Vemieterpfandrecht bleibt starkes Sicherungsmittel des Vermieters in der Insolvenz des Mieters

Der BGH bestätigt, dass das gesetzliche Vermieterpfandrecht an mieterseits eingebrachten pfändbaren Sachen in dem Moment entsteht, in dem der Mieter die ihm gehörenden Sachen in das Mietobjekt einbringt. Das damit entstandene Vermieterpfandrecht sichert auch künftige Forderungen aus dem Mietverhältnis, selbst wenn sie erst nach Stellung eines Insolvenzantrages fällig werden (BGH Urteil vom 14.12.2006, IX ZR 102/03). In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter der späteren Insolvenzschuldnerin im Juli 2000 Büroräume vermietet. Am 30.07.2001 stellte die Mieterin einen Insolvenzantrag. Der Vermieter übte sein Vermieterpfandrecht Anfang August 2001 aus und widersprach der Entfernung der von der Mieterin in die Räume eingebrachten Gegenstände. Für die Dauer des Insolvenzeröffnungsverfahrens (01.08.2001 bis zum 03.10.2001) blieb die Mieterin Miete in Höhe von fast 30.000,00 € schuldig. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens verwertete der Insolvenzverwalter die der Mieterin gehörenden Sachen, die sich in dem Mietobjekt befanden, ohne dabei das Vermieterpfandrecht zu berücksichtigen. Den Erlös aus der Verwertung, der die Mietrückstände deutlich überstieg, verwandte der Insolvenzverwalter anderweitig und weigerte sich, eine Zahlung an den Vermieter auf dessen Vermieterpfandrecht zu leisten. Er vertrat die Auffassung, das Vermieterpfandrecht erfasse nicht diejenigen Mietzinsansprüche, die nach der Insolvenzantragstellung fällig geworden seien. Mit dieser Haltung unterlag der Insolvenzverwalter in dem Rechtsstreit mit dem Vermieter vor dem BGH. Der BGH betonte, dass das Vermieterpfandrecht bereits entstehe mit der Einbringung der Sachen durch den Mieter in das Mietobjekt. Zwar könne auch diese rein tatsächliche Handlung, nämlich das Einbringen der mietereigenen Sachen, vom Insolvenzverwalter nach den §§ 129 ff. InsO angefochten werden mit der Folge, dass dann auch das Vermieterpfandrecht dafür nicht zum Tragen komme. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die Einbringung selbst anfechtbar sei. Nach der Insolvenzordnung kann der Insolvenzverwalter zum Schutze der anderen Gläubiger bestimmte Rechtshandlungen des Schuldners anfechten, die dieser zum Nachteil anderer Gläubiger vorgenommen hat. Die angefochtene Handlung wird dann so behandelt, als sei sie nicht geschehen. Auch die Einbringung von mietereigenen Sachen in das Mietobjekt zur Begründung eines Vermieterpfandrechtes sei eine solche, grundsätzlich anfechtbare Rechtshandlung. So komme eine Anfechtung beispielsweise in Betracht, wenn der Mieter die ihm gehörenden Sachen in den letzten drei Monaten vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens in das Mietobjekt einbringe, er zu diesem Zeitpunkt bereits zahlungsunfähig sei und der Vermieter zum Zeitpunkt der Einbringung die Zahlungsunfähigkeit seines Mieters kenne. In diesen seltenen Ausnahmefällen der späteren Anfechtung der Einbringung der mietereigenen Sachen in das Mietobjekt würde sich das Vermieterpfandrecht auf diese Sachen nicht erstrecken. Im Regelfall könne jedoch das Vermieterpfandrecht für alle mietereigenen Sachen und damit auch für die Mietzinsansprüche geltend gemacht werden, die nach Stellung des Antrages auf Einleitung des Insolvenzverfahrens fällig würden. Der BGH gab insoweit folgerichtig dem Vermieter Recht bei der Durchsetzung seines Zahlungsanspruches wegen der ausgebliebenen Mieten. Der Insolvenzverwalter habe das Vermieterpfandrecht beachten müssen. Mit dieser Entscheidung sichert der BGH das Vermieterpfandrecht zu Gunsten des Vermieters im Falle der Insolvenz neben den üblichen Mietsicherheiten (Bürgschaft, Barkaution) stark ab und macht es zu einem nicht selten sehr effektiven Instrument.

Autor: Johannes Steger, http://www.breiholdt.de