BGH: Faktischer Verwalter haftet wie ein bestellter Verwalter

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein sogenannter faktischer Verwalter die gleichen Pflichten hat wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter. Wer also nach Ablauf seiner Bestellung weiterhin die Verwaltung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausübt, muss die Vermögensinteressen der Gemeinschaft genauso sorgfältig wahren. Veranlasst er unberechtigte Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Im entschiedenen Fall verwaltete eine ehemalige Verwalterin die Gemeinschaft auch nach Ablauf ihrer Bestellung im Mai 2018 weiter. Sie zahlte zwischen Juni 2019 und August 2020 rund 16.500 Euro vom Gemeinschaftskonto für die Pflege eines Parks. Dieser Park gehörte jedoch nicht der Gemeinschaft, sondern stand im Privateigentum von Personen aus dem Umfeld der Verwalterin. Außerdem war die Gemeinschaft nicht Vertragspartnerin des Gartenpflegevertrags.

Der BGH entschied, dass die Zahlungen pflichtwidrig waren. Die Gemeinschaft war rechtlich nicht verpflichtet, diese Kosten zu tragen. Auch eine Übernahme des Vertrags durch die Gemeinschaft lag nicht vor, da hierfür ein entsprechender Beschluss erforderlich gewesen wäre.

Weil die ehemalige Verwalterin dennoch Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen veranlasste, hat sie ihre Pflichten als faktische Verwalterin verletzt und muss der Gemeinschaft den entstandenen Schaden ersetzen. Eine Kürzung des Anspruchs kommt nicht in Betracht, denn die Gemeinschaft war auch nicht deshalb zur Kostentragung verpflichtet, weil die Eigentümer den Park möglicherweise mitnutzen konnten.

Kernaussage:
Wer ohne wirksame Bestellung tatsächlich wie ein Verwalter handelt, haftet auch wie ein Verwalter.