BGH entscheidet wie ein Streit nach der WEG-Reform vor Gericht richtig geführt werden muss.

BGH-Urteil zur WEG-Reform
V ZR 98/25 – Urteil vom 27.02.2026 – veröffentlicht am 25.03.2026
Worum geht es überhaupt?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es oft Streit darüber, wie eine Regel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung zu verstehen ist. Dort steht zum Beispiel, wer welche Kosten trägt, was ein Eigentümer mit seiner Wohnung tun darf oder welche Sonderrechte bestehen. Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil vor allem geklärt, wie so ein Streit nach der WEG-Reform vor Gericht richtig geführt werden muss.

1 Wer ist die richtige Gegenseite vor Gericht?
Wenn es um Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geht, muss die Klage grundsätzlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet werden. Man klagt also nicht gegen alle anderen Eigentümer einzeln.
Beispiel: Es ist unklar, ob bestimmte Instandhaltungskosten nur einzelne Eigentümer oder alle gemeinsam tragen müssen. Wer das gerichtlich klären lassen will, verklagt die Gemeinschaft – nicht jeden Nachbarn separat.
Praktisch heißt das: Das Verfahren wird übersichtlicher, weil nicht zahlreiche einzelne Eigentümer als Beklagte beteiligt werden müssen.

2 Wann darf man eine Feststellungsklage erheben?
Eine Feststellungsklage ist möglich, wenn in der Gemeinschaft echte Uneinigkeit über Inhalt oder Reichweite einer Regel besteht und diese Frage für einen konkreten Fall geklärt werden muss. Rein theoretische oder allgemeine Fragen reichen nicht aus.
Beispiel: Es ist streitig, ob ein Balkon, Stellplatz oder eine bestimmte Fläche nur von einem Eigentümer genutzt werden darf oder ob alle darauf Rechte haben. Dann kann eine gerichtliche Klärung nötig sein.
Praktisch heißt das: Das Gericht soll nur dann eingeschaltet werden, wenn die unklare Regel im Alltag wirklich Bedeutung hat – etwa bei Kosten, Nutzung, Sonderrechten oder baulichen Fragen.

3 Kann das Gericht auch einen fehlenden Beschluss ersetzen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kommt sogar eine Beschlussersetzungsklage in Betracht. Vereinfacht bedeutet das: Wenn die Eigentümergemeinschaft eigentlich eine Entscheidung treffen müsste, dies aber nicht tut, kann unter Umständen das Gericht diese Entscheidung ersetzen.
Beispiel: Die Mehrheit soll den Verwalter anweisen, eine Regel der Gemeinschaftsordnung in einer bestimmten Richtung anzuwenden oder auszulegen. Bleibt der notwendige Beschluss aus, kann eine gerichtliche Ersetzung in Betracht kommen.
Praktisch heißt das: Wichtig ist dabei nach deinem Ausgangstext: Die Gemeinschaft muss sich mit dem Thema vorher bereits befasst haben. Der letzte Satz der Vorlage ist abgeschnitten; deshalb bleibt der genaue Umfang dieser Voraussetzung hier bewusst vorsichtig formuliert.

Die Kernaussage in ganz einfacher Sprache
Bei Streit über die Regeln der Eigentümergemeinschaft wird heute im Grundsatz die Gemeinschaft selbst verklagt. Das Gericht darf die Sache aber nur klären, wenn es um einen wirklichen, konkreten Streit geht und nicht nur um eine abstrakte Rechtsfrage.

Was bedeutet das für normale Eigentümer?
Das Urteil bringt vor allem mehr Klarheit im Vorgehen. Wer eine unklare Regel aus der Teilungserklärung gerichtlich prüfen lassen will, weiß jetzt besser:
• gegen wen geklagt werden muss,
• wann eine Klage überhaupt zulässig ist, und
• dass unter Umständen sogar ein fehlender Beschluss ersetzt werden kann.
Für Eigentümer, Beiräte und Verwalter ist das wichtig, weil Streit über Kostenverteilung, Nutzungsrechte oder die Auslegung alter Formulierungen in der Teilungserklärung in der Praxis häufig vorkommt.

Typische Fälle aus der Praxis
1. Kostenverteilung: Es ist unklar, ob nur einzelne Eigentümer oder alle gemeinsam zahlen müssen.
2. Nutzung des Sondereigentums: Es gibt Streit, ob eine Wohnung, ein Stellplatz, ein Balkon oder ein Raum auf eine bestimmte Weise genutzt werden darf.
3. Sondernutzungsrechte: Es ist zweifelhaft, wem ein Gartenanteil, eine Terrasse oder eine bestimmte Fläche tatsächlich zusteht.
4. Auslegung alter Formulierungen: Viele Teilungserklärungen sind alt und nicht mehr eindeutig. Dann muss geklärt werden, was die Regel heute konkret bedeutet.

Was das Urteil nicht sagt
Das Urteil bedeutet nicht, dass jetzt jede theoretische Unsicherheit sofort eingeklagt werden kann. Es braucht einen konkreten Anlass und eine echte Meinungsverschiedenheit in der Gemeinschaft.
Außerdem ersetzt das Urteil nicht automatisch die Prüfung des Einzelfalls. Die genaue Formulierung der Teilungserklärung bleibt weiterhin entscheidend. Warum das Urteil wichtig ist
Nach der WEG-Reform war umstritten, ob bei solchen Streitigkeiten die Gemeinschaft oder die übrigen Eigentümer verklagt werden müssen. Der BGH hat diese prozessuale Frage nun deutlich geklärt. Das schafft mehr Rechtssicherheit und vermeidet unnötige Unsicherheit im Verfahren.

Merksatz
Streit über die Bedeutung der Teilungserklärung? Dann geht es nach diesem BGH-Urteil im Grundsatz um eine Klage gegen die Gemeinschaft – aber nur dann, wenn die Frage für einen konkreten Streitfall wirklich relevant ist.
Hinweis: Diese Darstellung vereinfacht das Urteil bewusst für Nichtjuristen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.