Wer haftet für eine vor dem Eigentümerwechsel beschlossene, jedoch erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werdende Sonderumlage?

Rechtsfrage – Eigentümerwechsel und Sonderumlage:

Gleichfalls BGH – Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16:        

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder WE den anderen WE gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren. Der WE hat dabei die Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sog. „Fälligkeitstheorie“).

Entsprechend schuldet wiederum der Erwerber auch solche Beitragsleistungen, die zwar vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt werden/wurden. Die Gemeinschaft hat daher einen Anspruch gegen den aktuellen WE auf Zahlung des auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils der Sonderumlage, selbst wenn die Erhebung der Sonderumlage vor dessen Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch beschlossen wurde.

Anmerkung I Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:

Auch für andere Wohngeldforderungen haftet nach der Fälligkeitstheorie bei einem Eigentümerwechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres – und somit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan – bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer und ab diesem Zeitpunkt der Erwerber bzw. – ab dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung – der Ersteher.

Anmerkung II Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:

Mit Ausnahme der Zwangsversteigerung und der Erbschaft vollzieht sich der sonstige Eigentümerwechsel immer erst mit der Eintragung des neuen WE in das Grundbuch. Ein vorheriger, zwischen Veräußerer und Erwerber im Kaufvertrag vereinbarter Übergang von Nutzen und Lasten ist auch vom Verwalter nicht zu beachten. Etwaige Hausgeldzahlungen, die der Käufer ab diesem Zeitpunkt bis zur Grundbuchumschreibung bereits an die WEG erbringt, sind weiterhin dem Veräußerer zuzuordnen!

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