„Ist in einem Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart und wird anlässlich der Wohnungsübergabe im Übergabeprotokoll eine individuelle Schönheitsreparaturverpflichtung vereinbart, so kann diese wirksam sein.“

                                   BGH, Urt. v. 14.1.2009 – VIII ZR 71/08

Das Problem:

In den letzten Jahren hat der BGH seine im Jahre 2004 begründete Rechtsprechung zur Frage der Wirksamkeit einer formularvertraglich erfolgten Überwälzung der sog. Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Wohnungsmieter verfeinert und ausgebaut. Nach der Auffassung des VIII. Senats des BGH ist nicht zulässig, dem Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Beginn des Mietverhältnisses eine zeitlich „starre“ Renovierungspflicht formularmäßig aufzuerlegen.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter im Formularmietvertrag zwar eine unwirksame Klausel verwandt, allerdings hatte er sich vom Mieter im Übergabeprotokoll eine Schönheitsreparaturklausel unterschreiben lassen, auf die er sich im Prozess berief. Der BGH hatte jedoch (Urt. v. 5.4.2006 – VIII ZR 163/05) in einem ähnlichen Fall beim Aufeinandertreffen zweier unterschiedlicher Schönheitsreparaturklauseln (formularmietvertraglich und individuell) entschieden, dass im Zuge einer wertenden Zusammenschau der Klauseln gem. § 139 BGB beide unwirksam waren.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH entschied überraschenderweise, dass im vorliegenden Fall aber Abweichendes gelte: sofern beide Klauseln (s.o.) nicht gemeinsam (also gleichzeitig) anlässlich des Abschlusses des (Formular-)Mietvertrags vereinbart werden, sondern eine Abrede über die Schönheitsreparaturen (auch) anlässlich der Wohnungsübergabe später getroffen werde, könne die spätere Regelung als individuelle Vereinbarung durchaus wirksam sein.

Mein Kommentar:

Die Entscheidung ist mit Vorsicht zu genießen. Wer jetzt meint, er könne schlichtweg über den „Umweg“ über das Wohnungsübergabeprotokoll zu einer wirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gelangen, hat evtl. mit Zitronen gehandelt. Der BGH verwies den Rechtsstreit nämlich zum Landgericht zurück, da dieses noch zu klären habe, ob das Wohnungsübergabeprotokoll nicht ebenfalls als Formular angesehen werden könne, was einer Wirksamkeit der späteren Vereinbarung durchaus entgegenstehen kann. Es bleibt also spannend!

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de