Keine Betriebskostennachzahlung trotz Anerkenntnis des Mieters

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9.4.2008 (Aktenzeichen VIII ZR 84/07) liegt eine formell nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vor, wenn die Abrechnung aus sich heraus nicht verständlich ist, insbesondere der Verteilerschlüssel für den Mieter nicht nachvollziehbar ist. Eine Korrekturabrechnung, die nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilt wird (hier: Abrechnung im März 2005 für den Abrechnungszeitraum 2003), ist verspätet und kann Nachforderungsansprüche des Vermieters nicht begründen.

Ganz wichtig weist der Bundesgerichtshof weiter darauf hin, dass der Mieter selbst dann nicht zur Nachzahlung verpflichtet ist, wenn er nach Zugang der ersten, nicht nachvollziehbaren, Abrechnung im Dezember 2004 den Ausgleich zugesagt hat. Durch eine solche Zusage beginnt die Ausschlussfrist nicht neu zu laufen. Die für die Verjährung von Ansprüchen geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Mit der Ausschlussfrist soll schnell Rechtssicherheit und Rechtsklarheit geschaffen werden, dieser Zweck steht einer vollständigen Erneuerung der Frist entgegen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs macht sehr deutlich, dass der Vermieter die Betriebskosten nicht nur fristgerecht abrechnen muss, sondern auch frühzeitig und rechtzeitig eine ordnungsgemäße nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung erteilen soll. Hier sollte der Vermieter und Verwalter mit Sorgfalt agieren.

Autor: Babo von Rohr
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