BGH: Eine GbR kann nicht Verwalter nach dem Wohnungs-Eigentumsgesetz sein

Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) führt nach dem BGH nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann.

In Fortführung seiner bisherigen Rechtssprechung hat der BGH erneut bestätigt (Beschluss vom 26.01.2006, Az: V ZB 132/05), dass die GbR auch nach Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit nicht geeignet ist, die Verwaltungstätigkeit einer Wohnungseigentumsanlage durchzuführen.

Der BGH begründet dies insbesondere damit, das der Verwalter die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicher zu stellen hat. Hierzu gehören insbesondere Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Gemeinschaft entgegen zu nehmen, Willenserklärungen für oder gegen die Gemeinschaft abzugeben bzw. entgegen zu nehmen und Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken und umgekehrt, die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind.

Diese Voraussetzungen sind bei der Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne Weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in einem Register eingetragenen juristischen Person, einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) oder Kommanditgesellschaft (KG) kann insoweit keine Unklarheit aufkommen.

Anders verhält es sich allerdings bei der GbR. Für diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht geschützt.

Diese Unsicherheit lässt sich auch nicht durch die Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. Aus dem Gesellschaftsvertrag gewonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Registers. Vor allem gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnis zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Änderungen im Bestand der Gesellschafter werden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht festgehalten. Kenntnis hiervon erlangen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur durch Mitteilung seitens der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter

Sicherheit darin, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt und ob eine namens der Gesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft abgegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage deshalb nicht.

Eine GbR kann deshalb nicht als Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden. Eine dennoch erfolgte Bestellung einer GbR zum Verwalter ist nichtig.

Quelle: www.haerting.de – Christian Willert