Verwalterwechsel: Wer muss die Jahresabrechnung erstellen?

von Ralf Schulze Steinen | 03.04.2018

Verwalterwechsel: Wer muss die Jahresabrechnung erstellen?

Beim Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr schuldet grundsätzlich der ausscheidende Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, wenn nichts anderes vereinbart ist. Ob die Jahresabrechnung zum Zeitpunkt des Ausscheidens schon fällig war, spielt keine Rolle.

Dies hat der BGH, Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17 entschieden

DAS PROBLEM:

Bei einem Verwalterwechsel kommt es regelmäßig zu Problemen.

Grund hierfür ist häufig, dass dem Verwalterwechsel ein Streit zwischen der WEG und dem ausscheidenden Verwalter vorangegangen ist.

Kommt es zum Verwalterwechsel, sind beide froh, nichts mehr mit dem anderen zu tun haben zu müssen.

Kommunikation findet nicht mehr oder nur schwerfällig statt.

Ein großes Problem stellt insbesondere die Beantwortung der Frage dar, wer bei einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung zu erstellen hat.

Eine eindeutige Antwort gab es bislang nicht. Wohnungseigentumsrechtliche Rechtsprechung und Literatur waren sich uneinig.

Der Bundesgerichtshof hat nun – teilweise – Klarheit geschafft.

DIE ENTSCHEIDUNG:

Wer bei einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung zu erstellen habe, werde unterschiedlich beurteilt.

Ende das Verwalteramt während des Wirtschaftsjahres, bestehe noch Einigkeit, dass der ausgeschiedene Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr keine Abrechnung zu erstellen habe.

Streitig sei aber, wer die Jahresabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen müsse, in dem der ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war.

Nach einer Ansicht habe bei einem Verwalterwechsel derjenige die Jahresabrechnung zu erstellen, der bei Entstehung der AbrechnungspflichtVerwalter sei.

Wann die Abrechnungspflicht entstehe, werde wiederum unterschiedlich beurteilt:

Teilweise werde angenommen, die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entstehe am letzten Tag des Wirtschaftsjahres.

Bei einem mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahr sei dies also am 31. Dezember.

Teilweise werde auch angenommen, die Pflicht zur Jahresabrechnung entstehe am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres.

Bei einem mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahres sei dies also am 1. Januar des Folgejahres.

Bei einem Verwalterwechsel zum Ende des Kalenderjahres treffe die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr deshalb nicht den ausgeschiedenen, sondern den neuen Verwalter.

Nach anderer Ansicht komme es darauf an, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnungspflicht Verwalter sei.

Die Jahresabrechnung werde innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig.

Bei einem Verwalterwechsel nach Ablauf dieses Zeitraums habe der neue Verwalter die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen; bei einem Verwalterwechsel vor Ablauf dieses Zeitraums sei der bisherige Verwalter dazu verpflichtet.

Der Senat entscheide die Rechtsfrage wie folgt:

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung treffe den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber sei.

Bei einem Verwalterwechsel im Laufe des Wirtschaftsjahres schulde der ausscheidende Verwalter – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr.

Dies gelte unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

PRAXISHINWEIS:

Ein äußerst praxisrelevante Entscheidung des V. Zivilsenats des BGH.

Leider bleiben – wie so oft – Fragen offen:

Wann entsteht nun die Abrechnungspflicht? Am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres?

Der Bundesgerichtshof konnte das offen lassen, denn der Verwalterwechsel erfolgte mit Wirkung zum 21.01.2015.

Nach beiden Ansichten – s.o. 2a. – war der ausscheidende Verwalter verpflichtet, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr 2014 zu erstellen.

Denn:

Frühest möglicher Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht war der 31.12.2014. Spätest möglicher Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht war der 01.01.2015.

Zu beiden Zeitpunkten war der ausgeschiedene Verwalter noch im Amt.

Wie die nach wie vor offene Frage richtigerweise zu beantworten ist, erfahren Sie durch unseren Partner

Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.