Ist ein Austausch von Fenstern auf eigne Kosten möglich?

Leserbrief   Ist ein Austausch von Fenstern auf eigne Kosten möglich?   Sehr geehrte Damen und Herren, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Großteil der Eigentümer/innen die Fenster auf eigene Kosten ausgestauscht, obwohl dies Gemeinschaftseigentum ist. Die Gemeinschaft möchte nunmehr einen Beschluss fassen, wonach zukünftig die Aufträge zur Erneuerung von Fenstern durch die Verwaltung erfolgt und […]

Hat der WE einer WEG Anlage in jedem Fall einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebskosten (bisher: MEA; gewünscht: Wohn- oder Nutzfläche), wenn der bisherige Verteilungsschlüssel ihn um mehr als 25 % bennachteiligt?

Rechtsfrage: Hat der WE einer gemischt genutzten WEG Anlage in jedem Fall einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebskosten (bisher: MEA; gewünscht: Wohn- oder Nutzfläche), wenn der bisherige Verteilungsschlüssel ihn um mehr als 25 % benachteiligt? Hierzu BGH, Urteil vom 17.12.2010 – Az. V ZR 131/10: Nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG […]

Unter welchen Voraussetzungen ist der Verwalter berechtigt, im Verlauf einer von den WE beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme – zur Erreichung des Sanierungszieles – weitere Arbeiten in Auftrag zu geben und diese zu bezahlen?

Verwaltervollmacht zur Auftragsvergabe   Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 – Az. V ZR 197/10: Der Verwalter muss – wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – die Beschlüsse der WE gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der WE durchführen. Der Verwalter ist deshalb befugt, zur Erreichung des Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe […]

Der Verwalter als Beigeladener

BGH, Urteil vom 05.03.2010, Az.: V ZR 62/09, NZM 2010, 406   Sachverhalt: Ein WE ficht verschiedene Beschlüsse einer Eigentümerversammlung an. Die Klageschrift wird dem Verwalter als Zustellungsbevollmächtigten der Wohnungseigentümer (WE) zugestellt (§ 45 I WEG). Eine gesonderte Verfügung dahingehend, dass der Verwalter beigeladen wird, erfolgt durch das Gericht nicht.   Entscheidung des Gerichts: Der […]

Die Abweichung von der Kostenverteilung nach der Teilungserklärung in Abrechnung und Wirtschaftsplan

Die Verteilung von Kosten und Lasten   BGH, Urteil vom 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09, NZM 2010, 622 = ZMR 2010, 775   Sachverhalt: In der WEG sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach der GO gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach MEA zu tragen. Von diesem Umlageschlüssel wird in der WEG seit Jahren […]

Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen: Nur gegen Sonderhonorar?

Der WEG-Verwalter muss bei Erstellung einer Jahresabrechnung die Aufstellung der haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nicht ohne Zusatzhonorar gesondert ausweisen. Hintergrund haushaltsnahe Dienstleistungen: Wohnungseigentümer können ab dem Veranlagungszeitraum 2006 in ihren Steuererklärungen haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nach § 35a EStG auch dann steuermindernd absetzen, wenn die Aufträge von der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben wurden. Voraussetzung ist, dass die […]

Kann der Verwalter im vorformulierten Verwaltervertrag (AGB) den Anfall einer Sondervergütung für Bauleitung und Bauüberwachung rechtswirksam vereinbaren?

Sondervergütung für den Verwalter   Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 – Az. V ZR 197/10: Soweit der Verwalter eine Sondervergütung geltend macht, die nach den Bestimmungen des Verwaltervertrags bei Anfall einer eventuellen Bauleitung und Bauüberwachung fällig wird, ist diese Vertragsklausel nach AGB-rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Solche vorformulierten Vertragsklauseln sind so auszulegen sind, wie sie […]

Eigentümerversammlung: zu kurze Ladungsfrist

  Wird bei einer Eigentümerversammlung die Ladungsfrist nicht eingehalten, so sind dort gefasste Beschlüsse nicht automatisch ungültig. In einem vor dem Oberlandesgericht München verhandelten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin die Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme der Eigentümergemeinschaft angefochten. Der Beschluss wurde auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst, auf der alle Wohnungseigentümer anwesend waren.   Die Wohnungseigentümerin erhielt die […]

Kein Ausschluss von der Abstimmung bei Hausgeldrückstand

Ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen im Rückstand ist, kann weder von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden, noch kann ihm das Stimmrecht entzogen werden. Dies gilt auch, wenn die Gemeinschaftsordnung dies so vorsieht. Eine entsprechende Regelung ist nichtig. Sowohl das Teilnahme- als auch das Stimmrecht sind elementare Mitgliedschaftsrechte. Entfallen sie, wird dem Eigentümer die Befugnis abgeschnitten, auf […]

Kreditaufnahme des Verwalters ohne Genehmigung der Wohnungseigentümer – BGB §§ 670, 675; WEG § 27 I

  Nimmt der Verwalter zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten eigenmächtig einen Kredit im eigenen Namen auf, so kann er von der Gemeinschaft Freistellung von seinen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank jedenfalls dann nicht verlangen, wenn die Wohnungseigentümer von einem weit geringeren Instandsetzungsvolumen ausgingen. BGH, Urteil vom 18.02.2011, Az.: V ZR 197/10 (LG Köln)   Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Anfechtungsklage kann auch nach Monaten noch rechtzeitig zugestellt werden

Da Verzögerungen bei Gericht hinsichtlich der Zustellung einer Anfechtungsklage an die beklagten Wohnungseigentümer nicht dem Kläger anzulasten sind, kann die Zustellung auch viele Monate nach der Eigentümerversammlung noch die einmonatige Klagefrist wahren. Es ist lediglich erforderlich, dass der anfechtende Eigentümer die Klage innerhalb der Monatsfrist eingereicht hat. Sofern die Zustellung „demnächst“ im Sinne von § […]

Nochmals: Unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung!

Nochmals: Unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung!   In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 […]