Verteilerschlüssel Personenzahl – Finger weg vom Personenschlüssel!

Anfrage an Herr Fritsch: Gibt es ein Urteil bzgl. der Regelung Verteilerschlüssel Personenzahl, wenn die Eigentumswohnung derzeit unbewohnt ist?

Nach meinem Wissen wird dann die Wohnung für die entsprechende zeit mit einer Person berechnet. ist das richtig und gibt es dafür eine Grundlage?

für einen kurzen Hinweis wäre ich ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Immobilienservice J.S-B.

Antwort Rüdiger Fritsch,  Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (beratendes BFW-Mitglied) Fon: 0212/22 21 0 0
info@krall-kalkum.de, Web: www.krall-kalkum.de

Mir ist ein auf das WEG bezogenes Urteil nicht bekannt.

Bekannt sind mir verschiedene Aufsätze und Entscheidungen, die die Frage der Behandlung leerstehender Mietwohnungen bei der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung behandeln.

Da es im Mietrecht um eine möglichst genaue verbrauchsorientierte und „gerechte“ Abrechnung gegenüber dem Mieter geht, stehen einzelne Gerichte (so z.B.: AG Köln, Urt. v. 7.3.1997, Az.: 201 C 609/96, WuM 1988, 290) auf dem Standpunkt, dass eine leerstehende Mietwohnung bei anzuwendendem Personen Schlüssel mit zumindest einer Person abzurechnen sei. Richtig begründbar ist dies eigentlich nicht und auch heftig umstritten (vgl. Aufsatz von RiOLG Dr. Schmid, München, ZMR 1998, 608).

Beim WEG ist die Sachlage auch eine grundsätzlich andere. Hier geht es nicht um eine möglichst sozial gerechte und verbrauchsorientierte Betriebskostenabrechnung, sondern um die Abrechnung von Lasten und Kosten unter „Kapitalisten“ (=Wohnungseigentümern), die sich vertraglich (=Gemeinschaftsordnung / Vereinbarung) freiwillig einem bestimmten Kostenverteilungsschlüssel unterworfen haben.

Waren die Eigentümer so frivol (m.E. ist die Verteilung nach Personen dass problematischste, was man machen kann – siehe ihr Fall), die Verteilung der Lasten und Kosten an die Personen zu koppeln ohne den Fall des Leerstands zu regeln, müssen sie m.E. eben damit leben, dass eine leerstehende Wohnung gar nix zahlt.

Dabei kommt es natürlich darauf an, wie konkret der Schlüssel vereinbart ist. Da gibt es viele Varianten, die man sich denken kann und die das Ergebnis je nach Fall mal so und mal so ausfallen lassen:

Ist vereinbart, das nach der Anzahl der einwohneramtsmäßig gemeldeten Personen abgerechnet wird, ist die Frage des Leerstands z.B. gar keine, da es ja ersichtlich nicht auf das tatsächliche Bewohnen, sondern nur auf die Tatsache der einwohnermeldeamtsrechtlichen Wohnortmeldung ankommt – hier wird bei Leerstand natürlich voll gezahlt!

Anders, wenn es auf die Anzahl der tatsächlich in der ETW lebenden Personen ankommen soll. Hier wird m.E. nix gezahlt.

Folge aber dann: Gegebenenfalls Anspruch der übrigen Eigentümer auf Änderung / Ergänzung des Verteilungsschlüssels bei dauerndem Leerstand.

Fazit: Finger weg vom Personenschlüssel!

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch