abschluss von Verträgen jeglicher Art, grundsätzlich eines Beschlusses bedarf, notfalls nach Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Um den damit einhergehenden Schwierigkeiten aus dem Wege zu gehen und die Verwaltung zu flexibilisieren, ist die Praxis dazu übergegangen, in den Verwaltervertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach der Verwalter zur Wahrnehmung seiner Aufgaben die im Rahmen der laufenden Verwaltungstätigkeit üblicherweise abzuschließenden Verträge (Wartungs-, Versicherungs-, Hausmeister- und sonstige Verträge) auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eingehen und kündigen kann.

Die Entscheidung des OLG München:

Solche kompetenzübertragenden Klauseln sind nach der Auffassung des OLG München (und anderer Oberlandesgerichte, vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.7.1997, Az.:  3 Wx 61/97) nichtig, wenn sie, insbesondere unter Berücksichtigung der §§ 305 ff. BGB, eine nicht unerhebliche Beschneidung der Regelungskompetenz der Gemeinschaft vorsehen, unklare bzw. unbestimmte Begriffe enthalten und die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Mangels Regelung eindeutiger Voraussetzungen sowie möglichst konkreter Vorgaben über betragsmäßige Beschränkungen (Budgetierung) stellen nach der Rechtsprechung derartige Klauseln eine unzulässige „Carte blanche“ für den Verwalter dar, unter Umgehung der Gemeinschaft über ggfls. erhebliche Vermögenswerte bzw. langfristige Vertragsbindungen zu entscheiden.

Mein Kommentar:

Die Entscheidung zeigt, wie dogmatisch und praxisfremd die Rechtsprechung partiellen Kompetenzverlagerungen gegenübersteht. Konsequenz aus den o. g. Entscheidungen ist, dass der Verwalter mangels Kompetenz und Vertretungsmacht im Zweifel selbst für den Ankauf eines Besenstiels anlässlich einer Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung herbeizuführen hat.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de