Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung für Hausmeister?

Das OLG Hamburg befasste sich in seinem Beschluss vom 11.04.07 (ZMR 2007, 550 ff.) mit der Fragestellung, ob Beschlüsse deshalb für ungültig erklärt werden können, weil während der gesamten Zeit der Eigentümerversammlung der Hausmeister anwesend war.

Grundsätzlicht gilt: Außenstehende Dritte sollen nicht auf den Ablauf der Versammlung und damit auf die Meinungsbildung der Eigentümer Einfluss nehmen können. Ein solch formaler Fehler genügt jedoch noch nicht, um gefasste Beschlüsse zu Fall zu bringen. Das OLG weist zu Recht darauf hin, dass nachzuweisen ist, ob nachweislich durch diesen Formalfehler, mithin die Anwesenheit eines Fremden, die Abstimmung und die Willensbildung beeinflusst waren und sich dieses im Beschlussergebnis niedergeschlagen hat.

Besonders interessant ist an der Entscheidung allerdings, dass es schlussendlich gegebenenfalls auch hierauf nicht mehr ankommen, denn, keiner der anwesenden Eigentümer hatte eine Rüge hinsichtlich des Aufenthalts des Hausmeisters erhoben. In dem Falle liege möglicherweise ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit vor.

Fazit:
Auch wenn nicht jede Teilnahme eines Dritten an einer Eigentümerversammlung sogleich zur Unwirksamkeit eines gefassten Beschlusses führen muss, dürfte dem Verwalter nach wie vor anzuraten sein, hier keine Risiken einzugehen. Üblicherweise werden die Verwalter zu Beginn der Versammlung nach der Eröffnung auf die Anwesenheit einer dritten Person hinweisen und die Gemeinschaft im Rahmen eines Geschäftsordnungsbeschlusses jedenfalls die Anwesenheit genehmigen lassen. Dies sollte dann auch im Protokoll stehen.

Quelle: www.dashoefer.de

Autor: Rechtsanwalt Hanno Musielack –