Unbefugte Einberufung einer Wohnungseigentümer-Versammlung: Was kann man dagegen tun?

Unbefugte Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung: Im Eilverfahren mit Erfolg dagegen zur Wehr setzen!

Unbefugte Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung – Worum geht´s?

Die Befugnis zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ergibt sich grundsätzlich aus § 24 Abs. 1 und 3 WEG:

§ 24 – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

…

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

Andere Personen sind nicht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung befugt, tun sie´s doch, liegt eine unbefugte Einberufung vor.

Findet in diesem Fall eine Wohnungseigentümerversammlung statt und werden dort Beschlüsse gefasst, so sind diese zwar anfechtbar, aber nicht nichtig:

OLG München, Beschluss vom 06.04.2009 – 32 Wx 3/09

D.h.:

Die Beschlüsse sind wirksam, solange nicht das Wohnungseigentumsgericht diese durch rechtskräftiges Urteil für unwirksam erklärt hat – § 23 Abs. 4 S. 2 WEG.

Ein Wohnungseigentümer müsste also Beschlussmängelklage i. S. v. § 44 Abs. 1 S. 1 WEG erheben, was zeit-, kosten- und arbeitsintensiv ist.

Die Frage ist deshalb:

Gibt es eine andere Möglichkeit, gegen die unbefugte Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung vorzugehen?

Ja, die gibt´s!

Unbefugte Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung – Einstweiliger Rechtsschutz ist möglich!

Jeder Wohnungseigentümer hat ein Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung. Dieses Recht beinhaltet auch, dass Wohnungseigentümerversammlungen ordnungsgemäß einberufen werden.

Aufgrund der Kürze der Zeit, die regelmäßig zwischen der Ladung und der Durchführung der Versammlung liegt, kann dieses Recht sinnvoller Weise nur im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.

In der Regel ist es dem einzelnen Wohnungseigentümer insbesondere nicht zumutbar, den Einberufungsmangel erst in einem aufwendigen Beschlussmängelklageverfahren geltend zu machen.

Denn das Erfordernis der Durchführung eines solchen Verfahrens zur Behebung des rechtswidrigen Zustandes wiegt schwerer als die faktische Aufhebung der Versammlung.

Hinzu kommt, dass auch anfechtbar gefasste Beschlüsse grundsätzlich umzusetzen sind, eben weil sie – wie gesagt – bis zur Ungültigerklärung unterstellt wirksam sind.

Die mitunter zeitlich weit nach hinten versetzte Ungültigerklärung wegen des Einberufungsmangels kann deshalb zu erheblichen Rückabwicklungsproblemen führen.

Aus diesen Gründen lässt die Rechtsprechung einstweiligen Rechtsschutz gegen die unbefugte Einberufung zu – siehe

KG Berlin, Beschluss vom 27.08.1986 – 24 W 1747/86

AG Tettnang, Beschluss vom 09.02.2021 – 8 C 95/21 WEG

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012 − 73 C 1005/12 WEG.