Merkblatt: Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel (WEG)

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Kernaussage des BGH (Urteil v. 26.9.2025, V ZR 206/24)

**Nach einem Verwalterwechsel ist grundsätzlich der amtierende Verwalter (das heißt, der neue Verwalter) für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig, auch wenn sie ein Vorjahr betrifft, in dem der Ex-Verwalter im Amt war.

 

  1. Die Pflicht zur Abrechnung: Organpflicht vs. Vertragspflicht

Seit der WEG-Reform (1.12.2020) gibt es eine klare Unterscheidung:

  1. Die Organpflicht: Zuständigkeit des amtierenden Verwalters

 

Aspekt Details und Rechtsgrundlage BGH-Konsequenz
Pflichtinhaber Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Der Anspruch eines einzelnen Eigentümers richtet sich gegen die GdWE.
Ausführendes Organ § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmt den Verwalter als das zur Erfüllung dieser Pflicht berufene Organ. Das Organ ist immer der aktuell bestellte Verwalter.
Folge bei Wechsel Der ausgeschiedene Verwalter ist nicht mehr das zuständige Organ. Der neue Verwalter muss die Abrechnung erstellen, selbst für die Jahre, in denen er noch nicht im Amt war.
Entstehung der Pflicht Die Pflicht zur Abrechnung entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres. Endet die Amtszeit des Ex-Verwalters am 31. Dezember des Vorjahres, ist er nicht mehr organpflichtig.

 

Praxis-Beispiel: Verwalter A wird zum 31.12.2024 abberufen. Verwalter B beginnt am 01.01.2025. Verwalter B ist für die Abrechnung des Jahres 2024 zuständig.

  1. Die Vertragspflicht: Verbleibende Haftung des Ex-Verwalters

Der Verwaltervertrag kann abweichende Pflichten begründen:

  • Grundsatz: Ist die vertragliche Pflicht zur Erstellung der Abrechnung bereits während der Amtszeit des Ex-Verwalters entstanden, bleibt er vertraglich zur Erstellung verpflichtet.
  • BGH-Ansicht: Da die Pflicht der GdWE zur Abrechnung erst am 1. Januar entsteht (siehe oben), ist der Ex-Verwalter vertraglich nur dann verpflichtet, wenn sein Vertrag erst nach dem 31. Dezember des Abrechnungsjahres endet.
  • Wichtig: Abweichende vertragliche Vereinbarungen (z.B. eine Übergabeklausel) sind zulässig und haben Vorrang.

 

  1. Weitere Urteile und Pflichten des Ex-Verwalters

Der Ex-Verwalter wird nicht von jeglicher Verantwortung entbunden:

  1. Rechenschafts- und Herausgabepflicht
  • Pflicht zur Rechnungslegung: Der Ex-Verwalter schuldet der GdWE Rechenschaft über die von ihm geführte Verwaltung. Er muss dafür einstehen, dass Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungszeitraums vollständig und richtig erfasst wurden.
  • Eidesstattliche Versicherung: Gegebenenfalls kann er zur Bekräftigung der Richtigkeit seiner Angaben eine eidesstattliche Versicherung abgeben müssen.
  • Herausgabe: Er ist verpflichtet, dem neuen Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen (Konten, Belege, Verträge, etc.) unverzüglich herauszugeben.
  1. 🏛️ Zusätzliche Urteile zum Kontext
Thema Urteil/Rechtslage Bedeutung für die Praxis
Anspruch gegen GdWE BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 270/18 (noch vor WEG-Reform) und BGH v. 26.9.2025 bestätigen, dass der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (inkl. Abrechnung) gegen die GdWE zu richten ist. Wohnungseigentümer müssen die GdWE verklagen, nicht den Verwalter persönlich (Ausnahme: Schadensersatzansprüche).
Übermittlung Unterlagen BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 151/16 Die Herausgabepflicht des Ex-Verwalters umfasst alle Unterlagen, die zur ordnungsgemäßen Weiterführung der Verwaltung nötig sind (auch Bankunterlagen und Schlüssel).
Umfang der Abrechnung § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG Die Abrechnung muss Einnahmen, Ausgaben und die Abgrenzung zum Wirtschaftsplan enthalten. Sie muss klar und verständlich sein, sodass ein durchschnittlicher Eigentümer sie nachvollziehen kann.

 

III. Fazit für die Eigentümergemeinschaft (GdWE)

  1. Ziel: Neuen Verwalter in die Pflicht nehmen. Die GdWE muss den neuen, amtierenden Verwalter zur Erstellung der ausstehenden Abrechnungen auffordern.
  2. Unterlagen einfordern. Die GdWE muss den Ex-Verwalter unverzüglich zur vollständigen Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen auffordern (Rechenschaftspflicht).
  3. Vertrag prüfen. Es sollte geprüft werden, ob der alte Verwaltervertrag eine explizite Klausel zur Abrechnung im Falle einer Kündigung oder Abberufung enthält.

 

Hinweis:

Dieses Merkblatt wurde mit Hilfe einer Künstlichen Intelligenz (KI) erstellt und dient lediglich als allgemeine Information und erste Orientierungshilfe. Es ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der enthaltenen Informationen wird hiermit ausgeschlossen.

 

 

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