Auch wenn der Verwalter einen Fehler macht, kann ein einzelner Wohnungseigentümer den Verwalter in der Regel nicht direkt verklagen. Die Klage muss gegen die GdWE / WEG, gerichtet werden.

Laienverständliche Begründung des Urteils

Das Urteil des AG Passau vom 15.01.2026 – 25 C 526/25 WEG sagt im Kern:

Auch wenn der Verwalter einen Fehler macht, kann ein einzelner Wohnungseigentümer den Verwalter in der Regel nicht direkt verklagen. Die Klage muss gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die GdWE / WEG, gerichtet werden.

Das klingt zunächst unlogisch, weil der Fehler ja praktisch vom Verwalter begangen wurde. Juristisch ist es aber seit der WEG-Reform, dem WEMoG, anders aufgebaut.

1. Wer ist nach neuem Recht eigentlich „Herrin der Verwaltung“?

Seit dem WEMoG ist nicht mehr der einzelne Eigentümer unmittelbarer Anspruchsinhaber gegenüber dem Verwalter. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt zentral bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter handelt also nicht als persönlicher Dienstleister jedes einzelnen Eigentümers, sondern als Organ beziehungsweise Vertragspartner der Gemeinschaft.

Der Bundesgerichtshof hat das bereits 2024 klargestellt: Nach Inkrafttreten des WEMoG bestehen Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; der Verwaltervertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten einzelner Eigentümer.

Einfach gesagt:
Der Verwalter hat seinen Vertrag nicht mit Herrn A oder Frau B als einzelnen Eigentümern geschlossen, sondern mit der WEG als Verband. Deshalb muss sich der einzelne Eigentümer grundsätzlich an die WEG halten.

2. Warum kann der einzelne Eigentümer den Verwalter nicht direkt verklagen?

Früher konnte man eher argumentieren: Der Verwaltervertrag schützt auch die einzelnen Eigentümer mit. Das nennt man einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Nach der Reform gilt diese Begründung aber grundsätzlich nicht mehr. Der einzelne Eigentümer ist nach der neuen Struktur nicht „schutzlos“, weil er seine Rechte über die Gemeinschaft geltend machen kann. Gerade deshalb verneint der BGH die direkte Schutzwirkung des Verwaltervertrags zugunsten einzelner Eigentümer.

Alltagsvergleich:
Stellen Sie sich vor, ein Verein beauftragt einen Hausmeister. Ein Vereinsmitglied ist mit dessen Arbeit unzufrieden. Dann verklagt normalerweise nicht das einzelne Vereinsmitglied den Hausmeister aus dem Hausmeistervertrag, sondern der Verein muss gegen den Hausmeister vorgehen. Das Mitglied kann sich intern an den Verein wenden.

So ähnlich ist es bei der WEG:
Der Verwaltervertrag besteht mit der Gemeinschaft, nicht mit jedem einzelnen Eigentümer separat.

3. Was bedeutet „Klage richtet sich gegen die WEG“?

Wenn ein Eigentümer meint:

der Verwalter habe Fristen versäumt,
Unterlagen nicht herausgegeben,
Zahlungen falsch abgewickelt,
Beschlüsse nicht umgesetzt,
die Jahresabrechnung fehlerhaft vorbereitet,
Schäden durch Untätigkeit verursacht,

dann ist die erste Klageadresse regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der Verwalter persönlich.

Die WEG kann dann ihrerseits prüfen, ob sie den Verwalter in Regress nimmt, also ob sie vom Verwalter Ersatz verlangt. Für den einzelnen Eigentümer läuft der Weg aber grundsätzlich über die Gemeinschaft.

4. Warum ist das für Laien wichtig?

Weil eine Klage gegen den falschen Beklagten scheitern kann.

Wer direkt gegen den Verwalter klagt, obwohl nach neuem Recht die WEG verklagt werden müsste, riskiert:

Risiko	Bedeutung
Klageabweisung	Das Gericht sagt: Der Anspruch besteht gegen diese Person nicht.
Kostenrisiko	Der Kläger kann Gerichts- und Anwaltskosten tragen müssen.
Zeitverlust	Die eigentliche Klage gegen die WEG muss eventuell neu erhoben werden.
Verjährungsrisiko	Durch den falschen Gegner kann wertvolle Zeit verloren gehen.

Das AG Passau folgt damit der Linie des BGH. Die Entscheidung ist also weniger eine Überraschung, sondern eine Anwendung der seit 2024 höchstrichterlich geklärten Rechtslage.

5. Heißt das, der Verwalter haftet nie?

Nein. Das Urteil bedeutet nicht, dass der Verwalter machen kann, was er will.

Es bedeutet nur: Der einzelne Eigentümer hat regelmäßig keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag.

Möglich bleibt aber:

Die WEG macht Ansprüche gegen den Verwalter geltend.
Wenn der Verwalter seine Pflichten verletzt, kann die Gemeinschaft selbst gegen ihn vorgehen.
Der einzelne Eigentümer verklagt die WEG.
Wenn die Gemeinschaft pflichtwidrig untätig bleibt oder Rechte nicht ordnungsgemäß wahrnimmt, kann der Eigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen.
In Sonderfällen kann eine direkte Haftung denkbar sein.
Etwa bei unerlaubter Handlung, vorsätzlicher Schädigung oder eigenständigen deliktischen Ansprüchen. Das ist aber etwas anderes als ein Anspruch aus dem Verwaltervertrag.

6. Der entscheidende Gedanke des Urteils

Der zentrale Punkt lautet:

Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht Vertragspartner des Verwalters. Vertragspartnerin ist die WEG. Deshalb muss der einzelne Eigentümer seine Ansprüche grundsätzlich gegen die WEG richten.

Das ist eine Folge der neuen Verbandsstruktur nach dem WEMoG. Die Gemeinschaft steht seit der Reform stärker im Mittelpunkt. Sie ist die rechtliche Sammelstelle für Verwaltung, Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum.

7. Praktische Konsequenz

Ein Eigentümer, der sich durch einen Fehler des Verwalters geschädigt fühlt, sollte nicht vorschnell den Verwalter verklagen, sondern prüfen lassen:

Gegen wen genau richtet sich der Anspruch?

Meist lautet die Antwort nach dieser Rechtsprechung:

Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht direkt gegen den Verwalter.

Die WEG kann dann intern beziehungsweise regressweise gegen den Verwalter vorgehen.

Kurzbewertung

Das Urteil ist für einzelne Eigentümer streng, aber systematisch nachvollziehbar. Es ordnet die Verantwortung klar zu: Nach außen ist die WEG der richtige Ansprechpartner, auch wenn der praktische Fehler beim Verwalter liegt. Dadurch soll verhindert werden, dass jeder einzelne Eigentümer den Verwalter separat verklagt und dieselben Verwaltungspflichten parallel von vielen Personen geltend gemacht werden.

Merksatz:
Der Verwalter handelt für die WEG. Deshalb klagt der einzelne Eigentümer wegen Verwalterfehlern grundsätzlich gegen die WEG — nicht gegen den Verwalter persönlich.