Keine Kretitaufnahme für Instandsetzungsmaßnahmen

Absage an Kreditaufnahme durch Gemeinschaft

BayObLG:

„Die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Aufnahme von Fremddarlehen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.“

BayObLG, Beschl. v. 17.8.2005 – 2Z BR 229/04

Der Fall:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss zur Finanzierung einer aufwändigen Instandsetzungsmaßnahme im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums die Aufnahme eines Darlehns unter gleichzeitiger Haftungsfreistellung des einzelnen Eigentümers.

Die Entscheidung:

Das BayObLG vertritt die Auffassung, das Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich über die Instandhaltungsrücklage oder sonstige Beitragsbeschlüsse der Eigentümer zu finanzieren sind, was sich auch ausdrücklich aus dem Gesetz ergebe.
Hieraus folge der Grundsatz der Eigenfinanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Beiträge der einzelnen Eigentümer. Eine Fremdfinanzierung, jedenfalls zur Instandsetzung und in entsprechender Höhe, sei dem Wohnungseigentumsrecht fremd. Ausnahmen könnten allenfalls für kurzfristige Kontoüberziehungen gelten.

Das Problem:

Damit erteilt das BayObLG insoweit streng systemkonform, aber nicht praxisgerecht, der Darlehnsaufnahme durch die Gemeinschaft zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen eine klare Absage.
Diese Finanzierungsmöglichkeit, etwa für die Durchführung der im Zuge der Einführung des Energiepasses zu erwartenden Maßnahmen zur Energieeinsparung, gestaltet sich aber auch aus anderen Gründen in der Praxis fast unmöglich.
So sind z.B. die besonderen Fördermittel der KfW grundsätzlich nur für Einfamilien- oder Mehrfamilienhauseigentümer vorgesehen. Wohnungseigentümergemeinschaften gehören nicht zum begünstigten Personenkreis.
Aber auch die Frage der Besicherung ist nicht befriedigend geklärt.
Wünscht das Kreditinstitut ein Grundpfandrecht auf den jeweiligen Wohnungen einzutragen, besitzt die Wohnungseigentümergemeinschaft für deren Bewilligung keine Rechtsmacht und keine Beschlusskompetenz.

Quelle: RA. Fritsch, Solingen