Urteile über die Durchführung der Schönheitsreparaturen

Durchführung der Schönheitsreparaturen

– Das Anbringen von Dübellöchern im Bad entspricht – in angemessenem Umfang – jedenfalls dann dem vertragsgemäßen Gebrauch, wenn das Bad ohne die üblichen Installationen (wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank) vermietet wird. Das Anbringen von Dübellöchern ist dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird. Die Löcher müssen daher soweit wie möglich in die Fugen eingebracht werden (LG Berlin, Urteil vom 10-01.2002 – 61 S 124/01 -, in: GE 2002, 261).

– Beweislast für Schönheitsreparaturen nach Ablauf des Fristenplans: Bestand ein Mietverhältnis länger als die üblichen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, muss der Vermieter die Erforderlichkeit nicht beweisen, sondern der Mieter trägt die Beweislast für die ordnungsgemäße Ausführung der Renovierungsarbeiten (LG Berlin, Urteil vom 09.08.2002 – 65 S 98/01 -, in: GE 2002, 1435).

– Kein Vorschussanspruch gegen Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen: Der Anspruch des Vermieters gegen einen Wohnungsmieter auf Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen kann nicht über § 326 BGB a.F. zu einem Schadensersatzanspruch in Geld führen, wenn dem Vermieter als Folge der Nichtausführung der Schönheitsreparaturen kein rechnerischer Vermögensschaden entstanden ist. Es verbleibt bei dem nach § 887 ZPO zu vollstreckenden Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Ein Anspruch auf Vorschuss zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht nicht (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2001 – 62 S 100/01 -, in: NZM 2002, 1026).

– Hat der Mieter während der Mietzeit die Zimmertüren mit Folien beklebt, die ohne Beschädigung der darunter befindlichen Farbschichten nicht abgezogen werden können (hier: teilweises Abbrennen), schuldet er auch dann den Neuanstrich der Türen, wenn sich diese in einem schlechten Allgemeinzustand befunden haben, der ohnehin eine Renovierung erfordert hätte (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 64 S 261/00 -, in: NZM 2001, 1075).

– Für die Aufforderung an den Mieter zur Bewirkung der Leistung ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Vermieter die geforderten Schönheitsreparaturen im einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird. Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen, und erhebt der Vermieter Beanstandungen, so muss der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Besteht die Mietsache aus mehreren Räumen, muss genau angegeben werden, in welchen Räumen an welcher Stelle bestimmte Arbeiten auszuführen sind. Fordert der Vermieter mehr als die geschuldete Leistung, ist die Fristsetzung nur wirksam, wenn der Mieter die Erklärung des Vermieters als Aufforderung zur Erbringung der tatsächlich geschuldeten Renovierungsleistung verstehen musste und der Vermieter zur Abnahme dieser geringeren Leistung bereit ist (KG, Urteil vom 24.04.2003 – 12 U 275/01 -, in: GE 2003, 952).

– Wird dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergeben, und bestehen über die Art und Weise der Renovierung keine besonderen Vereinbarungen, so kann der Mieter die Räume nach seinem Belieben gestalten. Tut er das mittels „Lasurtechnik“, braucht er bei Vertragsende die Räume nicht in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen (LG Mannheim, Urteil vom 27.11.2002 – 4 S 216/01 -, in: GE 2003, 1157).

– 1. Der Vermieter ist berechtigt einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn der Mieter sich bei fortbestehendem Mietverhältnis mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet. 2. Eine Substanzgefährdung oder der Ablauf eines Fristenplans sind nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 64 S 27/04 – , in: GE 2004, 888).

– Der Vermieter ist nicht berechtigt, in einem laufenden Mietverhältnis von dem Mieter einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu fordern, es sei denn, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist eine Schädigung an der Substanz der Wohnung zu befürchten (LG München I, Urteil vom 26.02.2004 – 31 S 17622/02 – , in: GE 2004, 1173).

– Ist wegen der langen Dauer des Mietverhältnisses zu vermuten, dass Schönheitsreparaturen erforderlich sind, so ist der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass er – behauptete – Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 64 S 68/04 – , in: GE 2004, 964).

– Führt der Mieter bei Mietvertragsende Schönheitsreparaturen durch, obwohl er diese wegen Unwirksamkeit der vertraglichen Klausel nicht schuldet, so hat er gegen den Vermieter einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Ersatz der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (LG Freiburg, Urteil vom 04.12.2003 – 3 S 402/02 – , in: MietRB 2004, 164).

– Der Vermieter ist berechtigt, einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn der Mieter sich bei fortbestehendem Mietverhältnis mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen im Verzug befindet. Eine Substanzgefährdung ist nicht erforderlich (LG Berlin – 64 S 27/04 – , in: GE 2004, 888).

– 1. Hat der Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen, kann der Vermieter auch während des Mietverhältnisses die Ausführung der Arbeiten oder einen Vorschuss dafür verlangen; eine Substanzgefährdung ist nicht erforderlich. 2. Voraussetzung ist jedoch, dass die Arbeiten fällig sind; die üblichen Renovierungsfristen sind hierzu nicht heranzuziehen, sondern die Arbeiten sind erst dann fällig, wenn über den rein optischen Mangel hinaus eine unzumutbare Beeinträchtigung des Wohnwertes erreicht ist (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2005 – 62 S 301/04 – , in: GE 2005, 364).

– Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan vereinbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 192/04 – , in: GE 2005, 662).

– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturenpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006 – 9 S 479/05 -, in: GE 2006, 851).

– Der Mieter, der seinen Vermieter um eine Fristverlängerung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bittet, erkennt damit seine Verpflichtung grundsätzlich an. Ihm sind dann alle Einwendungen zur Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen abgeschnitten (KG, Urteil vom 01.12.2005 – 8 U 249/04 -, in: GE 2006, 1230).

– Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden (KG, Urteil vom 06.04.2006 – 8 U 99/05 -, in: GE 2006, 1230).

– Führt ein Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen (LG Berlin, Urteil vom 23.10.2006 – 62 S 187/06 -, in: GE 2007, 517).

– Der Mieter ist bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung mit Rauhfasertapete oder Strukturtapete zu tapezieren und diese dann weiß oder nahezu weiß zu streichen. Er kann auch Tapeten mit floralem Muster verwenden, wenn diese farblich unaufdringlich und vom Muster her zurückhaltend gestaltet sind. Eine intensiv gestaltete altrosafarbene Mustertapete mit zusätzlich unterschiedlich glänzend erscheinender Oberfläche entspricht keiner zurückhaltenden, dem allgemeinen Geschmack entsprechenden Gestaltung mehr (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2007 – 65 S 224/06 -, in: GE 2007,519).

– Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend (KG, Urteil vom 22.01.2007 – 12 U 28/06 -, in: GE 2007,781).

– 1. Ein starrer Fristenplan liegt nicht vor, wenn der Mieter grundsätzlich Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen ausführen soll. 2. Der Mieter ist beweispflichtig dafür, dass die Beschädigung einer Mietsache (hier: mit Wolken bemalte Decke im Badezimmer) beseitigt wurde. 3. Der Vermieter muss nicht einen Anstrich teils weiß, teils terracotta-Wischtechnik oder in maisgelb hinnehmen (AG Schöneberg, Urteil vom 06.09.2007 – 106 C 332/06 -, in: GE 2007, 1493).

– 1. Werden von dem Wohnungsmieter beschädigte Zimmertüren nach dem Auszug vom Vermieter repariert, kommt ein Abzug „neu für alt“ bei einer Schadensersatzforderung nicht in Betracht. 2. Schönheitsreparaturen des Mieters sind nicht fällig bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: WuM 2008, 724).

– Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 15/07 -; in: GE 2009, 111).

– Ist die fachgerechte Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden „wirtschaftlich sinnlos“, wird die Vornahmepflicht erst fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Renovierung geschaffen hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausführungshindernisse trägt der Mieter (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: ZMR 2009, 277 und Info M 2009, 372).

– Das Streichen von Sockel- oder Fußleisten ist nicht von § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV umfasst und gehört daher nicht zu den Schönheitsreparaturen (AG Wedding, Urteil vom 10.08.2010 – 11 C 696/08 -; in: GE 2011, 697).

– 1. Der Mieter kann einen Kostenvorschuss für die Entfernung der bei seinem Einzug vorhandenen Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke verlangen, wenn die Styroportdecke optisch verbraucht ist. 2. Ferner hat er Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Raufasertapete und das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung selbst dann, wenn die Wohnräume mit Raufasertapete vermietet worden sind. 3. Will der Vermieter im Rahmen von ihm geschuldeter Schönheitsreparaturen die mitvermieteten Teppichböden austauschen, hat er dem Mieter zuvor mitzuteilen, welcher Art der neu einzubringende Teppichboden sein soll (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 65 S 190/12 -; in: GE 2013, 1519).

– Der Mieter ist verpflichtet, zum ende des Mietverhältnisses die von ihm gesetzten Dübellöcher wieder zu verschließen. Im Rahmen von Schönheitsreparaturen muss er nicht nur eine mit einer bunten Farbe gestrichtene Wand neu anstreichen, sondern – wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung – auch die übrigen Wände neu streichen (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2014 – 7 C 135/14 -; in: GE 2014, 1533).

– 1. Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustands. 2. Bei der Ausführung der fachgerecht durchzuführenden Schönheitsreparaturen muss sich der Vermieter auf dezente Anstriche und/oder Tapete beschränken, was auch umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Ende des Mietverthältnisses renoviert. 3. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.08.2013 – 121 C 135/13 -; in: IMR 2014, 12).

– 1. Bei Vorliegen einer wirksamen Schönheitsreparaturenklausel müssen alle, also auch im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs gesetzte Dübellöcher verschlossen werden. 2. Der Mieter muss nicht nur einzelne bunt gestrichene Wände, sondern – wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung – auch alle übrigen Wände neu streichen (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2014 – 7 C 135/14 -; in: IMR 2015, 154).

-1. Werden dem Mieter abgeschliffene/abgebeizte Türen übergeben und enthält die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Verpflichtung zum „Streichen der Innentüren“, erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen durch ein Streichen der Innentüren und Rahmen durch einen zurückhaltenden, überlicherweise weißen Anstrich; ein Ölen der Türen kann der Vermieter mangels expliziter anderer Absprachen nicht erwarten. 2. Will der Vermieter bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen eine Abweichung vom Üblichen, so ist er gehalten, dies dem Mieter zumindest mitzuteilen. Ohne einen solchen Hinweis darf der Mieter von der allgemein üblichen ästhetischen Erwartungshaltung potentieller Mieterkreise ausgehen. Akzeptiert werden helle, zurückhaltende Anstriche; abgebeizte, geölte Zimmertüren und Zargen werden nicht erwartet. (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2021 – 65 S 292/20 -; in GE: 3/2022, 150).

-1.Der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen. Er schuldet nur die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, was nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen ist. 2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der den Gesamteindruck einer (frisch) renovierten Wohnung vermittelt. Es genügt, wenn die Wohnung bei Rückgabe noch die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Abnutzung erreicht. (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2021 – 65 S 264/20 -; in GE: 4/2022, 200).

Schadensersatz

– Schönheitsreparaturen bei desolatem Zustand bei Mietbeginn: 1. Befinden sich Fenster und Türen bereits bei Beginn des Mietverhältnisses in einem desolaten Zustand, hat der Vermieter wegen unsachgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen keinen Schadensersatzanspruch. 2. Die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung so genannter „Untergrundschäden“ an Holz, Putz und Mauerwerk gehört nicht zu den vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen, sondern obliegt dem Vermieter. 3. Wies die Wohnung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses derartige „Untergrundschäden“ auf, so kann auch auf Grund der Quotenklausel dem Vermieter nur ein anteiliger Betrag zugesprochen werden, der sich nach dem Verhältnis der Mietdauer zur Gesamtdauer der zurückliegenden letztmals ausgeführten Schönheitsreparaturen oder nach dem entsprechenden Anteil der üblicherweise (ohne die Beseitigung der Substanzschäden) anfallenden Arbeiten bestimmt. Der Vermieter muss die entsprechenden Voraussetzungen darlegen. 4. Der Vermieter kann Mietausfall wegen nicht oder unsachgemäßer Schönheitsreparaturen nur verlangen, wenn er darlegt, dass er die vermieteten Räume – bei ordnungsgemäßer Ausführung der Schönheitsreparaturen – direkt an einen bereits vorhandenen Mietinteressenten hätte weiter vermieten können (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2002 – 64 S 312/01 -, in: NZM 2002, 909; GE 2002, 734).

– Der Vermieter, der Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen verlangt, hat zumindest einen spezifizierten Kostenvoranschlag oder eine entsprechende Rechnung zugrunde zu legen, die zumindest ein Aufmaß oder die entsprechenden Massen enthalten müssen (KG, Urteil vom 23.07.2001 – 20 U 487/00 -, in: GE 2001, 1402)

– Der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen vermag sich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch umzuwandeln. Dies gilt auch im Falle einer vorzeitigen, treuwidrigen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter (KG, Urteil vom 29.08.2002 – 20 U 112/01 -, in: GE 2002, 1330).

– Renovierungspfusch bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen: Führt der Mieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen durch, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung nur dann, wenn die Arbeiten zu einer Verschlechterung der vorhandenen Dekoration geführt haben, die Renovierung des Mieters dazu geführt hat, dass nunmehr die durchzuführende Renovierung teurer wird (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2002 – 65 S 37/02 -, in: GE 2003, 257; MM 2003, 45).

– 1. Der Anspruch auf Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen umfasst die Kosten eines Sachverständigengutachtens selbst dann, wenn die Gutachterkosten den festgestellten Schaden um 10 % übersteigen. 2. Der zu Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter kann sich bei nicht fachgerecht ausgeführten Arbeiten nicht auf die Durchführung der Arbeiten durch einen Fachbetrieb berufen (LG Berlin, Urteil vom 28.04.2000 – 65 S 561/99 -, in: GE 2000, 811).

– Zum Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gehören auch die Kosten eines vorprozessual eingeholten Privatgutachtens eines vereidigten Sachverständigen (LG Berlin, Urteil vom 18. 12. 2000 – 62 S 290/00).

– Die Aufwendungen für ein vorprozessuales Gutachten über Schönheitsreparaturen sind als Vorbereitungskosten des Rechtsstreits in der Regel erstattungsfähig (LG Berlin, Beschluss vom 04.07.2001 – 82 T 408/01 -, in: GE 2001, 1198).

– 1. Ist nach dem Mietvertrag der Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so handelt es sich um einen Teil seiner Instandhaltungspflicht gem. § 536 BGB a.F. (bzw. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n.F.). 2. Führt der Vermieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses trotz Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung auf Aufforderung des Mieters nicht durch, hat dieser einen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten gem. § 538 BGB a.F. (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2002 – 64 S 378/01 -, in: GE 2002, 802).

– Schuldet der ausziehende Mieter bei vereinbarter Turnusrenovierung mangels Zeitablaufs nur eine bestimmte Quote der Schönheitsreparaturkosten, so verjährt der entsprechende Anspruch des Vermieters ebenso wie der Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen in sechs Monaten (LG Berlin, Urteil vom 23.04.2001 – 67 S 345/00 -, in: NZM 2002, 121).

– 1. Der Anspruch gegen den Mieter auf Schönheitsreparaturen wird erst dann fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen dazu durch Instandsetzungsmaßnahmen geschaffen hat. 2. Ein Mietausfallschaden wegen unterlassener Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass ein bestimmter Mietinteressent zum Abschluss eines Mietvertrags bereit gewesen war (KG, Urteil vom 08.12.2003 – 8 U 163/03 – ,in: GE 2004, 297).

– In der Fristsetzung zur Herbeiführung von Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen müssen die Arbeiten, die der Vermieter vom Mieter verlangt, im Einzelnen angegeben werden (KG, Urteil vom 24.04.2003 – 12 U 275/01 –, in: MietRB 2003, 37).

– Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt dann nicht mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Wohnung, wenn der Erfüllungsanspruch erst danach in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt worden ist. Bei einer ernsthaften und endgültigen Weigerung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, beginnt die Verjährung erst durch eine gestaltende Erklärung des Vermieters/ Gläubigers, statt der Erfüllung nunmehr Schadenersatz zu verlangen (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2004 – 63 S 268/03 – , in: GE 2004, 626).

– Steht aufgrund endgültiger Weigerung des Mieters fest, dass dieser seine geschuldete Leistung (Durchführung von Schönheitsreparaturen) nicht erbringen werde, ist eine nochmalige Mahnung und Fristsetzung überflüssige Förmelei. Die Verjährungsfrist beginnt dann jedenfalls mit Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zu laufen (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2004 – 62 S 322/03 – , in: GE 2004, 267).

– a) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. b) Grundsätzlich können Gutachterkosten als Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seiner Zahlungspflicht aus einer Kostenabgeltungsklausel (Quotenklausel) nicht nachkommt (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03 – , in: GE 2004, 954).

– Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter Schadensersatz grundsätzlich nur für die Beseitigung solcher Mängel verlangen, die, wenn ein Protokoll erstellt wurde, dort aufgezählt sind. Wechselseitige Bestätigungsschreiben nach der Besichtung stehen einem Protokoll gleich (OLG Düsseldorf – 10 U 184/02 – , in: GE 2004, 813).

– Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Weg der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2005 – 63 S 174/05 -, in: GE 2006, 191).

– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturenpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006 – 9 S 479/05 -, in: GE 2006, 851).

– Führt der Mieter von ihm vertraglich geschuldete Arbeiten an der Mietsache nur minderwertig aus, kann der Vermieter Ersatz der gesamten Kosten für Beseitigung der minderwertigen Arbeiten und deren vertragsgerechte Ausführung verlangen (sog. großer Schadensersatz). Hingegen hat der Mieter lediglich den Minderwert zu ersetzen, wenn die Qualitätsabweichung unerheblich ist. Diese Voraussetzung liegt aber jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn die erbrachten Arbeiten (hier: Teppichbodenverlegung) die geschuldete Qualität um 50 % unterschreiten (OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.02.2006 – 1 U 195/05 -, in: Info M 2006, 87).

– 1. Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, die jedoch wegen erheblicher Umbauarbeiten des Vermieters sinnlos wären, kann der Vermieter eine Entschädigung in Geld verlangen. 2. Der Vermieter kann den vollen Betrag aus einem Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes verlangen, wenn eine kostensparende Selbstvornahme des Mieters ausscheidet (hier: Rechtsanwalt als Nachlasspfleger für unbekannte Erben). 3. Da es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt, kann auch die Mehrwertsteuer verlangt werden (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2006 – 67 S 409/05 -, in: GE 2006, 1038).

– Die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beginnt auch dann mit Rückgabe der Mietwohnung wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 -, in: Info M 2006, 182).

– 1. Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. 2. Mangels anderweitiger Vereinbarung verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer schönheitsreparaturmäßig zu beseitigende Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Liegt allerdings eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache vor, führt das zu einer Schadensersatzpflicht des Mieters (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 -, in: GE 2006, 1158).

– Eine Fristsetzung des Vermieters an den Mieter zur Ausführung bei Beendigung des Vertrages geschuldeter Rückbauarbeiten ist – als Voraussetzung der Entstehung eines Schadensersatzanspruchs – jedenfalls dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert. Eine derartige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Mieter nach Erhalt einer Aufforderung, einen konkret beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, gleichwohl erklärt, er habe seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt, und weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen (KG, Grundurteil vom 28.12.2006 – 12 U 80/06 -, in: GE 2007,512).

– Führt ein Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen (LG Berlin, Urteil vom 23.10.2006 – 62 S 187/06 -, in: GE 2007, 517).

– Ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (§§ 280, 281 BGB) vor Veräußerung des Grundstücks entstanden, kann er auch nach Grundbucheintragung des Erwerbers weiterhin von dem ehemaligen Vermieter geltend gemacht werden. Wird auf Kostenvoranschlagbasis abgerechnet, kann auch die Mehrwertsteuer angesetzt werden, und zwar unabhängig davon, ob sie tatsächlich anfällt oder nicht. Der Schaden kann auch nach einem wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen in den Räumen verminderten Kaufpreis berechnet werden (AG Strausberg, Urteil vom 13.02.2007 – 25 C 467/04 -, in: GE 2007, 521).

– Zieht der Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann das eine endgültige Verweigerung der Durchführung nur dann sein, wenn der Vermieter dem Mieter konkret mitgeteilt hat, was er erwarte. Dass nur drei Wochen Zeit zwischen Auszug des Alt-Mieters und Einzug des Neu-Mieters liegen, rechtfertigt noch nicht, sofort Schadensersatz zu verlangen. Der Vermieter muss eine Frist setzen, die in der Regel 14 Tage wird betragen müssen (KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06 -, in: NZM 2007, 356).

– Hat der Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen trotz Fälligkeit nicht durchgeführt, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die einen Anspruch des Vermieters auf Nutzungsausfallentschädigung für die Dauer der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung des Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung nach sich zieht (AG Charlottenburg, Urteil vom 20.04.2007 – 220 C 330/06 -, in: GE 2007, 1495).

– Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein sollten (KG, Hinweisbeschluss vom 09.06.2008 – 12 U 183/07 -; in: GE 2008, 1127; Info M 2008, 424).).

– Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen. Eine mietvertragliche Klausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedürfe, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB unwirksam (KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06 -, in: GE 2006, 1477).

– Auch wenn der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgibt, beginnt der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters, sobald der Mieter den Besitz vollständig und unmissverständlich aufgibt und der Vermieter ungestört prüfen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2007 – I-24 U 7/07 -; in: DWW 2008, 221 und Info M 9/08, 333).

– Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein sollten (KG, Beschluss vom 9.6.2008 – 12 U 183/07 -; in: WuM 2008, 592).

– Verwendet der gewerbsmäßige Vermieter eine nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nichtige Schönheitsreparaturenklausel, so ist die formularmäßige Verpflichtung des Mieters im Wohnungsrückgabeprotokoll, bestimmte Renovierungsarbeiten vorzunehmen, sittenwidrig. Gleichwohl und mangelhaft ausgeführte Arbeiten des Mieters verpflichten diesen nicht zu Schadensersatz, auch wenn der Vertrag fachmännisches Arbeiten vom Mieter verlangt (AG Hannover, Urteil vom 9.7.2008 – 564 C 16208/07 -; in: WuM 2008, 721).

– 1. Werden von dem Wohnungsmieter beschädigte Zimmertüren nach dem Auszug vom Vermieter repariert, kommt ein Abzug „neu für alt“ bei einer Schadensersatzforderung nicht in Betracht. 2. Schönheitsreparaturen des Mieters sind nicht fällig bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: WuM 2008, 724).

– Unabhängig von einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel haftet der Mieter wegen Pflichtverletzung, wenn er Decken und Wände farblich ungewöhnlich überstreicht (vorliegend kräftige Rot-, Orange- und Gelbtöne, teilweise kombiniert mit blau-grüner Farbe) (AG Schöneberg, Urteil vom 24.9.2008 – 103 C 30/08 (n. rk.) -; in: GE 2009, 55).

– Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sine des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28.6.2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 [WuM 2006, 513] (BGH, Urteil vom 5.3.2008 – VIII ZR 37/07 -; in: WuM 2008, 213)).

– Sind Schönheitsreparaturen oder die Zahlung einer Kostenquote von dem Mieter mangels wirksamer Vereinbarung einer diesbezüglichen Pflicht nicht geschuldet, reißt der Mieter jedoch bei Vertragsende die Raufasertapete des Vermieters von den Wänden der Wohnung, so kann ein Schadensersatzanspruch des Vermieters mangels Schadens ausgeschlossen sein, wenn er ohnehin die Tapete im Zuge notwendiger Renovierungsarbeiten hätte erneuern müssen (AG Köln, Urteil vom 30.8.2007 – 222 C 399/06 -; in: WuM 2008, 215).

– Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt keine Fälligkeit ein. Das gilt allerdings nur im Ausnahmefall bei erheblichen Schäden (z. B. umfangreiche Putzrisse an Decken und Wänden) (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: GE 2009, 448).

– Eine mangelhafte Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verpflichtet den Wohnungsmieter nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum Schadensersatz (hier: „wolkig“ aufgebrauchter Anstrich an Wänden und Decke der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden) (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -; in: WuM 2009, 224).

– Unwirksam ist eine formularmäßige Klausel, die auch während der Mietzeit bestimmte (hier: „neutrale“) Farben vorschreibt (Anschluss BGH, 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 – Info M 2008, 315 betr. „neutrale, helle“ Farben). Führt der Mieter die nicht-geschuldeten Reparaturen mangelhaft aus (hier: „wolkiger“ Farbauftrag), haftet er nur dann auf Schadenersatz, wenn die Kosten für die Nacharbeiten höher sind als diejenigen, die bei vollständiger Unterlassung der Reparaturen entstanden wären (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -; in: Info M 2009, 104).

– Schäden an dem Parkett der Mietwohnung (Wasserfleck, Kratzer) sind nach Mietende fachgerecht zu beseitigen und begründen einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung, wenn das nicht geschieht (LG Potsdam, Urteil vom 19.2.2009 – 11 S 115/08 -; in: GE 2009, 655).

– 1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat. 2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-)Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 – I-24 U 6/08 -; in: GE 2009,1252).

– Ist die fachgerechte Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden „wirtschaftlich sinnlos“, wird die Vornahmepflicht erst fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Renovierung geschaffen hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausführungshindernisse trägt der Mieter (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: ZMR 2009, 277 und Info M 2009, 372).

– Der Mieter haftet für die schuldhafte Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen bei Mietende; ein Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht jedoch dann nicht, wenn er dem Mieter keine angemessene Frist zur Vornahme setzt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – 10 U 58/09 -; in: IMR 2010, 86).

– Ein Übergabeprotokoll enthält in der Regel keine rechtsverbindlichen Erklärungen (LG Lübeck, Urteil vom 27.06.2008 – 1 S 97/07 -; in: GE 2010, 624).

– 1. Vermerkt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den ordnungsgemäßen Zustand in einem Abnahmeprotokoll, sind spätere Schadensersatzansprüche grundsätzlich ausgeschlossen. 2. Ist der Hausmeister mit der Wohnungsabnahme beauftragt, muss der Vermieter das von diesem unterschriebene Protokoll gegen sich gelten lassen (AG Potsdam, Urteil vom 28.01.2010 – 26 C 315/09 -; in: GE 2010, 627).

– Gibt der Mieter den (hier: wegen behaupteter Beschädigung von ihm entsorgten) Wohnungs-Zentralschlüssel nicht an den Vermieter zurück, kann der Vermieter wie bei Verlust eines Schlüssels und der Gefahr eines Missbrauchs die Kosten für den vollständigen Austausch der Schließanlage im Gesamtobjekt von dem Mieter nur dann als Schadensersatz verlangen, wenn er die Schließanlage auch tatsächlich austauscht. Der Schadensersatzanspruch kann nicht abstrakt auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags berechnet werden (AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 – 8 C 3212/09 -; in: WuM 2010, 355).

– Ansprüche des Mieters wegen Ersatz von Schönheitsreparaturkosten verjähren in sechs Monaten (AG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 – 6 C 4050/09 -; in: GE 2010, 989).

– Haben die Mietvertragsparteinen vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 -; in: IMR 2010, 415).

– Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10 -; in: GE 2011, 813).

– Ein Schadensersatzanspruch wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen setzt bei unwirksamer Abwälzungsklausel voraus, dass die Durchführung der nicht geschuldeten Arbeiten zusätzliche Schäden verursacht hat, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstehen, als wenn der Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte. Lediglich Kosten für die Nachbearbeitung können nicht erstattet werden. Das gilt auch für Schadensersatzansprüche wegen nicht fachgerechter Verschließung von Dübellöchern. Eine Vorteilsausgleichung ist auch bei Glasschäden möglich, weil auch Tür- und Fenstergläser nach über 20-jährigem Gebrauch im Verhältnis zu neuwertigen Gläsern einem nicht unerheblichen Wertverlust unterlägen (LG Berlin, Urteil vom 26.02.2013 – 63 S 199/12 -; in: GE 2013, 1005).

– Dem Vermieter steht im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Geldersatz für die vom MIeter geschuldeten, aber wegen geplanten Objektausbaus durch den Vermieter nicht duchgeführten Schönheitsreparaturen zu, der den Betrag umfasst, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre (Anschluss an BGHZ 92, 363; BGH, GE 2002, 1054; BGH, GE 2005, 51). Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Umbaumaßnahmen wegen Veräußerung des Objekts tatsächlich nicht durchführt. Die Zahlungspflicht des Mieters beschränkt sich nur dann auf die geringeren Kosten für Eigenleistungen des Mieters und Materialkosten, wenn er auch erfüllungsbreit gewesen wäre (OLG Koblenz, Urteil vom 12.04.2013 – 10 U 832/12 (n.rk.) -; in: GE 2013, 1336).

– 1. Enthält der Mietvertrag bezüglich der Vermieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen eine Ersatzvornahmeklausel, so kann der Vermieter Schadensersatz für Schönheitsreparaturen nicht auf Basis eines Kostenvoranschlag verlangen, sondern nur die tatsächliche entstandenen Kosten vom Mieter fordern. 2. Zu den Voraussetzungen für Schadensersatz bei Ersatvornahme von Schönheitsreparaturen (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 01.11.2011 – 2-11 S 95/11 – WuM 2012, 197).

– Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 -; in: GE 2014, 49).

– Eine ungewöhnliche Farbwahl muss bei Mietende nur dann beseitigt werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält (AG Schöneberg, Urteil vom 10.09.2013 – 3 C 95/13 (n. rkr.) -; in: GE 2013, 1659).

– a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für de Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen der Nichterfüllung (im Anschluss an Senatasurteil vom 23.06.2010 – XII ZR 52/08 – NJW 2010, 2652 Rn. 12). b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung dervertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 – GE 2006, 640 = NJW 2006, 1588 Rn. 9). c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung – von der Sachbefugnis abgesehen – noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine fü reinen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = GE 2007, 991 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH, Urteile vom 27.02.2003 – VII ZR 48/01 – NJW-RR 2003, 784 und vom 03.05.1999 – II ZR 119/98 – NJW 1999, 2115) (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13 -; in: GE 2014, 313).

– Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Meiters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = GE 2002, 1054 = NJW 2002, 2383) (BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13 -; in: GE 2014, 453).

– 1. Führt der Mieter im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durch, zu denen der Vermieter verpflichtet wäre, entsteht für den Mieter kein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter, weil die Schönheitsreparaturen nicht ihm, sondern dem Mieter zugute kommen. Der Mieter kann Aufwendungsersatz dann nicht verlangen, wenn er den Vermieter nicht in Verzug gesetzt hat. 2. Ist dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen zu verändern (hier: Einbringen von Pflanzen und Garteneinrichtung), verpflichtet dies den Vermieter i. d. R. nicht zum Aufwendungsersatz (LG Berlin, Urteil vom 07.03.2014 – 63 S 575/12 -; in: GE 2014, 872).

– Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der vermeintlich geschuldeten Schönheitsreparaturen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegt im Fall einer unwirksamen Schönheitsraparaturklausel der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB (LG Berlin, urteil vom 11.03.2011 – 63 S 277/10 -; in: IMR 2011, 445).

– Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 – GE 2018, 633 = NZM 2018, 320). (BGH, Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17 – in GE: 16/2018, 994).

– Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspuch auf Zahlung bestanden haben. Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters duch Beschädigungen oder vertragswidrige Veränderungen der Mietsache während der Mietzeit erfordert zwar keine Fristsetzung nach § 281 BGB, da es sich nicht um einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern um einen Anspruch nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB handelt (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 und Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17). Jedoch ist der Schadenersatzanspruch aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB), so dass es auch insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt. ( KG, Beschluss vom 02.12.2019 – 8 U 104/17 – (rechtskräftig) -; in: GE 8/2020, 540).

-1. Der Mieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses Dübellöcher oder andere Bohrlöcher fachgerecht zu verschließen. Die Beseitigungspflicht für Substanzeingriffe gilt nicht nur bei „atypischen Nutzerverhalten“. 2. Die Rückgabe der Wohnung mir kräftigen Latexfarben an verschiedenen Wänden stellt eine Vertragsverletzung dar, die zum Schadensersatz verpflichtet, unabhängig davon, ob der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. (LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020 – 9 S 18/20 -; in GE 16/2020, 1052).

-Durch den Mieter durchgeführte, aber von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen führen nicht zu einer Ausgleichspflicht des Vermieters. (LG Wiesbaden, Urteil vom 09.07.2020 – 3 S 91/20 -; in: GE 18/2020, 1188).

-1. Während der Mietzeit steht es dem Mieter aufgrund seines gesteigerten Interesse an der Gestaltung der Wohnung frei, die Wände in jeder gewünschten Farbgestaltung zu dekorieren. Zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung sind die Wände aber in einer unauffälligen Farbe zurückzugeben, weil der Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein schutzwürdiges Interesse daran hat, die Wohnung am Ende des Missverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mieterinteressenten akzeptiert wird. 2. Die Rückgabe einer in neutraler Dekoration übernommenen Wohnung bei Mietende in einem Zustand, der von vielen Mieterinteressenten nicht akzeptiert wird, stellt einen Verstoß des Mieters gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme dar, die Schadensersatzansprüche in Geld auch ohne vorherige Fristsetzung auslöst. 3. Zur Ermittlung des Schadensersaztes, wenn nur ein Teil der Wohnung in ungewöhnlicher Farbgebung dekoriert wurde, und das Vorteilsausgleichs (Abzug „neu für alt“). (AG Paderborn, Urteil vom 03.12.2020 – 57 C 44/20 -; in: GE 13/2021, 824).

– 1. Auch für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen kann Schadensersatz verlangt werden. 2. Das pauschale Bestreiten der Größen von Wandflächen und Fußböden im Kostenvoranschlag nach langer Mietdauer ist unzulässig. (BGH, Beschluss vom 10.05.2022 – VIII ZR 277/20 -; in GE: 20/2022, 1053).

-1. Nach ständiger Rechtsprechung kann im Mietrecht ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung nach den Erfüllungskosten fiktiv bemessen werden. 2. Das gilt auch bei einer späteren Veräußerung; auf einen Minderwert (geringerer Kaufpreis) kommt es nicht an. 3. Voraussetzung ist aber eine Fristsetzung i.S.v. § 281 BGB, in der die geforderte Leistung eindeutig bezeichnet ist; die bloße Bezugnahme auf ein Abnahmeprotokoll mit zahlreichen Mängeln reicht nicht. (BGH, Beschluss vom 26.04.2022 – VIII ZR 364/20 -; in GE: 20/2022, 1054).

Sonstiges

– Ein schriftliches Wohnungsabnahmeprotokoll, in dem Mängelfreiheit der Wohnung oder bestimmte Mängel festgehalten werden, hat die Rechtsfolge, dass der Vermieter sich nicht später auf (weitere) Mängel berufen kann, die bei der Abnahme offenbar waren oder hätten wahrgenommen werden können. Das gilt auch bei Abnahme ohne Protokoll, bei der sich der Vermieter nicht Ansprüche wegen bestimmter (erkennbarer) Mängel vorbehält, und zwar selbst dann, wenn wegen dieser Mängel schon vorher korrespondiert worden ist (KG, Urteil vom 13.02.2003 – 8 U 371/01 -, in: GE 2003, 524).

– Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, wenn ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, das Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen endete und eine Vereinbarung über die anteilige Abgeltung (Quotenklausel) fehlt (KG, Urteil vom 08.03.2004 – 8 U 291/04 – , in: GE 2004, 624).

– 1. Der Vermieter kann sich im nachhinein nicht mehr auf bestehende Mängel berufen, wenn diese in einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll nicht festgehalten sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können. 2. Einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll steht es nach den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens gleich, wen eine Mietpartei unmittelbar nach Durchführung einer gemeinsamen Begehung die aus ihrer Sicht wechselseitig getroffenen Abreden bestätigt und die andere Partei nicht rechtzeitig widerspricht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 – I-10 U 184/02 – in: GE 2004, 813).

– Bittet ein Mieter wiederholt schriftlich um eine Fristverlängerung zur Mängelbeseitigung, liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor (KG, vom 01.12.2005 – 8 U 249/04 -).

– Bei der Anfangsrenovierung steht es dem Mieter grundsätzlich frei, wie er seine Wohnung geschmacklich ausgestalten will. Übliche Mustertapeten sind vertragsgemäß. Im Kinderzimmer ist auch eine Bordüre mit modischen Darstellungen (hier: Harry-Potter-Motiv) nicht unüblich und vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (LG Berlin, Beschluss vom 26.05.2005 – 62 S 87/05 -, in: GE 2005, 867, Info M 2006, 9).

– Hat der Mieter ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet, in dem der Zustand der Räume und die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen aufgeführt sind, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Ausführung dieser Arbeiten (LG Berlin, Urteil vom 18.07.2006 – 64 S 119/06 -, in: GE 2006, 1037).

– Eine Schönheitsreparaturklausel, nach der der Anstrich der Decken und Oberwände in weißer Farbe vorgeschrieben ist, ist wirksam (entgegen LG Berlin GE 2006, 1038). Unterschreibt der Mieter ein Wohnungsrückgabeprotokoll, in dem festgehalten ist, die Decken seien weiß zu streichen, stellt das ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem festgehaltenen Umfang dar (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 06.11.2006 – 67 S 392/06 -, in: GE 2006, 1615).

– 1. Eine Klage (des Mieters) auf Feststellung, dass die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, hat das erforderliche Feststellungsinteresse, wenn der Vertragsgegner (Vermieter) sich auf die wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen beruft. 2. Eine für sich genommen wirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wegen des Summierungseffekts dann unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel „starre“ Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, selbst wenn es sich bei dem Fristenplan um eine individuell ausgestaltete Klausel handelt (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 64 S 210/06 -, in: GE 2007, 57).

– Sind die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen, ist eine Klage des Mieters auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur- und Quotenhaftungsklausel nicht zulässig (LG Berlin, Urteil vom 1.7.2008 – 63 S 415/07 -; in: GE 2008, 1429).

– Der Mieter kann schon während des laufenden, ungekündigten Mietverhältnisses auf Feststellung klagen, dass er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Ein ausreichendes Feststellungsinteresse besteht sogar schon vor Ablauf der Renovierungsfristen (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 62 S 341/06 -; in: GE 2007, 1125; Info M 2008, 138).

– Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses keinen Vorschuss für Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich aus seinem Vorbringen ergibt, dass die Arbeiten nicht demnächst ausgeführt werden sollen, sondern der Vorschussbetrag auf einem Sonderkonto angelegt werden soll (AG Tiergarten, Urteil vom 06.12.2006 – 5 C 421/06 -, in: GE 2007, 155).

– Sind Schönheitsreparaturen laut Fristenplan noch nicht fällig und wird auch kein vorzeitiger Renovierungsbedarf geltend gemacht, kann eine Geldzahlung nicht auf eine Abgeltungsklausel mit starrer Berechnungsgrundlage gestützt werden (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/05 -, in: GE 2007, 716).

– 1. Auch wenn es bei Abschluss eines Mietvertrags im Jahr 1983 für die Parteien nicht absehbar war, dass starr ausgestaltete Schönheitsreparaturfristenpläne Jahrzehnte später von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet werden würden, ist es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben durchaus vereinbar, die neue Rechtsprechungserkenntnis auch auf Altverträge zu erstrecken. 2. Bestand im Zeitpunkt der nach Kündigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehenden Mitteilung des Mieters, dass die Kaution mit den Renovierungskosten verrechnet werden könne, (noch) kein Streit über die (tatsächlich unwirksame, weil der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand haltende) Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Dekoration der Mieträume, der erst später entbrennt, ist kein Raum für die Annahme eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses i.S. von § 781 BGB (LG Lüneburg, Urteil vom 16.05.2007 – 6 S 2/07 -, in: NJW 2007, 3580).

– Enthält ein Wohnungsmietvertrag eine unwirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen, hat der Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe der von ihm aufgewandten Kosten der Endrenovierung nach den Regeln der GoA (LG Wuppertal, 23.08.2007 – 9 S 478/06 -, in: BeckRS 2007, 15425; Info M 2007, 348).

– Führt der Mieter auf Grund unwirksamer Renovierungsvereinbarung im Formularmietvertrag bei Auszug Schönheitsreparaturen aus, haftet der Vermieter auf Schadensersatz und aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (LG Stuttgart vom 10.10.1986; in: VM 1986, 369).

– Ein Mieter, der dem Vermieter eine pauschale Entschädigung übergibt, weil er vom Vermieter mit der Aussicht konfrontiert wird, dieser werde einen Maler beauftragen, hat keinen Anspruch auf Rückzahlung, auch wenn er mietvertraglich nicht zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet wäre (AG Schöneberg vom 31.08.1988; in: GE 1988, 1171).

– Hat der Mieter auf Grund unwirksamer Vereinbarung im Mietvertrag Schönheitsreparaturen (Endrenovierung zum Auszug) geleistet, so ist der Vermieter aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung zur Erstattung der begründeten Kosten des vom Mieter beauftragten Malermeisters verpflichtet. Die Beweislast für die Kenntnis des Leistenden vom Fehlen des Rechtsgrundes trägt der Bereicherungsempfänger (AG Bergisch-Gladbach vom 06.12.1994; in: WM 1995, 479).

– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf die Weisung des Vermieters ohne Kenntnis von der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht die Endrenovierungsarbeiten aus, vorenthält er die Wohnung nicht, und es steht ihm gegen den Vermieter ein Anspruch auf Ersatz der an den ausführenden Handwerker gezahlten Geldbeträge zu (LG Stuttgart vom 13.04.2000; in: WM 2004. 665).

– Nimmt der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage nicht geschuldete Schönheitsreparaturen vor, so hat er insoweit mangels Fremdgeschäftsführungswillens regelmäßig keinen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (AG München vom 14.05.2001; in: NZM 2001, 1030).

– Führt der Mieter auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen aus, so muss ihm der Vermieter die für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten erstatten (LG Freiburg vom 21.06.2001; in: WM 2005, 383).

– Führt der Mieter am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen aus, obwohl die Renovierungsklausel unwirksam ist, kann er grundsätzlich die aufgewendeten Kosten nach Bereicherungsrecht ersetzt verlangen (LG Freiburg vom 04.12. 2003; in: WM 2005, 384).

– Bei unwirksam vereinbarter Schönheitsreparaturpflicht des Mieters im Formularmietvertrag ist der Mieter nicht dadurch bereichert, dass dem Vermieter die Schönheitsreparaturen obliegen, ohne dass eine Mietzinsangleichung stattgefunden hätte (LG Wuppertal vom 19.08.2005; in: WM 2005, 765).

– Macht ein Mieter einen Bereicherungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB geltend, wenn er auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die eigentlich unwirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen dennoch durchgeführt, ist Grundlage für den Bereicherungsanspruch die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie (AG Karlsruhe vom 06.09.2005; in: DWW 2005, 374).

– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (LG Karlsruhe vom 28.04.2006; in: NZM 2006, 508; GE 2006, 851; GE 2006, 820).

– Führt ein Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen (LG Berlin vom 23.10.2006 (nichts rechtskräftig – Revision beim BGH – XII 200/06 -; in: ZK 62; GE 2007, 517).

– Führt der Mieter auf Grund unwirksamer Schönheitsreparaturvereinbarung im Formularmietvertrag Arbeiten bei Vertragsbeendigung in der Wohnung aus, ist der Vermieter zur Herausgabe der Bereicherung verpflichtet, und zwar in Höhe des vom Mieter an den Handwerker bezahlten Werklohns und Materials für die Renovierung (AG Nürtingen vom 28.02.2007; in: WM 2007, 316).

– Führt der Mieter eine Schlussrenovierung aus, weil er um die Unwirksamkeit einer Abwälzungsklausel nicht weiß, kann er die bezahlten Handwerkerkosten nach den Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag vom Vermieter erstattet verlangen (LG Wuppertal vom 23.08.2007; in: WM 2007, 567).

– Ein Bezieher von Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende kann einen Anspruch auf Übernahme von Kosten für eine Schönheitsreparatur haben. Nach Ansicht des erkennenden Gerichts ergibt sich die Anspruchsgrundlage aus § 22 Abs. 1 SGB II (LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 28.01.2008 – L 9 AS 647/07 ER -).

– Das von dem Mieter (oder dessen Vertreter) unterzeichnete Abnahmeprotokoll ist als deklaratorisches Anerkenntnis der darin festgestellten Mängel anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 27.01.1998 – 64 S 262/97 -; in: GE 1998, 618).

– Unwirksam ist eine Formularklausel, mit der der Mieter bestätigt, dass er die Wohnung „fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll“ übernimmt (LG Freiburg, Urteil vom 9.10.2007 – 9 S 37/07 -; in: WuM 2008, 334 und Info M 9/2008, 318).

– Die Aufwendungen des Mieters für Schönheitsreparaturen bei Vertragsbeendigung infolge einer unwirksamen Wohnraummietvertragsklausel sind vom Vermieter zu ersetzen (LG Landshut, Urteil vom 21.11.2007 – 12 S 2236/07 -; in: WuM 2008, 335 und WuM 2008, 590).

– Bei einer Klage auf Feststellung, dass eine Klausel zur Durchführung der Dekorationsarbeiten unwirksam ist, fehlt das erforderliche Feststellungsinteresse jedenfalls dann, wenn noch keine der Klauselfristen (hier: 3/5/7 Jahre) abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil vom 1.7.2008 – 63 S 415/07 (Revision zugelassen) -; in: GE 2008, 1429).

– Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitige Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt keine Fälligkeit ein. Das gilt allerdings nur im Ausnahmefall bei erheblichen Schäden (z. B. umfangreiche Putzrisse an Decken und Wänden) (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: GE 2009, 448).

– a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 210/08 -).

– Der Grundsatz, wonach der Mieter bei geplantem Umbau der Wohnung bei Vertragsende von der Durchführung von Schönheitsreparaturen frei wird und einen Geldausgleich zahlen muss, findet keine Anwendung, wenn der Mieter die Arbeiten zuvor ablehnt. Geschuldet ist dann der Kostenbetrag für die fiktive Vollrenovierung (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: MietRB 3/2009, 65).

– Ist der ursprüngliche Vermieter verstorben, so darf der Rechtsnachfolger in einem solchen Fall erwarten, dass der Mieter zeitnah zu dessen Kenntnis von der Rechtsnachfolge seine Ansprüche geltend macht. Geschieht das nicht, so ist nicht nur das Zeitmoment, sondern auch das Umstandsmoment der Verwirkung erfüllt. Wer es als Mieter in Kenntnis des Eintritts der Rechtsnachfolge mehr als vier Jahre lang unterlässt, seine angeblichen Aufwendungsansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen, hat seine diesbezüglichen Ansprüche verwirkt. Ein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen ohne wirksame vertragliche Verpflichtung besteht aber nur dann, wenn der Vermieter mit den von ihm geschuldeten Arbeiten auch in Verzug war (LG Kiel, Urteil vom 06.06.2008 – 8 S 70/07 -; in: ZMR 3/2009, 209 ff.).

– Der Senat hält an seiner in BGHZ 177, 186 = NJW 2008, 2840 = NZM 2008, 641, begründeten Rechtsprechung fest, wonach der unwirksame Dekorationsklauseln verwendende Vermieter keine Kompensation in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf (BGH, Urteil vom 11.2.2009 – VIII ZR 118/07 -; in: NJW 2009, 1410).

– a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist. b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil vom 27.5.2009 – VIII ZR 302/07 -; in: GE 2009, 901; NJW 2009, 2590; Info M 2009, 208).

– Hält der Mieter eine Schönheitsreparaturklausel mit Quotenabgeltung für unwirksam, ist eine entsprechende Feststellungsklage unzulässig, wenn der Vermieter erklärt hat, Schönheitsreparaturen vor dem Auszug seien nicht geschuldet (AG Wedding, Urteil vom 18.06.2009 – 19 C 71/09 -; in: GE 2009, 1049).

– Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ist der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum nicht berechtigt, einen Mieterhöhung nach Aufstellen einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung zu verlangen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Anerkenntnisteil- und Schlussurteil vom 25.05.2009 – 20 C 556/08 -; in: GE 2009, 1053).

– Die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Dekorationsfristen muss einer vom Vermieter eingesetzten professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordert diese den Mieter bei Mietende dennoch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, macht sich der Vermieter (auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten) schadensersatzpflichtig (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -; in: NJW 2009, 2688).

– Wird eine unrenovierte Wohnung vermietet, ist der Vermieter auch dann nicht zur Renovierung verpflichtet, wenn er eine unwirksame Abwälzungsklausel vereinbart hat (hier: starre Fristen) (AG Frankfurt a.M., Beschluss vom 06.07.2009 – 33 C 4800/08-50 -; in: Info M 2009, 317).

– Der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums ist berechtigt, bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für die on ihm nunmehr zu tragenden Schönheitsreparaturen Kosten nach § 28 Abs. 4 II. BV einzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 29.09.2009 – 63 S 283/08 -; in: GE 2009, 1435).

– Ist die fachgerechte Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden „wirtschaftlich sinnlos“, wird die Vornahmepflicht erst fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Renovierung geschaffen hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausführungshindernisse trägt der Mieter (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: ZMR 2009, 277 und Info M 2009, 372).

– Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, darf der Vermieter die Kostenmiete um die Pauschale aus § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (AG Stuttgart, Urteil vom 19.06.2009 – 31 C 949/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 376).

– Soll die formularmäßige Fristenregelung für die dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Nimmt der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – I-10 U 58/09 -; in: GE 2009, 1553).

– Führt der Mieter aufgrund einer unerkannt gebliebenen unwirksamen Endrenovierungsklausel die Schönheitsreparaturen selbst aus, hat er einen Anspruch auf Wertersatz. Dieser errechnet sich aus dem Zeitaufwand (hier: insgesamt 32 Stunden), einem Stundensatz von 12 €/h sowie den Materialkosten (hier: 50 €) (AG Weimar, Urteil vom 25.09.2009 – 10 C 452/08 (rk.) -; in: Info M 2009, 422).

– Einzelne Wasserflecken und gravierende Kratzer im Parkett-Fussboden gehen über die normale Abnutzung hinaus und lösen Schadensersatzansprüche des Vermieters aus. Diese können auch das Abschleifen und die Versiegelung des gesamten Parketts umfassen, ohne dass ein Abzug „neu für alt“ erfolgt (LG Potsdam, Urteil vom 19.02.2009 – 11 S 115/08 -; in: Info M 2009, 424).

– Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichthaftend, wenn er die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur-Klausel kennen muss und trotzdem zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auffordert (hier: „…beachten Sie bitte § … des Mietvertrags“). Die Kenntnis seines Beraters (hier: Hausverwalter) wird ihm zugerechnet. Zum Schaden gehören auch die Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -; in: GE 2009, 1044).

– 1. Renoviert der Mieter die Räume erst nach Ende der Mietzeit, aber im Einverständnis des Vermieters, steht diesem ein Nutzungsentschädigungsanspruch mangels „Vorenthaltens“ nicht zu. 2. Wegen verspäteter Rückgabe können aber Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalls bestehen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.07.2009 24 U 109/08 -; in: IMR 2010, 15).

– Der Mieter hat ein Interesse an einer Feststellung der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es ist ihm nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach dem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 351/08 -; in: GE 2010, 341; IMR 2010, 164).

– Ist die Wohnung in einem sehr schlechten Zustand, können unter Umständen Schönheitsreparaturen nicht sinnvoll und fachgerecht durchgeführt werden. Diese Reparaturen werden erst dann fällig, wenn der Eigentümer die Voraussetzungen hierfür geschaffen hat. Der Mieter muss allerdings beweisen können, dass bauseitig massive Schäden vorliegen (KG, 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: IMR Feb./2010).

– Führt der Mieter aufgrund einer unwirksam vereinbarten Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung rechtsgrundlos Renovierungsarbeiten aus, kann er eine angemessene Vergütung für die ausgeführten Arbeiten vom Vermieter verlangen. Schließen die vorgenommenen Arbeiten Maßnahmen der Schadenbeseitigung ein (hier: malermäßige Entfernung von Schimmelschäden nach fehlerhaftem Lüften), verringert sich die angemessene Vergütung verhältnismäßig (AG Hannover, Urteil vom 02.07.2009 – 514 C 13034/08 -; in: WuM 2010, 146).

– Ein Mieter kann ein Feststellungsinteresse an einer negativen Feststellungsklage haben, mit der geklärt wird, dass er zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 351/08 -; in: IMR 2010, 164).

– Ein Feststellungsinteresse des Mieters zur Verpflichtung des Vermieters, Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchzuführen, besteht dann nicht, wenn der Vermieter rechtswirksam erklärt hat, er werde von dem Mieter zum Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen verlangen. Der Mieter kann insofern auf eine Leistungsklage verwiesen werden (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2010 – 67 S 485/09 -; in: GE 2010, 621).

– Hat der Mieter auf Grund einer unerkannt unwirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen ausführen lassen, so steht ihm ein Bereichungsanspruch nach § 818 Abs. 2 BGB zu. Für diesen Anspruch gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB (AG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 – 6 C 4050/09 -; in: WuM 4/2010, 232).

– Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenen Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186) (BGH, Urteil vom24.03.2010 – VIII ZR 177/09 -; in: GE 2010, 687).

– Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Individualvereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen in einem Wohnungsabnahmeprotokoll angenommen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2010 – 63 S 290/09 -; in: GE 200, 847).

– Der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten wegen der Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel setzt u. a. voraus, dass der Mietvertrag mit dem jetzigen Vermieter abgeschlossen wurde und nicht mit dem Voreigentümer (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 65 S 526/09 -; in: GE 2010, 909).

– Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er nicht neben der Miete einen entsprechenden Mietzuschlag verlangen. Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 63 S 89/09 -, in: GE 2010, 911).

– 1. Dem Mieter steht ein Bereicherungsanspruch zu, sofern er aufgrund einer unerkannt unwirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen ausführt. 2. Der Anspruch auf Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB unterliegt der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (AG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 – 6 C 4050/09 -; in: IMR 2010, 324).

– Der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Kosten für rechtsgrundlos erbrachte Schönheitsreparaturen verjährt in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.06.2010 – 67 S 191/10 -; in: GE 2010, 1059).

– Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB, sondern nach den § 195, 199 BGB. Der Vermieter kann den geleisteten Vorschuss zurückfordern, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt und über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt (OLG Celle, Urteil vom 28.01.2010 – 2 U 134/09 -).

– Fordert eine professionelle Hausverwaltung den Mieter bei Mietende aufgrund einer erkennbar unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, schuldet der Vermieter den Ersatz der dem Mieter entstandenen Rechtsanwaltskosten (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -).

– Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 -; in: GE 2010, 1119).

– Kommt der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel seiner Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung trotz Aufforderung durch den Mieter nicht nach, kann der Mieter die Renovierung selbst in Auftrag geben und vom Vermieter zuvor einen Kostenvorschuss auf Basis eines vom Mieter eingeholten Kostenangebots eines Malermeister verlangen. Das gilt auch dann, wenn das Angebot erheblich über den vom Vermieter eingeholten Kostenangeboten liegt (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2010 – 65 S 440/09 -; in: GE 2010, 1340).

– 1. Mit Kenntnis des Mieters von der Unwirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturklausel und von der Erhaltungspflicht des Vermieters beginnt der Lauf der Verjährung des bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen entstandenen Renovierungsanspruchs gegen den Vermieter. 2. Der Renovierungsanspruch ist nicht verwirkt, weil der Mieter etwa selbst keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. 3. Bei Vernachlässigung und Verwahrlosung der Wohnung kann es unbillig sein, den Vermieter zur Renovierung zu verpflichten (LG Limburg, Urteil vom 10.09.2010 – 3 S 19/09 -; in: WG 2010, 625 f.).

– Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel zu den Schönheitsreparaturen Renovierungsleistungen erbracht hat, gegen den Vermieter verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrages (LG Kassel, Urteil vom 07.10.2010 – 1 S 67/10 -; in: IMR 2010, 517).

– Es liegt kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion darin, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete infolge einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht. Die entsprechende Mieterhöhungserklärung ist jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor vergeblich die Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturklausel unter Streichung des zu beanstandenden Klauselteils angeboten hat (BGH, Hinweisbeschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10 -; in: GE 2010, 1680).

– Bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel beginnt die Verjährungsfrist für den Renovierungsanspruch des Mieters erst mit Kenntnis von der Renovierungspflicht des Vermieters. Die Renovierungspflicht des Vermieters erfasst nicht die Beseitigung von Schäden, die über die üblichen Gebrauchsspuren hinausgehen (LG Limburg, Urteil vom 10.09.2010 – 3 S 19/09 -; in: IMR 2010, 516).

– Äußert sich der Vermieter auf zweimaliges Anschreiben des Mieters zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel nicht, liegt darin kein „Berühmen“ (LG Halle/Saale, Urteil vom 22.06.2010 – 2 S 40/10 -; in: GE 2010, 1745).

– Rechtsanwaltskosten, die aufgrund der Abwehr eines auf unwirksamer Schönheitsreparaturvereinbarung gründenden beharrlichen Renovierungsverlangens des Vermieters der Wohnung entstanden sind, können als Schadensersatzforderung gegen den Vermieter geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 21.04.2010 – 67 S 460/09 -; in: IMR 2011, 12; WM 2010, 561).

– Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der Leistungen aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel erbracht hat, unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB von sechs Monaten (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2011 – 63 S 277/10 -; in: GE 2011, 547).

– Sind die Schönheitsreparaturen mietvertraglich von Anfang an nicht auf den Mieter abgewälzt, kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der in einem derartigen Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist Teil der Gesamtmiete, und zwar auch dann, wenn er gesondert aufgeführt wird. Die Höhe des Zuschlags kann sich an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV orientieren (LG München II, Urteil vom 09.11.2010 – 12 S 1790/10 -; in: GE 2011, 820).

– Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: WuM 2010, 490).

– Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 -).

– Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 -; in: GE 2012, 1031).

– Auch wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter übernommen werden, sondern beim Vermieter verbleiben, ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um einen Schönheitsreparaturenzuschlag zu erhöhen (BGH, IMR 2008, 261). Dies gilt auch im Fall folgender Mietvertragsklausel: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB Nr. 5 Abs. 2) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 (1) des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. … DM je qm Wohnfläche und Jahr“ (LG Heidelberg, Urteil vom 17.12.2010 – 5 S 60/10 -; in: IMR 2011, 90).

– Die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr hält der AGB-Kontrolle nicht stand (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2011 – 2-11 S 309/10 -; in: IMR 2011, 494).

– Ist wegen unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, verstößt des Beharren des Vermieters auf Durchführung des Maleranstrichs in hellblau gegen das Rücksichtnahmegebot. Der Vermieter ist vielmehr gehalten, einen neutralen bzw. gedeckten Farbton zu wählen (AG Mitte, Urteil vom 08.08.2013 – 121 C 135/13 -; in: GE 2013, 1285).

– Im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel die Kostenmiete auch dann einseitig um einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung erhöhen, wenn er dem Mieter nicht zuvor angeboten hat, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine wirksame zu ersetzen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.10.2013 – 2-11 S 91/13 -; in: WuM 2013, 749).

– Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383) (BGH, Urtiel vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13).

– Nach summarischer Prüfung entspreicht es billigem Ermessen, die Kosten dem Vermieter aufzuerlegen, wenn der Mieter auf Rückzahlung der Kaution klagt und der Vermieter sich auf eine Quotenabgeltungsklausel zusammen mit einer Klausel über Schönheitsreparaturen beruft (BGH, Beschluss vom 26.08.2014 – VIII ZR 352/12 -; in: GE 2014, 1270).

– Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, IMR 2011, 276) (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 -; in: IMR 2012, 316).

– Allein die Absicht des Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383) (BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13 -; in: IMR 2014, 156).

– Der Mieter, der Schönheitsreparaturen in der Annahme einer eigenen Verpflichtung vorgenommen hat, darf nicht die Erforderlichkeit erneuter Schönheitsreparaturen darauf stützen, dass seine Arbeiten kleinere handwerkliche Mängel aufweisen (Verstoß gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens) (BGH, Beschluss vom 17.03.2015 – VIII ZR 251/14 -; in: GE 2015, 652).

– Ein Ersatzanspruch wegen rechtgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen besteht nur dann, wenn der vom mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen kann (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 – 63 S 318/14 -; in: GE 2015, 918).

– 1. Ein Mietausfallschaden wegen einer Pflichtverletzung des Mieters (Rückgabe der Wohnung in nicht ordnungsgemäßem Zustand) kann nur dann geltend gemacht werden, wenn ein konkreter Mietinteressent fü reine sofortige Anschlussvermietung benannt wird. 2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Fensterreinigung nicht verpflichtet (LG Berlin, Urteil vom 08.03.20016 – 63 S 213/15 -; in: GE 2016, 531).

– 1. Beruft sich der Mieter gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen darauf, dass die überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast. 2. Zur Bedeutung von Übergabeprotokollen für den Renovierungszustand. 3. Die Durchführung von Malerarbeiten ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters steht, auch wenn die Wohnung zwischenzeitlich genutzt sein sollte, der Annahme einer nicht renovierungsbedürftigen Wohnung nicht entgegen; die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung ist für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel nicht erforderlich. 4. Der Anstrich von Scheuerleisten gehört zu den Schönheitsreparaturen, weil Scheuerleisten zum Fußboden gehören (LG Berlin, Urteil vom 12.02.2016 – 63 S 106/15 -; in: GE 2016, 592).

– Bei einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldet der Mieter Renovierungskosten wegen schuldhafter Sachbeschädigung (hier: Verkleben einer dunkelbraunen Mustertapete, Wandbearbeitung mit orangefarbener Wischtechnik, Flecken auf Tapete) (LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 – 65 S 63/16 -; in: GE 2016, 1444).

– Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind – gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB – auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17 -; in: GE 2017, 416).

– Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den (Farb-) Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegenstehen (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 – 67 S 416/16 -; in: GE 2017, 834).

– a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WobindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13.07.2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1; vom 12.01.2011 – VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1). b) In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 -; in: GE 2017, 1339).

– Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.06.2002, XII ZR 220/99, BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383). (Rn.14) (Rn.20). ( BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13 -, BGHZ 200, 133-145, in: juris).

– Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist (OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 – 5 U 1613/18 -; in: GE 2019, 597).

-Üblicherweise wird lediglich der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen wird hingegen darin nicht festgehalten. (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 – 65 S 19/20 -).

–Tritt der Mieter Ansprüche an den Inkassodienstleister ab, die sich aus dem Festhalten des Vermieters an der Durchführung von Schönheitsreparaturen ergeben, ist davon ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfasst und der Inkassodienstleister ist nicht aktivlegitimiert. (BGH, Beschluss vom 09.08.2022 – VIII ZR 298/20 -; in GE: 21/2022, 1149).

Quelle: https://www.spohn-recht.de

Februar 28, 2023

Kategorien:Urteile (Mietrecht)

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