Kreditaufnahme – Ein Beschluss darüber entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der den Verwalter zur Kreditaufnahme bevollmächtigt, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich der Kreditbetrag im Verhältnis zur Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer in einem bestimmten Rahmen hält und der Kredit zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses dient. BayObLG, Beschluss vom 30. Juni 2004, 2Z BR 058/04 . Siehe auch Beschlussvorschlag dazu: ÜBERZIEHUNG DES […]
Sonderumlagen – Keine zusätzliche Abrechnung
Häufig werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Wohnungseigentumsanlagen durch die Erhebung von Sonderumlagen finanziert, weil die Instandhaltungsrückstellung nicht ausreicht. Üblicherweise erfolgt die Abrechnung über solche Sonderumlagen im Rahmen der vom Verwalter vorzulegenden Gesamt- und Einzelabrechnung für das betreffende Kalender- oder Wirtschaftsjahr. In einem konkreten Streitfall über die Abrechnung hatte einer der Wohnungseigentümer gefordert, dass die Sonderumlage […]
VERWALTERHAFTUNG – Keine Haftung des Verwalters für den Hauswart
Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand. BayObLG, Beschluss v. 8.9.2004, Az.: 2Z BR 144/04 Fakten: Das Fahrzeug eines Wohnungseigentümers wurde vorliegend beschädigt, weil sich das Garagentor zur Tiefgarage […]
BAULICHE VERÄNDERUNG – Eigentümerbeschluss ist grundsätzlich nur anfechtbar, nicht nichtig
Ein Eigentümerbeschluss, der bauliche Veränderungen zum Gegenstand hat, ist nicht wegen absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung nichtig. BayObLG, Beschluss v. 15.1.2004, Az.: 2Z BR 227/03 Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend auf einer Wohnungseigentümerversammlung eine Verglasung der Aufzüge beschlossen. Ein Wohnungseigentümer ist der Auffassung, da es sich bei dieser Verglasung um eine bauliche Veränderung des […]
WEG Verwalter ist nicht verpflichtet, für eine vermietete ETW Einzelabrechnungen zu erstellen
Keine Verwalterpflichten bei Nebenkosten Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwendet werden kann.. BayObLG, Beschluss v. 4.4.2005, Az.: 2ZBR 198/04 Fakten: Die vermieteten Wohnungseigentümer hatten die vom Verwalter gefertigten Jahreseinzelabrechungen unverändert zu Nebenkostenabrechnung ihrer Mieter gegenüber verwendet. […]
Verwaltungsbeirat – Sitzungspauschalen sind zulässig
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates haben grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Vergütung. Es handelt sich bei dem zwischen ihnen und der Gemeinschaft bestehenden Rechtsverhältnis bei Fehlen entsprechender Vereinbarungen um ein Auftragsverhältnis. Demnach können sie von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die sie im Zusammenhang mit ihrer Tätigkeit hatten und die sie den Umständen […]
Vergütung des Verwalters ist frei vereinbar-bei Anpassungsklauseln sind AGB-Vorschriften zu beachten
Vergütung des Verwalters ist frei vereinbar bei Anpassungsklauseln sind AGB-Vorschriften zu beachten Die Vergütung des Verwalters ist grundsätzlich frei vereinbar. Mit ihr werden die so genannten Kardinals-pflichten (Pflichten nach Gesetz, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Vereinbarung, Verwaltungsvertrag) vergütet. Ist keine Vergütung vertraglich vereinbart, gilt die übliche Vergütung als vereinbart, wobei als Orientierungsmaßstab die Verwaltungskostenpauschale im öffentlich geförderten […]
Verwaltungsbeirat – Haftung – Versicherungsmöglichkeit
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates haften für die pflichtgemäße Erfüllung ihrer Beiratsaufgaben nach Auftragsrecht. Neben den Beiratsaufgaben können allen oder einzelnen Beiratsmitgliedern ebenso wie jedem Dritten weitere Aufgaben von der Eigentümergemeinschaft zur Erledigung übertragen werden. Auch in diesem Fall ergibt sich die Haftung aus dem Auftragsrecht. Der Verwaltungsbeirat haftet gesamtschuldnerisch (Auszug aus OLG Düsseldorf, 24.09.1997 […]
Wenn der Verwalter einfach Aufträge vergibt…
Es liegt ein Fehlverhalten vor, wenn der Verwalter Aufträge für nicht dringende Instandsetzungsarbeiten in erheblichen Umfang vergibt, ohne dass ein ermächtigender Beschluss vor- liegt. Dies kann die Abberufung des Verwalters insbesondere dann rechtfertigen, wenn das Fehlverhalten auf Uneinsichtig- keit beruht und seitens der Eigentümer mit einer Fortsetzung dieses Verhaltens zu rechnen ist. Eine weitere Zusammen- […]
500,00 EUR für Beiratsvorsitzenden sind zuviel
Die Gewährung einer jährlichen Vergütung von 500,00 EUR für den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. So entschied das Berliner Kammergericht (Beschluß vom 31. März 2004 – 24 W 194/02). Die Mitglieder des Beirates sollen grundsätzlich unentgeltlich tätig werden. Soll hiervon abgewichen werden, müssen besondere Umstände vorliegen. Das Kammergericht erkennt lediglich den […]
Austausch der Schließanlage nach Schlüsselraub geht zu Lasten des beraubten Eigentümers
Austausch der Schließanlage nach Schlüsselraub geht zu Lasten des beraubten Eigentümers Austausch der Schließanlage nach Schlüsseldiebstahl während eines Auslandsurlaubs zu Lasten des beraubten Eigentümers (Handtaschenraub mit Papieren und Anschriftshinweisen) 1. Einem Eigentümer wurde in einem Frankreich-Urlaub eine Handtasche geraubt, in der sich u.a. Ausweispapiere (aus denen sich die Anschrift ergibt) und Wohnungsschlüssel befanden. […]
Anforderungen an die Jahresabrechnung – auch zu Unrecht getätigte Ausgaben gehören in die Abrechnung
Anforderungen an die Jahresabrechnung Die Jahresgesamtabrechnung eines Wohnungsverwalters muss alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben – auch Ausgaben aus der Gemeinschaftskasse – auflisten. Hierbei ist es unerheblich, ob diese zu Recht getätigt worden sind oder nicht. Nur so kann den Eigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben ermöglicht werden. Gehört der Versand […]