Kernaussage (Außenverhältnis): Zahlungspflichtig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist grundsätzlich derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Abweichende Regelungen im Kaufvertrag (z.B. „Nutzen und Lasten ab Übergabe“) sind grundsätzlich nur im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer maßgeblich. (Stand: 2026, Ausgabe vom 13.02.2026)

1. Schnellübersicht

• Wirtschaftsplan (Hausgeldvorschüsse): Schuldner ist regelmäßig der im Grundbuch eingetragene Eigentümer; Zahlung ist grundsätzlich pünktlich zu
• Jahresabrechnung / Abrechnungsspitze: Ergebnis (Guthaben oder Nachzahlung) trifft regelmäßig denjenigen, der bei Beschlussfassung Eigentümer
• Sonderumlage: Zahlt regelmäßig, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist; Beschluss und Fälligkeitsregel sind
• Kaufvertrag: regelt Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer (Innenverhältnis), nicht die Außenforderung der

 

1. Warum es in der Praxis ständig Streit gibt

• Beim Verkauf gibt es häufig drei unterschiedliche Zeitpunkte: (1) Besitzübergang/Übergabe, (2) Kaufpreiszahlung und (3) Umschreibung im Grundbuch. Kaufverträge knüpfen oft an (1) an, die WEG-Verwaltung braucht aber für das Außenverhältnis einen objektiv nachweisbaren Zeitpunkt – regelmäßig (3). Kommt es zu Rückständen oder zu einer Abrechnungsspitze, entsteht Ärger: Verkäufer fühlt sich nicht mehr zuständig, Käufer fühlt sich noch nicht zuständig.
• Merksatz: Die WEG arbeitet nach Grundbuchstand. Der Kaufvertrag organisiert den finanziellen Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer.

 

2. Rechtsgrundlagen – kurz und verständlich

Zahlungsansprüche der GdWE beruhen typischerweise auf Beschlüssen der Wohnungseigentümer, insbesondere:

• Wirtschaftsplan / Hausgeldvorschüsse (Beschluss nach § 28  WEG).
• Jahresabrechnung – Beschluss über die Abrechnungsspitzen (seit WEG-Reform 2020; § 28 WEG).
• Sonderumlage (Beschluss nach 28 WEG plus Fälligkeitsregel).
• Kostenverteilung und Beitragspflicht (§ 16 WEG als Grundnorm).

 

Entscheidend ist jeweils, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit bzw. Beschlusswirkung Mitglied der GdWE ist. Mitglied ist grundsätzlich der eingetragene Eigentümer.

 

3. Was gilt wofür? – typische Zahlungsarten im Eigentümerwechsel

 

Zahlungsart	Typischer Anknüpfungspunkt	Wer zahlt im Außenverhältnis? (Regel)
Hausgeldvorschüsse (Wirtschaftsplan)	Fälligkeit der monatlichen/vierteljährlichen Vorschüsse	Regelmäßig der Grundbuch-Eigentümer zum Fälligkeitszeitpunkt
Rückstände aus Wirtschaftsplan	Fälligkeit der einzelnen Vorschüsse im Rückstandszeitraum	Regelmäßig der damalige Grundbuch-Eigentümer (Alt-Eigentümer)
Abrechnungsspitze (Jahresabrechnung)	Beschluss über Abrechnungsspitzen (Guthaben/Nachzahlung)	Regelmäßig derjenige, der bei Beschlussfassung Eigentümer ist
Sonderumlage	Fälligkeitsregel im Beschluss oder Abruf durch Verwalter	Regelmäßig der Eigentümer bei Fälligkeit (auch wenn Beschluss früher)

 

4. Kaufvertrag vs. Grundbuch – klare Trennung der Ebenen

Ein Kaufvertrag kann im Innenverhältnis sehr viel regeln (z.B. wer die laufenden  Vorschüsse ab Besitzübergang trägt, wie Abrechnungsspitzen ausgeglichen werden, wer Sonderumlagen trägt). Er kann jedoch die Mitgliedschaft in der GdWE nicht vorziehen. Die GdWE darf sich im Außenverhältnis regelmäßig an den Grundbuchstand halten und muss nicht prüfen, was Käufer und Verkäufer vereinbart haben.

Praxisformel: Außen zahlt (meist) der Grundbuch-Eigentümer – innen wird verrechnet.

 

5. Sonderfälle, in denen der Grundbuchstand nicht alles erklärt

5.1   Zwangsversteigerung (ZV)

• In der Zwangsversteigerung kann der Eigentumserwerb bereits mit dem Zuschlag eintreten. Die Grundbuchumschreibung erfolgt oft später. Für die Verwaltung ist daher der Zuschlagsbeschluss der zentrale Nachweis.

5.2   Erbfall

• Beim Erbfall tritt der Erbe mit dem Todeszeitpunkt in die Stellung ein; die Grundbuchberichtigung ist deklaratorisch und dauert häufig.

5.3   Werdender  Wohnungseigentümer  / Vormerkung

Konstellationen mit Auflassungsvormerkung und Besitzübergang können eine Rolle spielen, sind aber rechtlich eng begrenzt und streitanfällig.

6. Rechtsprechung: zentrale Entscheidungen (mit Einordnung für die Praxis)

Die folgende Übersicht enthält besonders praxisrelevante Entscheidungen. Sie zeigt Leitlinien, die in der Verwaltungspraxis häufig verwendet werden.

 

Thema	Gericht / Az. /  Datum	Kernaussage für den Eigentümerwechsel
Hausgeldvorschüsse: kein Zurückbehaltung srecht	BGH, Urt. v. 14.11.2025, V ZR 190/24	Gegen Ansprüche der GdWE auf beschlossene Vorschüsse besteht grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht – auch nicht wegen anderer (auch rechtskräftiger) Gegenansprüche.
Sonderumlage: Erwerber zahlt bei Fälligkeit	BGH, Urt. v. 15.12.2017, V ZR 257/16	Erwerber haftet für nach Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn der Beschluss vorher gefasst wurde. Ohne Fälligkeitsregel wird häufig erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.
Rückstände / Haftungsklauseln in G emeinschaftsordnung	BGH, Urt. v. 01.06.2012, V ZR 171/11	Regelungen zur (Mit-)Haftung des Erwerbers für Alt-Rückstände sind nur bei wirksamer Vereinbarung und richtiger Auslegung tragfähig.
Jahresabrechnung: Anspruch richtet sich gegen GdWE	BGH, Urt. v. 19.04.2024, V ZR 167/23	Seit der WEG-Reform richtet sich der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen die GdWE (nicht gegen den Verwalter).
„Werdender Wohnun gseigentümer“	BGH, Beschl. v. 18.05.1989, V ZB 14/88	Der werdende Wohnungseigentümer haftet nicht für vor Erwerb begründete und fällige Verbindlichkeiten; die Figur greift nur unter engen Voraussetzungen.
Abrechnungsspitze: Grundsatz der Beschlusswirkung	BGH, Urt. v. 10.02.2012, V ZR 105/11; u.a. zu Abrechnungsspitzen	Die Abrechnungsspitze (Differenz zwischen Soll-Vorschüssen und Ist-Kosten) wird über den Beschluss zur Zahlung/Erstattung konkretisiert; im Eigentümerwechsel ist der Beschlusszeitpunkt praktisch entscheidend.

 

7. Praxisfolgen nach Zahlungsart

Hausgeldvorschüsse (Wirtschaftsplan)

• Anspruch entsteht aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan; Schuldner ist grundsätzlich der Eigentümer während der Fälligkeit.
• Ein Zurückbehaltungsrecht gegen Hausgeldvorschüsse ist nach der Leitentscheidung BGH V ZR 190/24 grundsätzlich ausgeschlossen.
• Innenausgleich ist vertraglich zu lösen (Kaufvertrag/Treuhand/Einbehalt).

Jahresabrechnung  /  Abrechnungsspitze

• Bei Eigentümerwechsel wird über Abrechnungsspitzen meist nachträglich beschlossen; dadurch kann das Ergebnis (Guthaben/Nachzahlung) den Erwerber treffen.
• Empfehlung: klare Ausgleichsklausel (zeitanteilig) und ein Sicherheitsmechanismus (Einbehalt) bis zur letzten beschlossenen Abrechnung.

Sonderumlage

Fälligkeit muss im Beschluss klar geregelt werden; ohne Regel ist häufig der Abruf durch den Verwalter maßgeblich (BGH V ZR 257/16).Wer bei Fälligkeit Eigentümer ist, ist typischerweise der Außen-Schuldner.

8. Muster für Innenausgleich (Bausteine)

Die folgenden Textbausteine dienen als Orientierung und müssen an den konkreten Kaufvertrag angepasst werden.

• Hausgeld ab Besitzübergang: „Der Käufer erstattet dem Verkäufer sämtliche nach Besitzübergang fällig werdenden Hausgeldvorschüsse und sonstige laufende Beiträge, soweit sie Zeiträume nach Besitzübergang betreffen.“
• Abrechnungsspitze: „Guthaben/Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen werden zeitanteilig nach Besitzübergang zwischen den Parteien ausgeglichen, unabhängig davon, auf wen die GdWE im Außenverhältnis zugreift.“
• Sonderumlagen: „Sonderumlagen werden nach dem Stichtag der Beschlussfassung bzw. nach der vereinbarten Kostentragung zwischen den Parteien ausgeglichen; maßgeblich ist die interne Vereinbarung, nicht die Außenfälligkeit.“
• Einbehalt: „Zur Absicherung offener Abrechnungsspitzen und Sonderumlagen wird ein Betrag von EUR … bis zur Vorlage der zuletzt beschlossenen Jahresabrechnung einbehalten/treuhänderisch verwaltet.“

 

9. Checklisten

9.1   Verkäufer

• Bis zur Umschreibung im Grundbuch mit Hausgeldforderungen rechnen und Rückstände vermeiden.
• Innenausgleich sichern (Einbehalt/Verrechnung).
• Umschreibung beschleunigen: Unterlagen vollständig und schnell beibringen.
• Übergabeprotokoll mit Stichtag und Zählerständen.

9.2   Käufer

• SEPA-Lastschrift und Zahlungsabwicklung früh mit dem Verwalter klären.
• Beschlüsse zu Sonderumlagen prüfen (Beschlussdatum, Fälligkeit, Abruf).
• Abrechnungsspitzen einkalkulieren; Beschluss kann nach Erwerb erfolgen.

9.3   Verwaltung

• Umstellung erst nach gesichertem Nachweis (Grundbuch; bei ZV Zuschlagsbeschluss).
• Fälligkeit bei Sonderumlagen im Beschluss eindeutig regeln.
• Kommunikation standardisieren: dieses Merkblatt beifügen, Stichtage erklären.

 

10.Quellen (Auswahl, Stand: 2026)

• BGH, Urteil vom 11.2025, V ZR 190/24 (kein Zurückbehaltungsrecht bei Hausgeldvorschüssen).
• BGH, Urteil vom 12.2017, V ZR 257/16 (Sonderumlage: Fälligkeit und Erwerberhaftung).
• BGH, Urteil vom 06.2012, V ZR 171/11 (Rückstände und Haftungsregelungen).
• BGH, Urteil vom 04.2024, V ZR 167/23 (Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen die GdWE).
• BGH, Beschluss vom 05.1989, V ZB 14/88 (werdender Wohnungseigentümer).
• BGH, Urteil vom 02.2012, V ZR 105/11 (Abrechnung/Abrechnungsspitzen – Grundlinien).

 

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung, konkrete Beschlüsse (insbesondere Fälligkeitsregelungen) und die Erwerbskonstellation.