Führt die Entlastung des Verwaltungsbeirats automatisch zur Genehmigung der Jahresabrechnung?

Was ist geschehen?
Die Wohnungseigentümer streiten um die Genehmigung der Jahresabrechnung 2004. Die Einladung zur Eigentümerversammlung sieht unter TOP 2 „Hausgeldabrechnung nebst Einzelabrechnungen 2004, Entlastung der Vorverwaltung“ vor. In der Eigentümerversammlung wird dann unter diesem TOP die Entlastung des Beirats beschlossen, die Verwalterentlastung jedoch einstimmig abgelehnt. Im Protokoll wird hierzu vermerkt, dass der Beirat die Belege zu den einzelnen Abrechnungen geprüft und für in Ordnung befunden habe und: „Die Zustimmung zur Jahresabrechnung sowie zu den Einzelabrechnungen 2004 und die Entlastung […] der Verwaltungsbeiräte wurden gemäß nachstehender Abrechnung vollzogen.“ Es besteht nun Streit darüber, ob über die Einzelabrechnungen 2004 überhaupt abgestimmt wurde. Ein auf der Versammlung nicht anwesender Eigentümer ficht den Beschluss zu TOP 2 an.

Was sagt das Gericht?
Es gibt dem anfechtenden Eigentümer Recht. Eine Abstimmung über die Abrechnung 2004 fand laut OLG München nicht statt. Es ist zwar so, dass mit der Entlastung des Verwalters in der Regel auch die entsprechende Jahresabrechnung genehmigt wird. Dieser Grundsatz hilft hier aber nicht weiter, weil die Entlastung des Verwalters hier gerade abgelehnt wurde.

Aus der Entlastung des Beirats lässt sich auch keine Genehmigung der Jahresabrechnung herleiten. Das folgt schon daraus, dass die Voraussetzungen einer Entlastung von Verwalter und Verwaltungsbeirat nicht identisch sind. Dem Beirat kann nämlich im Gegensatz zum Verwalter auch dann schon Entlastung erteilt werden, wenn die Jahresabrechnung nicht restlos fehlerfrei ist. Das ist beim Verwalter nicht möglich. Vor allem ist aber nur der Verwaltungsbeirat – und nicht der Verwalter – zu entlasten, wenn der Beirat eine korrekte Prüfung durchführt und dabei Unrichtigkeiten der Jahresabrechnung feststellt. (OLG München, 07.02.2007 – 34 Wx 147/06)

Was sagt Ihr Anwalt?
Zur Sicherheit sollten die Wohnungseigentümer über jede Entscheidung im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung, also

Genehmigung,
Entlastung des Verwalters und
Entlastung des Verwaltungsbeirats
ausdrücklich und getrennt abstimmen. Es empfiehlt sich, diese Beschlussgegenstände bereits in der Ladung in verschiedene Tagesordnungspunkte und Beschlussvorlagen aufzugliedern. Dann besteht eine realistische Chance, dass der Wille der Wohnungseigentümer auch von den Gerichten akzeptiert wird.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de