Keine Verwalterhaftung bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung

Keine Verwalterhaftung bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung

Vermietende Wohnungseigentümer müssen Ausfälle bei der ihnen gegenüber ihren Mietern obliegenden Betriebskostenabrechnung selbst tragen, wenn diese auf der 1 : 1 – Verwen-dung der WEG-Jahresabrechnung basieren. So das Bayerische Oberste Landesgericht (Be-schluss vom 04. April 2005 – AZ: 2 Z BR 998/04). Die WEG-Abrechnung entsprach im kon-kreten Fall nicht den Ansprüchen an die mietvertraglich geschuldete Betriebskostenab-rechnung. Die vermietenden Eigentümer hatten darauf hin den Verwalter auf Ersatz der Ausfälle aus den Betriebskostenabrechnungen in Anspruch genommen.
Die Münchener Richter entschieden zugunsten des Verwalters. Sie urteilten, dass ein WEG-Verwalter ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet ist, für vermietete Wohnungen Abrechnungen so zu erstellen, dass diese unverändert als wirksame mietrechtlich geschul-dete Betriebskostenabrechnungen verwendet werden können.
Praxistipp:
Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur, auch wenn Wohnungseigentümer dies immer wieder anders sehen. Weder sämtliche Posi-tionen noch der Verteilerschlüssel einer WEG-Abrechnung entsprechen in der Regel den gemäß Mietvertrag umzulegenden Positionen und dem vereinbarten Verteilerschlüssel. Au-ßerdem ist die WEG-Abrechnung eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung, während im Miet-recht eine auf den jeweiligen Zeitraum bezogene Abrechnung zu erstellen ist. Der vermie-tende Eigentümer muss hier selbst dafür sorgen, dass die von ihm zu erstellende Betriebs-kostenabrechnung den mit seinem Mieter vereinbarten Regelungen entspricht. Häufig bie-tet sich die Übernahme der WEG-Abrechnung in die mietvertraglichen Vereinbarungen an, soweit dies hinsichtlich der umlegbaren Positionen zulässig ist (nicht etwa bei Instandhal-tungs- und Verwaltungskosten). Problematisch ist dies jedoch z.B. dann, wenn die Mitei-gentumsanteile nicht der tatsächlichen qm-Wohnfläche entsprechen oder der WEG-Verteilerschlüssel nicht sachgerecht ist oder geändert wird.
Quelle: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de