Keine Nutzungsentschädigung nach erfolgter Rückgabe des Mietobjektes

Hat der Mieter das Mietobjekt an den Vermieter zurückgegeben, scheidet der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zukunft aus. Dies hat das Landgericht Hamburg (Urteil vom 30.01.2007, Aktenzeichen 311 O 135/06; nicht rechtskräftig) entschieden. Die Mieterin hatte ein Bürogebäude in Hamburg am 30.11.2004 an den Vermieter zurückgegeben. Zu diesem Zeitpunkt befand sich noch mieterseitiges Mobiliar im Gebäude. Die Mieterin übernahm es, dieses Mobiliar innerhalb von zwei Wochen noch zu entfernen und zu entsorgen. Außerdem vereinbarten Vermieter und Mieter, dass der Mieter noch dafür Sorge zu tragen hatte, dass die HEW noch alle Zähler ablesen sollte. Zur Entfernung des Mobiliars und zur Ermöglichung der Ablesung der HEW-Zähler behielt die Mieterin – in Absprache mit dem Vermieter – einen Schlüssel für das gesamte Mietobjekt. Am 30.11.2004 wurde zudem ein Übergabeprotokoll gefertigt, in dem es hieß:

„Die Rückgabe der Mietsache ist ordnungsgemäß erfolgt.“

Die Mieterin entfernte sodann das Mobiliar. Es dauerte aber einige Zeit, bis es zur Ablesung der HEW-Zähler kam. Bereits Anfang Januar 2005 monierte der Vermieter, dass die Mieterin immer noch den Schlüssel habe. Mitte Januar kam es zur Ablesung der HEW-Zähler und sodann gab die Mieterin den verbliebenen Schlüssel an den Vermieter heraus. Dem Vermieter dauerte all dies zu lange und er verklagte die Mieterin auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2004 und Januar 2005, in denen die Mieterin den einen Schlüssel für das Mietobjekt absprachegemäß behalten hatte. Die Mieterin zahlte nicht. Das Landgericht Hamburg wurde mit der Klage des Vermieters befasst. Das Landgericht entschied, dass mit der Rückgabe des Mietobjektes und der Bestätigung, dass das Mietobjekt ordnungsgemäß zurückgegeben worden sei, eine Zäsur eingetreten sei. Ein Vorenthalten im Sinne von § 546 a BGB komme deshalb nicht mehr in Betracht. Wenn der Vermieter den Mieter nach tatsächlicher und/oder vereinbarter Rückgabe das Mietobjekt erneut überlasse, damit dieser etwa noch bestehende Mängel beseitige, Schönheitsreparaturen ausführe oder noch vorhandene Mängel entferne und der Mieter das Objekt dann nach Ablauf der erneuten Überlassungszeit nicht zurückgebe, könne der Vermieter zwar einen Schadensersatzanspruch (entgangene Miete bei Drittvermietung), nicht hingegen eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB verlangen. § 546 a BGB sei nur dann einschlägig, wenn die Nichtherausgabe im Anschluss an das beendete Mietverhältnis erfolge. Dieses Tatbestandsmerkmal sei erfüllt, wenn der Mieter zunächst im Einvernehmen mit dem Vermieter den Schlüssel noch behalte, um Arbeiten in dem Mietobjekt durchzuführen, und erst dann mit der Rückgabe des Schlüssels säumig werde. Dann sei der Vermieter auf Schadensersatzansprüche verwiesen, die im vorliegenden Fall allerdings nicht durchsetzbar waren. Denn das Mietobjekt stand auch noch geraume Zeit nach Rückgabe des letzten Schlüssels durch den Mieter leer, so dass der Vermieter nicht den Nachweis führen konnte, bei rechtzeitiger Rückgabe des verbliebenen Schlüssels sei ihm eine erneute Vermietung an einen Dritten möglich gewesen.

Qelle: Johannes Steger
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