Schäden im Sondereigentum als Folge schadhaften Gemeinschaftseigentums – Wer haftet – Eigentümer, Gemeinschaft, Verwaltung oder Versicherung?

Kurzfassung für die Praxis

1. Ausgangspunkt der Rechtslage

In Wohnungseigentumsanlagen treten besonders häufig Wasserschäden, Durchfeuchtungen, Schimmelbildungen, Abplatzungen, zerstörte Oberflächen oder Nutzungsausfälle auf, weil Bauteile des Gemeinschaftseigentums mangelhaft sind. Typische Beispiele sind undichte Dächer, defekte

Fallleitungen, schadhafte Abdichtungen im Bereich von Terrassen und Balkonen sowie mangelhafte Fassaden oder überlaufende Dachrinnen.

Rechtlich muss sehr genau getrennt werden: Nicht jeder Schaden im Sondereigentum, der seinen Ursprung im Gemeinschaftseigentum hat, ist automatisch von der Gemeinschaft zu ersetzen. Ebenso ist die heutige Rechtslage seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 von der älteren Rechtsprechung zur unmittelbaren Verwalterhaftung zu unterscheiden.

2. Die zentrale Unterscheidung

3. Grundregel bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums

Nach der klassischen obergerichtlichen Rechtsprechung besteht keine allgemeine Gefährdungs- oder Zufallshaftung der Gemeinschaft für Schäden im Sondereigentum allein deshalb, weil die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegt. Diese Linie findet sich insbesondere in der älteren Rechtsprechung des BayObLG, des KG, des OLG Frankfurt und des OLG Celle.

• BayObLG, Beschl. v. 21.09.1984 – 2 Z 86/83: Kein Ersatz der Renovierungskosten allein wegen eingedrungener Feuchtigkeit; erforderlich sind Verschulden und Kausalität.
• BayObLG, Beschl. v. 03.07.1986 – 2 Z 36/85: Keine verschuldensunabhängige Haftung der Wohnungseigentümer für Schäden im Sondereigentum mit Ursache im Gemeinschaftseigentum.
• KG, Beschl. v. 21.05.1986 – 24 W 3233/85: Keine gesetzliche Haftung für Zufallsschäden; Pflichtverletzungen des Verwalters werden der Gemeinschaft nicht ohne Weiteres zugerechnet.
• OLG Frankfurt, Beschl. v. 17.01.1985 – 20 W 94/84: Keine Haftung ohne gesetzliche Grundlage; notwendige Gutachterkosten können im Eilfall als Aufwendungen ersatzfähig sein.
• OLG Frankfurt, Beschl. v. 09.12.1986 – 20 W 63/86: Haftung bei schuldhaft unterlassenen Sicherungsmaßnahmen, wenn Eigentümer trotz Kenntnis nicht ausreichend auf Schadensbeseitigung hinwirken.
• OLG Celle, Beschl. v. 26.11.1984 – 4 W 90/84: Anerkennung aufopferungsähnlicher Ausgleichsgrundsätze, wenn die Gemeinschaft trotz bekannter Schäden Reparaturen hinausschiebt und sich der Schaden vergrößert.

4. Wann haftet die Gemeinschaft dennoch?

Eine Haftung der Gemeinschaft kommt in Betracht, wenn eine ordnungsmäßige Verwaltung nicht gewährleistet wurde und dadurch der Schaden im Sondereigentum entstanden oder größer geworden ist. Seit der Reform gilt: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG); zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

• Ein Mangel war bekannt oder musste sich aufdrängen.
• Es wurden keine ausreichenden Sicherungsmaßnahmen veranlasst.
• Eine notwendige Beschlussfassung wurde verzögert oder pflichtwidrig blockiert.
• Ein bereits gefasster Instandsetzungsbeschluss wurde nicht umgesetzt.
• Durch das Zuwarten sind Folgeschäden im Sondereigentum neu entstanden oder größer geworden.

Praktisch heißt das: Wird etwa ein undichtes Dach, eine defekte Steigleitung oder eine mangelhafte Abdichtung gemeldet und reagiert die Gemeinschaft nicht rechtzeitig, können Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung in Betracht kommen. Anspruchsgrundlagen können – je nach Fall – vor allem aus dem Gemeinschaftsverhältnis und den allgemeinen Regeln des Schadensersatzrechts (§ 280 Abs. 1 BGB, gegebenenfalls § 823 BGB) folgen.

5. Haftung des Verwalters – ältere und heutige Rechtslage

Die ältere Rechtsprechung hat bei pflichtwidriger Untätigkeit des Verwalters teilweise unmittelbare Individualansprüche des geschädigten Wohnungseigentümers gegen den Verwalter angenommen. Das beruhte auf der früheren Struktur des WEG, in der Verwaltungsaufgaben stärker dem Verwalter und den einzelnen Eigentümern zugeordnet wurden.

Nach der WEG-Reform 2020 ist die Rechtslage heute anders zu lesen: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 34/24 klargestellt, dass Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertrag nach neuem Recht grundsätzlich nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehen. Der Verwaltervertrag entfaltet seit dem WEMoG keine drittschützende Wirkung mehr zugunsten des einzelnen Eigentümers.

• Altfall / alte Rechtslage: unmittelbare Verwalterhaftung wurde in Teilen anerkannt, etwa bei Untätigkeit trotz Schadensanzeige.
• Neurecht seit 01.12.2020: Primärer Anspruchsgegner ist die Gemeinschaft.
• Regress der Gemeinschaft gegen den Verwalter bleibt möglich, wenn dieser seine Pflichten verletzt hat.

6. Sonderfall: Schäden durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum

Anders liegt der Fall, wenn Sondereigentum betreten, benutzt, geöffnet oder beschädigt werden muss, um gemeinschaftliches Eigentum zu erhalten oder instand zu setzen. Hier besteht nicht nur eine Duldungspflicht des Eigentümers, sondern auch ein Ausgleichsanspruch für den hierdurch entstehenden Schaden. Die aktuelle gesetzliche Grundlage ist § 14 Abs. 3 WEG.

Beispiele: Öffnen von Badezimmerwänden wegen Steigleitungen, Entfernen von Balkon- oder Terrassenbelägen wegen Abdichtung, Beschädigung von Tapeten, Bodenbelägen oder Einbauten beim Fensteraustausch oder bei Dachsanierungen.

• Zu ersetzen sind grundsätzlich Substanzschäden am Sondereigentum.
• Nebenkosten wie Nutzungsausfall, Hotelkosten oder Mietausfall können ersatzfähig sein, wenn sie adäquat verursacht und nicht vermeidbar waren.
• Ein Vorteilsausgleich (’neu für alt‘) kann im Einzelfall zu berücksichtigen sein, wenn der Eigentümer durch die Wiederherstellung einen messbaren Wertvorteil erhält.

7. Versicherungen

Versicherungsrecht und Haftungsrecht sind auseinanderzuhalten. Auch wenn haftungsrechtlich kein voller Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft besteht, kann Versicherungsschutz eingreifen. Besonders relevant ist die Gebäudeversicherung.

Der BGH hat mit Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 entschieden, dass ein im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarter Selbstbehalt grundsätzlich wie die Versicherungsprämie nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen ist – unabhängig davon, ob ein Schaden ausschließlich oder teilweise im Sondereigentum eingetreten ist.

• Versicherungsvertrag und Teilungserklärung gesondert prüfen.
• Deckung für Leitungswasser, Sturm/Hagel, Elementar und Folgeschäden sauber dokumentieren.
• Selbstbehalte und Obliegenheiten frühzeitig offenlegen.
• Nicht jeder Feuchtigkeitsschaden ist ein Versicherungsfall.

8. Handlungsempfehlung für Verwaltung und Beirat

• Schadensanzeige unverzüglich schriftlich aufnehmen und Eingang dokumentieren.
• Sofortige Erstprüfung veranlassen: Ursache, Gefahrenlage, Sofortmaßnahmen, Beweissicherung.
• Bei Gefahr im Verzug Notmaßnahmen veranlassen und dokumentieren.
• Fotos, Feuchtigkeitsmessungen, Handwerkerberichte und Zeitabläufe sammeln.
• Unverzügliche Beschlussfassung über Sicherung, Ursachenforschung und Instandsetzung vorbereiten.
• Im Protokoll klar festhalten, wenn erforderliche Maßnahmen abgelehnt oder vertagt werden.
• Versicherung unverzüglich informieren und Fristen beachten.
• Teilungserklärung, Kostenregelungen und bestehende Beschlüsse prüfen.

9. Prüfschema: Wer trägt welchen Schaden?

10. Rechtsprechungsübersicht

11. Quellen und Rechtsgrundlagen

• WEG in aktueller Fassung, insbesondere § 14, § 18, § 19 und § 21; abrufbar über Gesetze im Internet bzw. dejure.
• BGB in aktueller Fassung, insbesondere § 280, § 823, § 836 und § 838.
• BGH, Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 34/24 (Pflichtverletzungen des Verwalters nach WEMoG; Anspruch gegen die Gemeinschaft).
• BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 (Selbstbehalt in der Gebäudeversicherung).
• BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 (alte Rechtslage zur Verwalterpflicht und Beschlussdurchführung).
• Historische Leitentscheidungen: BayObLG 2 Z 86/83; BayObLG 2 Z 36/85; KG 24 W 3233/85; OLG Frankfurt 20 W 94/84; OLG Frankfurt 20 W 63/86; OLG Celle 4 W 90/84.
• Die Darstellung der älteren Obergerichtsrechtsprechung wurde mit dem vom Auftraggeber bereitgestellten Altmaterial abgeglichen und rechtsdogmatisch an die heutige WEG-Struktur angepasst.