Kann ein Verwalter bestellt werden, ohne dass die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) im Wesentlichen umrissen geregelt sind?
Kai-Peter Breiholdt | 13. Apr 2015 | Wohnungseigentumsrecht Die Bestellung eines WEG-Verwalters durch Beschluss und der Abschluss des Verwaltervertrages sind zwei getrennte Rechtsakte. Die Bestellung auf der Eigentümerversammlung ist gewissermaßen die „Inthronisierung“. Der Verwalter hat dann die Befugnisse, Rechte und Pflichten, die ihm § 27 WEG gesetzlich verleihen. Die Details seiner Beschäftigung – insbesondere die Laufzeit und die […]
Nächtliches Verschließen der Haustür darf wegen dadurch bedingter erheblicher Einschränkung der Fluchtmöglichkeit nicht in Hausordnung geregelt werden
andgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12 – Vorliegen einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und Besucher Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine Hausordnung nicht dahingehend ändern, dass die Haustür nachts abgeschlossen sein muss. Denn dadurch würde die Fluchtmöglichkeit im Fall einer Notsituation erheblich eingeschränkt. Dies würde wiederum zu einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und Besucher führen. Dies geht aus einer Entscheidung […]
Immer nicht hinreichend bekannt: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zum Räumen und Streuen der Gehwege verpflichtet werden, unabhängig davon, ob es sich um zum Gemeinschaftseigentum gehörende oder öffentliche Flächen handelt. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz. Dies gilt auch für eine Hausordnung, die eine solche Pflicht enthält und die durch Beschluss in Kraft getreten ist. Dem einzelnen Wohnungseigentümer können […]
Beschluss um Mitternacht entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft leidet an einem erheblichen formalen Mangel, wenn er gegen 23.45 Uhr gefasst wird und die Versammlung zu dieser Zeit bereits nahezu sieben Stunden dauert. Es handelt sich dann um einen Beschluss zur „Unzeit“. Die Teilnehmer der Versammlung sind, insbesondere, wenn komplizierte Angelegenheiten besprochen werden, nach einer so langen Verhandlungsdauer und bei einer […]
Gundsätzlich hat der Sonderbenutzungsberechtigte des Garten für die Instandhaltung zu sorgen
Gundsätzlich hat der Sonderbenutzungsberechtigte des Garten für die Instandhaltung zu sorgen. Dies hatte der Bundesgerichtshof in einem Urteil auch im Hinblick auf einen Heckenrückschnitt so entschieden (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 04.März 2010 – V ZB 130/09).
Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf den Verwalter
Im Verwaltervertrag wird die Verkehrssicherungspflicht für eine Wohnungseigentumsanlage häufig auf deren Verwalter übertragen. Dann ist dieser in vollem Umfang zur Durchführung von Räum- und Streuarbeiten im Winter verantwortlich. Dies birgt erhebliche Haftungsrisiken für den Verwalter, denn er muss grundsätzlich die Einhaltung seiner Sorgfaltspflichten nachweisen. Anders kann es allerdings sein, wenn der Verwalter die […]
Was viele Eigentümer immer nicht glauben wollen: Auch unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung!
In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder […]
BGH: Blockade von Beschlussfassungen oder Fassung von gegen ordnungsgemäße Verwaltung widersprechenden Beschlüssen rechtfertigt keinen Stimmrechtsentzug Minderheit der Wohnungseigentümer ist auf Klageweg zu verweisen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2017 – V ZR 290/16 – BGH: Blockade von Beschlussfassungen oder Fassung von gegen ordnungsgemäße Verwaltung widersprechenden Beschlüssen rechtfertigt keinen Stimmrechtsentzug Minderheit der Wohnungseigentümer ist auf Klageweg zu verweisen Verhindert ein Wohnungseigentümer aufgrund seiner Stimmenmehrheit die Fassung von Beschlüssen, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, oder fasst er Beschlüsse, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen, so rechtfertigt dies […]
Eigentumswohnung: Vorhandene Rauchmelder können „zwangsausgetauscht“ werden
Auch wenn der Eigentümer einer Eigentumswohnung bereits Rauchmelder hat fachmännisch installieren lassen, bevor die Eigentümerversammlung dies verbindlich für alle beschließt, so muss sich der Eigentümer dem „unterordnen“. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führen zu einem hohen Maß an Sicherheit. Das Amtsgericht München vertritt nicht die Auffassung eines Eigentümers (der im […]
Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Beirat entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Der Abschluss einer entsprechenden Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat wird auch als eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen, da aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers dadurch dem Interesse aller Wohnungseigentümer gedient wird. Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 19.07.2004, Az.: 24 W 203/02) hat dazu entschieden, dass: „Im Interesse der Gewinnung von Wohnungseigentümer […]
Keine Verpflichtung für vorformulierte Beschlussanträge
Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Einladung aufzunehmen. Selbst wenn dies erfolgt, bleibt es den Wohnungseigentümern aber unbenommen, von einem Beschlussantrag nach ihrem Ermessen abzuweichen. LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12 U Quelle : Dr. Oliver Elzer
Verzehrkosten in einer Eigentümerversammlung
Für eine in einem Hotel abgehaltene Versammlung fallen 230,50 Euro für Speisen und Getränke an. Diese Beträge entnimmt der Verwalter dem Verwaltungsvermögen und legt sie später in den Einzelabrechnungen um. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist später der Auffassung, dass der – jetzt ehemalige –Verwalter die Kosten erstatten muss. Er hätte die Speisen und Getränke […]