„Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband) handelt es sich grundsätzlich um einen Verbraucher i.S.d. § 13 BGB.“

OLG München, Beschl. v. 25.9.2008 – 32 Wx 118/08

Das Problem:

Nach der „Entdeckung“ der Teil-Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (des Verbandes der Wohnungseigentümer) durch den BGH (Beschl. v. 2.6.2005) sowie nach der ausdrücklichen Anerkennung der Teil-Rechtsfähigkeit durch die Bestimmungen der WEG-Novelle (§ 10 Abs. 6 WEG) war umstritten, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt Verbraucher i.S.d. § 13 BGB sein kann, da es sich beim teil-rechtsfähigen Verband nicht um eine „natürliche Person“ im Wortsinne handelt. Die Verbrauchereigenschaft ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil gem. § 310 Abs. 1 BGB auf sog. Verbraucher der Schutz des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in besonders strenger Form Anwendung findet (§§ 305 ff. BGB). Dies insbesondere auf die vom WEG-Verwalter in seinem Vertrag verwendeten Formularklauseln.

Der Fall:

Das OLG München hatte darüber zu entscheiden, ob ein WEG-Verwalter, der eine Fehlüberweisung getätigt hatte, sich gegenüber dem Rückforderungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine in seinem Verwaltervertrag enthaltene Klausel berufen konnte, die besagte, dass eine vom Verwalter vorgelegte Abrechnung binnen einer Frist von 4 Wochen mangels Einwendungen der Eigentümer als genehmigt gelten sollte. Nach den auf Verbraucher anwendbaren Bestimmungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wäre diese Klausel aber ohne weiteres unwirksam. Der Verwalter berief sich darauf, dass der Verband der Wohnungseigentümer keine natürliche Person sei, also nicht den Verbraucherschutz genieße.

Die Entscheidung des OLG München:

Das OLG München hat zutreffend ausgeführt, dass die Regelung des § 13 BGB auf die Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbar ist. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass es sich bei dem rechtsfähigen Verband um eine durch das Wohnungseigentum verbundene Gruppe von natürlichen Personen handelt, die einem Verbraucher gleichzustellen ist. Schließlich hat der BGH dies auch für die BGB-Gesellschaft ebenso entschieden. Eine Ausnahme ergibt sich nur, wenn die WEG überwiegend aus Unternehmern besteht. Die bloße dauerhafte Vermietung des Wohnungseigentums ist aber nicht als unternehmerische Tätigkeit, sondern als Verwaltung des eigenen Vermögens anzusehen.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de