Immer noch nicht hinreichend bekannt: Jahresabrechnung – Abrechnung zu unrecht entnommener Beträge

    „In die Jahresabrechnung sind vom Verwalter aus dem Gemeinschaftskonto entnommene Beträge einzustellen, ohne dass es darauf ankommt, ob er dazu berechtigt war.“  Ein „Klassiker“ des Wohnungseigentumsrechts: Der Verwalter tätigt eine Ausgabe in dem Glauben, hierzu berechtigt bzw. verpflichtet zu sein. Nachträglich stellt sich heraus, dass die Zahlung nicht hätte erfolgen dürfen. Ein Wohnungseigentümer […]

Hecke zu hoch – Wohnungseigentümer muss schneiden!

Im zu entscheidenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig beschlossen, dass eine 7 Meter hohe Thujenhecke, die sich auf einer Sondernutzungsfläche befand, auf die niedrigst mögliche Höhe zurückzuschneiden ist. Der betroffene Eigentümer vertrat die Auffassung, er müsse dies nur dulden, sei aber nicht verpflichtet, selbst Hand anzulegen da die Hecke mit Erwerb der Wohnung übernommen wurde.

Wohnungseigentumsrecht: Verjährung von Ersatzansprüchen gegen einen Mieter

Wohnungseigentumsrecht: Verjährung von Ersatzansprüchen gegen einen Mieter Beschädigt der Mieter eines Wohnungseigentümers das Gemeinschaftseigentum (hier: den Fahrstuhl), so verjährt der Anspruch auf Schadensersatz, der der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter als Schädiger zusteht, innerhalb der regelmäßigen Frist von 3 Jahren und nicht innerhalb der kurzen, mietrechtlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten.

Nochmals: Auch unberechtigte Ausgaben gehören in die Jahresabrechnung

BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10 a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.  b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 […]

BGH: Eigentümerversammlung – Sog. Subtraktionsverfahren zur Feststellung des Beschlussergebnisses rechtmäßig

„Soweit nicht anders in Gemeinschaftsordnung oder durch Eigentümerbeschluss geregelt, kann der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis bereits dadurch feststellen, dass er bereits nach Abfrage von NEIN-Stimmen bzw. Enthaltungen die Anzahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als JA-Stimmen wertet.“

Ein alter Zankapfel – Treppenputzen, Schneefegen und Co.:

Jeder Verwalter kennt die ewigen Diskussionen um Frequenz und Qualität der Treppenhausreinigung, das Herausstellen der Mülltonnen, das Schnee- und Eisfegen im Winter. Um hier einmal grundsätzliche Abhilfe zu schaffen, versuchen viele Wohnungseigentümer und Verwalter, entsprechende Regelungen zu beschließen. Im entschiedenen Fall nahm man entsprechende Regelungen in die Hausordnung auf.

Rechtsfrage: Kann ein Miteigentümer ohne Weiteres ein Klimagerät an der Außenfassade seines Wohnungseigentums anbringen?

Hierzu OLG Düsseldorf vom 16.11.2009 – Az.: 3 Wx 179/09: Ein außen angebrachtes Klimagerät ist auf Kosten des Eigentümers zu entfenen, wenn dies die Eigentümergemeinschaft beschließt. Das gilt vor allem dann, wenn das Gerät durch nicht unerhebliche Betriebsgeräusche die Nachtruhe der Nachbarn stört.

Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen: Nur gegen Sonderhonorar?

  Der WEG-Verwalter muss bei Erstellung einer Jahresabrechnung die Aufstellung der haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nicht ohne Zusatzhonorar gesondert ausweisen.   Hintergrund haushaltsnahe Dienstleistungen: Wohnungseigentümer können ab dem Veranlagungszeitraum 2006 in ihren Steuererklärungen haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nach § 35a EStG auch dann steuermindernd absetzen, wenn die Aufträge von der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben wurden.

Verwaltungsunterlagen sind herauszugeben

Verwaltungsunterlagen sind herauszugeben Wird ein Verwalter vorzeitig abberufen und ficht er diesen Beschluss an, so hat er gleichwohl die Verwaltungsunterlagen an die Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben. Die Anfechtung macht den Abberufungsbeschluss nicht unwirksam und führt auch nicht zu einer Art aufschiebender Wirkung, entschied das AG Syke.

Ladungsfehler bei Wohnungseigentümerversammlung

Auch ein Verstoß gegen die Sollvorschrift des § 24 Absatz 4 WEG rechtfertigt grundsätzlich die Kausalitätsvermutung vom Ladungsmangel zum konkret gefassten Beschluss. Die Regelung in der Teilungserklärung „für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Sondereigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist“ regelt nicht den Nichtzugang der Ladung, sondern […]

Verwaltervertrag

Verwaltervertrag OLG Köln: Ermächtigung des Beirats zum Abschluss des Verwaltervertrags „Die Übertragung des Abschlusses des Verwaltervertrags auf den Beirat ohne nähere Vorgaben zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen kann ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.“ Eine top-aktuelle Entscheidung zu der beim 3. Fachgespräch zum Wohnungseigentum erörterten Frage, unter welchen Voraussetzungen der Beirat den Verwaltervertrag abschließen darf:

Heizkörper und Thermostatventile können Sondereigentum darstellen

Wird in einer Teilungserklärung geregelt, dass „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsamen Steig- bzw. Fallleitungen“ im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, dann gilt dies auch für Thermostatventile und ähnliche verbundene Aggregate.